Анализ рынка недвижимости при проведении оценки

Related Articles

Изменения в ФЗ № 135 Об Оценочной деятельности в РФ. Вопросы и ответы.

11.07.2016

Оценщик и его взаимодействие с органами государственной власти РФ – часть 2

29.05.2016

Взаимодействие оценщика с органами судебной власти

10.05.2016

С появлением федерального стандарта оценки № 7 появилась и необходимость подробного проведения анализа рынка недвижимости при проведении оценки. Если раньше анализ рынка (частью которого является оцениваемый объект) в отчёте должен был отражаться достаточно обобщённо и формально, то сейчас анализ должен проводиться подробно и в несколько этапов.

Этап 1 – изучение влияния общеполитичиеских факторов и факторов социально-экономического развития.

Основную информацию по этому вопросу следует брать с сайта Министерства Экономического Развития РФ, а именно с подраздела «Мониторинг и анализ социально-экономического развития отдельных секторов экономики Российской Федерации». При этом следует перенести в отчёт лишь ключевые показатели – все сводки копировать и вставлять в свой отчёт не стоит.

Другое, на что следует обратить внимание, – прогнозы на политическое и социально-экономическое развитие Российской Федерации в пределах планового периода (ближайший из них – 2016-2017 года). Так, при оценке бизнеса стоит руководствоваться прогнозом от 2014 года на период до 2030 года (этот прогноз, к слову, до сих пор не менялся). А при оценке недвижимости стоит руководствоваться прогнозами на срок не далее трёх лет.

Недостаточность данных по рынку, к которому относится оцениваемый объект (а также недостаточность данных по аналогичным предложениям).

В ФСО № 7 говорится о том, что в этом случае допускается включение в территорию исследований площадей и объектов, схожих по экономическим характеристикам с оцениваемым объектом. Фактически это позволяет включать в территорию исследований даже другие города при недостаточности данных в пределах исследуемого региона.

Например, если в некоем городе имеется детский сад, находящийся на балансе городской администрации, и при этом необходимо оценить его стоимость, найти аналоги в пределах этого же города будет просто невозможно. Именно поэтому для нахождения аналогов потребуется изучать другие города, возможно,  даже в других областях и регионах. А для того, чтобы определить, насколько подходит тот или иной город/регион для сравнения, необходимо будет поднять информацию по его социально-экономическому положению в интегрированном рейтинге.

При этом информацию по всем социально-экономическим показателям касательно городов и посёлков, включённых в территорию исследования, необходимо отразить и в отчёте. Вообще мониторинг данных показателей по городам проводится каждый месяц, и в конце месяца результаты выставляются на официальном сайте администрации города . В отчёте эта информация отражается в виде таблиц за период, применительно к которому проводится оценка. Например, если для оценки важны показатели лишь последнего месяца, то только они и отображаются в отчёте. Иногда информации по социально-экономическому состоянию города на некий период на сайте нет вообще. В этих случаях (при условии, что в других источниках этой информации тоже нет) в отчёте необходимо отразить, что анализ социально-экономической обстановки в регионе проводился, но по нему никаких сведений не было найдено.

Влияние политической обстановки

Если оценка проводится на ретроспективную дату (то есть, на то число, которое осталось в прошлом), по правилам оценки принято указывать следующее: «Общеполитическая ситуация на стоимость объекта не влияет».

Однако при анализе рынка (тем более, если оценка проводится на будущий период) необходимо достоверно убедиться в том, что политическая ситуация действительно не влияет на стоимость объекта. Например, прогнозируется, что отмена санкций в отношении России приведёт к увеличению импорта товаров, что в свою очередь повлечёт повышение спроса на складские помещения при отсутствии новых предложений на рынке этого типа недвижимости. Такая ситуация быстро приведёт к росту цен на аренду складов, а значит, на арендные ставки необходимо будет дать корректировки в сторону повышения (попросту говоря, стоимость складов необходимо будет оценить как более высокую).

То есть, при проведении оценки необходимо убедиться, что политическая ситуация действительно не влияет на рынок. Например, наложение санкций наиболее сильно повлияло на «люксовые» классы складских помещений, и значительно меньше – на классы «С» и ниже.

Этап №2 – определение сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект

Так, при оценке земельных участков необходимо определить то, к какой категории относится объект оценки и как он определяется с точки зрения разрешённого использования. Так, Министерством Экономического Развития 24 декабря 2014 года утверждена новая классификация земель по виду разрешённого использования (с поправками и дополнениями от 3 ноября 2015). В этой классификации предусмотрено 12 групп помещений:

1. земли для ведения сельского хозяйства
2. земли под строительство помещений для проживания человека за исключением гостиниц, лечебных учреждений, служебных жилых помещений и режимных учреждений
3. земли под объекты строительства, направленные на обеспечение бытовых, социальных и духовных потребностей человека
4. земли для возведения объектов банковской, коммерческой или иной недвижимости подобного типа, предназначенной для получения прибыли
5. участки под строительство объектов для занятия спортивной деятельностью, прогулок, наблюдения за природой
6. площади для установки объектов, связанных с разработкой недр и добычей полезных ископаемых
7. участки для устройства путей сообщения и транспортных (в т. ч. пассажирских) перевозок
8. земли для размещения объектов обороны и безопасности, а также сохранения внутреннего правопорядка
9. земли для возведения объектов по охране природы, а также для обустройства исторических мест и курортных зон
10. площади для организации использования лесных ресурсов (лесопилка, заготовка древесины, резервные леса и т.д.)
11. территории для использования водными ресурсами, в частности, при применении гидротехнических сооружений
12. земли для проведения деятельности особого вида (в частности, ритуальных услуг), а также неиспользуемые земли запаса

В случаях проведения оценки объектов коммерческой недвижимости необходимо определить классификацию объекта (складское помещение, офисное, гостиничное, торговая площадка и т.д.). При этом общепринятая классификация существует только в отношении офисной недвижимости (в отношении торговых, складских и других видов помещений стандартизированных классификаций не выработано).

Именно на основании категоризации и можно расширять исследуемую территорию, включая в неё объекты той же категории и того же класса.

Касательно офисной недвижимости на рынке выработана единая классификация, согласно которой здания делятся на классы от А до F. Основополагающими критериями такой классификации являются следующие параметры:

• возраст здания
• специфика места расположения
• конструкционные решения
• планировочные решения
• архитектура и отделка
• инженерия
• инфраструктура
• парковка
• управление зданием

Так, класс «А» отличается следующими характеристиками:

Возраст здания	Новостройка
Расположение	Здание расположено на главных транспортных артериях и площадях с удобным подъездом
Конструкционные решения	Монолитно-каркасное или металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
Планировочные решения	Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Архитектура и отделка	Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление
Инженерия	Наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания)
Инфраструктура и сервис	Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха
Паркинг	Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений.
Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

 

Для сравнения приведём класс «D».

Возраст здания	Более 10 лет
Расположение	Требования отсутствуют
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка	Более или менее качественный ремонт
Инженерия	Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис	Требования отсутствуют
Паркинг
Управление зданием	Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

 

В отношении складских помещений существуют две следующие неофициальные классификации:

• классификация от Knight Frank, предусматривающая такие классы помещений, как А+, А, В+, В, С и D. Основанием для данной классификации служит год постройки помещения, площадь и высота, наличие систем сигнализации, видеонаблюдения и пожаротушения, наличие систем отопления и регулировки температурного режима, наличие площадок для стоянки и маневрирования автомобилей, наличие офисных и вспомогательных помещений (туалеты, ванные и т.д.), коммуникации и средства связи (телефон, интернет), наличие ограждений и охраны, а также близость дорог и магистралей.
• классификация от Swiss Realty Group, согласно которой складские помещения делятся на такие классы, как: А1, А2, В1, В2, С1, С2 и D. Опирается эта классификация на те же самые критерии, что и предыдущая. Однако также она учитывает и привлекательный внешний вид построек (эстетическую составляющую)

Касательно же классификаций торговых центров стоит сказать следующее: имеет смысл искать их отдельно, а также искать обоснование того, почему была применена именно та или иная классификация, поскольку единых стандартизированных и общепринятых систем здесь нет.

В последнее время «модным» направлением становится оценка квеструмов. На всякий случай упомянем, что квеструмы – это комнаты, предназначенные для прохождения различных подстроенных ситуаций (пример ситуации – необходимо выбраться из комнаты, найдя ключи в потайных ящиках, а также карты, которые помогут двигаться в верном направлении). Естественно, что в отношении этого вида недвижимости пока никакой классификации не выработано. Однако полезная аналитическая информация по квеструмам доступна в журнале «Commercial Real Estate», который распространяется по всей территории России. Также в этом журнале есть полезная информация по торговым центрам (и, в частности, по каткам), которая поможет при определении стоимости и условий аренды.

В любом случае при проведении оценки в каком-либо более-менее крупном городе оценщику необходимо ознакомиться с прессой, дающей аналитику, а также с аналитическими сводками агентств недвижимости.

Этап № 3 – анализ фактических данных о ценах сделок на тех сегментах рынка, к которым относится оцениваемый объект

На этом этапе необходимо собрать всю информацию по ценам сделок с объектами, схожими с оцениваемым. Причём, объект оценки можно отнести и к другим сегментам рынка, и в этом случае, его необходимо в других ипостасях использования с указанием соответствующего интервала цен. Например, некоторое помещение изначально предназначалось для использования в качестве магазина. Однако впоследствии оно было выкуплено под офис и под него перепрофилировано. В этом случае необходимо рассматривать цены как при продаже его под магазин, так и при продаже его под офис.

Применительно к крупным городам аналитическую информацию по ценам сделок достаточно легко найти на сайте администрации, в различного рода справочниках, в базах данных крупных риэлтерских агентств и т.д. Однако если оценку необходимо проводить в мелком населённом пункте наподобие посёлков Батагай (республика Саха) или Саскылах (Ямало-Ненецкий АО) для поднятия информации по ценам сделок можно использовать следующий приём: необходимо найти онлайн-доску объявлений по продажам объектов в этом посёлке (а также в других аналогичных ему посёлках), и скачать её. Правда, чтобы скачать целый сайт, придётся покупать отдельный диск или флэш-накопитель с большой памятью.

Кроме того информацию по мелким регионам можно искать и на крупных площадках наподобие авито.ру (правда в этом случае придётся ограничиться снятием скриншотов и переписыванием информации, так как скачивание всего этого сайта будет исключительно проблематичным).

Стоит помнить про то, что существуют категории объектов, применение сравнительного подхода и поиск аналогов для которых не будет иметь смысла, например, земли с разрешённым использованием под трансформаторные подстанции и ЛЭП. Дело в том, что такие участки обычно не продаются частным лицам и организациям, а значит, оцениваться их лучше доходным подходом. И чтобы их оценить, можно поискать информацию о ценах на аренду таких участках, используя сайты электросетевых компаний, ресурсы, посвящённые государственному специализированному имуществу (например, Мосэнерго).

Длительность показов объявлений. При сборе полезной информации по ценам купли-продажи объектов следует обращать внимание на то, с какого времени объявление крутится в показах, чтобы сделать хоть какие-то приблизительные выводы касательно цены. Так, например, если объявление уже два-три года как крутится в показах, то можно смело усомниться с корректности цены на этот объект (тем более, если доска объявления платная). При этом в случае с платной доской объявлений ситуация с его пропаданием может толковаться двояко: либо участок купили, и объявление сняли, либо публикацию не оплатили. Следует помнить, что доски объявлений – это лишь один из источников информации, не являющийся ни единственным, ни самым приоритетным.

Доски объявлений являются не только хорошим индикатором предложений, но и индикатором спроса на те или иные объекты.

Ещё один источник информации – аукционы. На сегодняшний день есть немало электронных площадок, работающих по принципу аукциона. Кроме того, информацию по проводившимся живым аукционам всегда можно найти в интернете.

Также при сборе данных по суммам сделок для проведения оценки необходимо учитывать возможные скидки. По этому поводу в журнале «Commercial Real Estate» было опубликовано следующее мнение: «По оценке консультанта СБР снижение цены в отношении премиальных классов недвижимости и участков варьируется в диапазоне от 25% до 40%. При этом продавцы ожидают получить при сделке как минимум 10% прибыли».

То есть, при оценке некоего участка или строения премиального класса можно считать, что дисконт в размере 40% возможен при умелом проведении покупателем переговоров. Хотя, например, ежегодно в среднем 1% сделок срывается именно из-за того, что покупатели хотят цену на 40% ниже той, которую предлагают продавцы, в то время как последние не готовы дать такие скидки. В отношении же объектов классов С, D и ниже размеры скидок обычно не превышают 10%. Если при проведении оценки и составлении отчёта вы планируете в качестве размера скидки указать 10%, то можете ссылаться на аналитику, приведённую в 11-м номере журнала «Commercial Real Estate» за 2015 год.

Определение ставок операционных расходов

Как при оценке затратным, так и при оценке доходным подходом необходимо учитывать затраты, которые понесёт покупатель объекта. К таким затратам относятся следующие статьи расходов:

• уборка общих площадей
• уборка прилегающей территории
• охрана, коммунальные платежи
• расходы собственника на поддержание внешнего вида и функциональных особенностей строения (ремонт, в том числе и косметический)
• имущество, облагаемое налогами
• страхование
• платежи за земельный участок
• расходные направления
• реклама, маркетинг
• бухгалтерские, юридические услуги

Полезную информацию по всем этим расходам можно также найти в журнале «Commercial Real Estate».

Еще один ресурс, на котором можно искать полезную для оценщика информацию – сервис 2GIS. Он позволяет найти всю интересующую информацию по географическому расположению компаний, на основании которой впоследствии можно искать аналоги, а также изучать влияние местоположения объекта на его цену.

Кроме того, у многих городов существуют отдельные полезные ресурсы. В большинстве случаев к ним относятся сайты городской администрации, хотя иногда таковыми кладезями ценной информации являются другие сайты. Так, при проведении оценки в пределах Санкт-Петербурга информацию лучше всего брать с сайта гурион. На этом сайте вы сможете найти информацию следующего вида:

• свежие результаты мониторинга рынка недвижимости
• статистика по объёмам аренды и продаж

обзоры, сделанные на основе опроса аналитиков (например, анализ затрат на техническое подключение)

Следует учесть, что сведения с сайта гурион неприменимы для других городов, а также населённых пунктов России.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости

Также в этом разделе отчёта оцениваются ставки доходности и периоды окупаемости инвестиций, после чего вся информация отображается в виде интервалов полученных значений.

При составлении отчёта анализировать необходимо не вообще какие-либо факторы, а лишь те из них, которые интересны с учётом применённого подхода, и позволяют корректно провести сравнение объектов, либо определить доходность.

Кумулятивный метод построения ставок доходности. С учётом того, что львиная доля (а именно, порядка 86%) сделок с недвижимостью проводятся в Москве и Санкт-Петербурге, для определения ставок доходности в регионах следует пользоваться кумулятивным методом. То есть, к московской или питерской ставке доходности, считающейся условно безрисковой,  добавляется ставка по региону, исходя из тех рисков, которые может понести покупатель этих объектов. Естественно, что чем выше риски, тем выше ставка доходности. Например, если брать ставку капитализации для офисов класса С, то добавляемый размер ставки доходности там должен варьироваться в пределах от 0,5% до 1%.

Для более точного определения суммы таких «накидок» необходимо отталкиваться от рейтинга регионов (показателей благополучности, социально-экономических данных), после чего проанализировать то, сколько процентов следует накинуть к ставке по Москве. Например, если получившаяся разница с Москвой чрезвычайно велика, необходимо понимать, что это вызвано теми или иными объективными особенностями региона, а не субъективным мнением оценщика.

При определении периода окупаемости того или иного объекта следует опираться, в основном, на сегмент рынка, к которому относится объект, а не на регион, в котором он расположен. Дело в том, что окупаемость (которая хоть и соотносится с доходностью, но не тождественна ей) зависит именно от реалий категории рынка, которому принадлежит, и мало зависит от местоположения.

Для проведения анализа рынка очень полезным дополнительным материалом являются рекомендации по оценке активов для целей залогов в условиях кризиса. Опубликована эта информация на сайте ассоциации «Западный банк». Дело в том, что материал содержит сведения по тому, какие изменения произошли в тех или иных сегментах рынка и анализы этих изменений в табличном виде.

Кратко резюмируя вышесказанное

Анализ рынка – это не то, к чему можно отнестись формально и поверхностно, считая эту часть отчёта малозначимой. В идеале должно быть так, что глядя на полученные данные и сделанные умозаключения, другой оценщик (да и вообще, сторонний человек, не являющийся специалистом в сфере оценки) понимал, что к чему и от чего. Например, если анализ проведён очень поверхностно, другой оценщик может просто не понять то, каким образом были подобраны аналоги, по каким причинам выбран именно доходный, а не затратный подход (к примеру).