Блог оценщика Как начать зарабатывать в сети интернет:полные пошаговые методики
Related Articles
Государство может производить изъятие земельных участков для следующих целей: для развития участка, для размещения на нём объектов государственного значения
(объекты обороны, возведение новых построек, энергетические объекты и т.д.), для постройки путей сообщений и т.д. И в тех случаях, когда производится изъятие частных земель, очень важна роль оценщика, потому что при изъятии участков необходимо уплатить выкупную стоимость владельцам участков. Это положение следует из статьи 55, в которой говорится, что принудительное изъятие участков для муниципальных и государственных нужд может быть произведено только при условии равноценного возмещения стоимости участка. И здесь для оценщика очень важен такой момент – выкупная стоимость участка отличается от непосредственной его рыночной цены.
Да, рыночная цена участка входит в выкупную цену, но помимо неё в выкупную цену входят также убытки, понесённые владельцем в результате изъятия, упущенная прибыль, а также, возможно, иные потери при изъятии.Поскольку изъятие происходит по решению суда, то по закону определять выкупную стоимость при изъятии должен именно оценщик. Оценщик со стороны государства выигрывает торги на право заключить контракт. Но и собственник привлекает своего оценщика. И здесь возникает такой небольшой своего рода «конфликт».
Чтобы лучше прояснить правомерность действий оценщиков в таких случаях, обратимся к ФЗ № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и внесения изменений в законодательство РФ», а также попробуем ответить на некоторые вопросы. Здесь возникают следующие вопросы — распространяется ли действие ФЗ № 159 на субъекты, действующие на правах субаренды?
Нет, на самом деле действие этого закона не распространяется на субъекты малого и среднего предпринимательства, которые используют имущество на правах субаренды, потому что договорные отношения у субарендаторов возникают не напрямую с владельцем участка, а с первичным арендатором. И у непосредственного владельца не возникает обязанностей по отчуждению своего имущества. Следующий вопрос –сколько раз субъект малого и среднего предпринимательства может повторно обращаться с заявлением о реализации права на выкуп одного и того же арендуемого имущества?
В законе № 159 не предусмотрено ограничений на количество повторных обращений, что даёт возможность обращаться с вопросом о реализации прав на выкуп неограниченное количество раз.
Также возникают вопросы, следует ли при определении рыночной стоимости учитывать обременение объекта правом аренды? На этот вопрос можно ответить, что не следует, так как учёт этого обременения может привести к занижению стоимости участка. В праве ли покупатель, выкупивший имущество на основании 159 ФЗ, воспользоваться правами покупателя, предусмотренными в п.1 ст.475 ГК РФ при передаче товара не надлежащего качества? Да, вправе, поскольку в ФЗ 159 не предусмотрены правовые аспекты разрешения споров, могущих возникнуть после передачи прав на имущество, в котором есть не оговорённые в договоре купли- продажи недостатки.
При передаче прав собственности на земельный участок, операция передачи прав не облагается НДС. Не все оценщики знакомы с этим моментом, но знать это надо обязательно. Данное положение прописано в подпункте 6 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса. Но при продаже прав аренды участка (именно прав аренды, а не владения) эта ситуация меняется и НДС уже требует учёта при оценке.
При оценке не следует забывать вопросы сервитута.
Зачастую он может полностью ограничить права собственника земельного участка в его использовании. Такое часто случается, когда через конкретный участок прокладывают автомобильную дорогу и владелец участка ничего не может сделать с этим, и никаких выгод не может извлечь из этого. Соответственно, по факту эта часть уже выходит из владения, и встаёт вопрос, а сколько же будет стоить тогда такой участок? Вычесть стоимость такой части совсем нельзя, потому что это всё-таки часть целого участка, но и считать это за полноценный кусок земли тоже нельзя. Самым верным решением здесь будет оценивать эту часть (отведённую под строительство) как обременение.
И исходя из этого, считать стоимость такого участка. Хотя вопрос о сервитутах заслуживает отдельных дискуссий, впрочем, как и каждый отдельный случай столкновения с проблемами сервитутов.
Важно не только оценить стоимость участков, но и грамотно оформить и представить свои оценки. Для представления своих выводов оценщик составляет специальный отчёт, форма которого регулируется федеральными стандартами.
Структура отчёта следующая:
Задание оценки.
Допущение ограничительного условия.
Применяемые стандарты оценочной деятельности.
Введение, цель оценки, термины, определения.
Задачи оценки, дата, процедура оценки.
Описание объекта оценки.
Районный анализ.
Анализ наиболее эффективного использования.
Обзор рынка объекта оценки.
Макроэкономический анализ, методология оценки, оценка уже рыночной стоимости земельного участка.
Нормативно-правовая база, источники информации, сертификаты качества».
Здесь большие сложности представляют анализы рынка и рыночной стоимости, потому что их нет в доступе, а значит, всю эту информацию надо собирать «с нуля». Очень многие оценщики не учитывают обременений, которые могут сильно испортить весь отчёт. Есть также закон, по которому оценщик, поняв сложность задачи, стоящей перед ним, может отказаться от оценки. Например, представится такая ситуация, что участок полностью находится в зоне ЛЭП, или ЛЭП с автотрассой.
При составлении отчёта очень важен правильный подбор аналогов, иначе оценку признают некорректной. Например, при подборе аналогов оценщик может учесть подвод коммуникаций и у одного, и у другого участка, но не учтёт при этом, что на одном участке коммуникации подключены и готовы к эксплуатации, а на другом участке необходимо затратить средства, чтобы подключить и полноценно пользоваться этими коммуникациями.
Кстати, раз речь идёт об участках, нельзя не упомянуть такой момент, что упразднён закон, запрещающий регистрацию на дачных участках сельхоз назначения. Т.е. теперь можно почти без проблем регистрироваться на дачном участке. Но всё равно, решение о строительстве жилья на таком участке часто принимается через суд, а значит, этот фактор тоже должен учитываться при оценке стоимости такого земельного участка. Ещё при подборе аналогов в оценке участка важную роль играет удалённость от водоёма. Поэтому следует ориентироваться на этот фактор, иначе его неучёт тоже негативно скажется на точности оценки.
И есть ещё требование к отчётам оценщика, которое заключается в том, что вся информация должна быть проверяемой. То есть, когда оценщик делает какие-то заключения, опираясь на информацию из каких-то источников, то он должен чётко указать эти источники, если информация взята у конкретного лица, то в отчёте должны присутствовать контакты этого лица. И, в заключение надо сказать, что ни в этой статье, ни даже во всём законодательстве РФ полностью не предусмотрены все вопросы, которые могут возникнуть при оценке земельных участков. Это значит, что в каждом случае оценщику придётся опираться не только и не столько на законы и нормативные акты, сколько на свой опыт и ум.
