Блог оценщика Как начать зарабатывать в сети интернет:полные пошаговые методики
Related Articles
Здравствуйте, уважаемые читатели. Мы продолжаем говорить о грамотном проведении государственной кадастровой оценки. И сегодня у нас будет сказано о подборе аналогов. Ранее я уже говорил о подборе аналогов для оценки земельных участков. Но поскольку подбор аналогов для государственно кадастровой оценки объектов недвижимости значительно имеет свою специфику, о нём здесь будет сказано отдельно.
Первое и главное требование при подборе аналогов заключается в том, что дата использование аналога с опорой на его свойства должно проводиться до даты оценки. То есть, недопустимо использовать объект недвижимости в качестве аналога после того, как вы уже провели оценку (хотя иногда встречаются «товарищи», пытающиеся «притянуть за уши» аналоги после даты оценки, чтобы хоть как-то обосновать результаты своей оценочной деятельности).
При подборе аналогов следует чётко придерживаться принципа «на безрыбье и рак – рыба». То есть, например, вы не смогли найти никаких аналогов, идеально отвечающих требованиям. Значит, вы берёте тот объект, который более-менее удовлетворяет требованиям оценочной деятельности. При этом, вы в отчёте отображаете обоснование того, почему данный аналог вы сочли наилучшим среди других подобных.
Где искать аналоги?
Архивные базы риэлторов. На данный момент риэлторы всё больше и больше понимают то, насколько необходимой порой является информация об объектах недвижимости. Поэтому, соответственно, всё больше таких посредников формирует базы по недвижимости. Чаще всего, информация из риэлторских архивов присутствует лишь в платном доступе, и оценщикам приходится её покупать. Иногда, правда, риэлторы готовы ею делиться бесплатно. Кстати, качество и полнота такой информации наиболее высоки по сравнению с подобной информацией, взятой из других источников. Происходит так, потому что риэлторы, как правило, знают то, какие сведения нужно собрать по объекту.
Базы данных недвижимости (не риэлторские). Они также содержат достаточно полную и качественную информацию по объектам недвижимости. Кроме того, оттуда данную информацию можно получить бесплатно. Минусом этого источника является отсутствие гарантии того, что в базе присутствует нужная информация. Кроме того, такие базы наличествуют не во всех городах (даже некоторые крупные города грешат отсутствием таких баз).
Приложения к предыдущим отчётам кадастровой оценки. Они могут служить весьма ценным источником информации о аналогах, при условии того, что ваш оценочный случай совпадает с тем, который отражён в отчёте.
Собственные базы оценщиков. Они также предоставляют очень ценный фактический материал по объектам недвижимости. Основная их ценность заключается в том, что по потенциальным аналогам в них уже выяснены все подробности и нюансы (кстати, этим же ценны и отчёты других оценщиков).
Минусом таких источников является то, что достоверность некоторых сведений о аналогах подтвердить невозможно, поэтому приходится полагаться на честность таких источников.
Печатные издания, сайты объявлений о недвижимости и т.д. Являются наихудшим источником профессиональной информации, поскольку обычно содержат сведения общего характера, на основании которых нельзя (или очень сложно) определить пригодность объекта в качестве аналога. Работа с такими источниками предполагает большие временные затраты на подбор подходящего аналога.
Рынок недвижимости Росреестра. Также может быть источником информации по объектам недвижимости и земельным участкам. Данный источник находится в фонде кадастровой оценки и представляет собой автоматизированную систему поиска земельных участков и объектов недвижимости.
Осмотр объектов-аналогов
Согласно рекомендациям экспертного президиума оценщикам следует осматривать объекты, используемые в качестве аналогов. Причём, осмотр приводится не как обязанность, а как рекомендуемое мероприятие. В то же время, для членов СМАО осмотр аналогов постулируется в качестве обязательной меры в стандартах и правилах оценочной деятельности.
В случае неосмотра аналога, оценщик должен в отчёте отразить этот факт, а также указать причину, по которой он этот осмотр не произвёл.
Идентификация участков аналогов. Очень важно в отчёте отобразить категории земель, на которых расположены объекты, выбранные в качестве аналогов. Это достаточно сильный аргумент выбора в пользу некоторого конкретного аналога. Например, игнорирование стоимости участка земли и его разрешённого использования – одна из частых причин, по которым отчёт отклоняется.
Кстати, в последнее время часто к отчёту прилагают карту, на которой чётко указано месторасположение аналога. Такой приём, во-первых, уменьшает количество вопросов к оценщику, а во-вторых, благодаря нему сразу становятся понятными многие соотношения между оцениваемым объектом и аналогом, что также отметает ряд вопросов у экспертов.
Также важными категориями в подборе и обосновании аналогов являются:
- землепользование участка
- наличествующие застройки
- наличествующие инженерные коммуникации, их состав и характеристики
- технические условия участка
Отмечу, что изучать аналог следует особенно тщательно, когда на участке нет каких-либо очевидных параметров. Например, если взять какой-либо пустой участок без коммуникаций и не находящийся в пользовании, может оказаться, что он более благоприятен для проведения электричества или засева, чем другой ему подобный. Поэтому присваивать аналогу статус «свободный» в своём отчёте весьма рискованно. Эксперты к этому очень сильно придираются.
Расхождение цен аналогов
Важным показателем годности аналогов является расхождение скорректированных цен на них. Чем больше такое расхождение, тем более сомнительными представляются выбранные аналоги. В случаях, когда расхождение превышает определённую величину, необходимо тщательно проанализировать то, почему это произошло. Если у вас в отчёте такой анализ будет отсутствовать, либо он будет весьма слабеньким, отчёт могут отклонить.
Такое расхождение может быть вызвано, например, тем, что владелец одного из аналогов стремится его срочно продать, и, соответственно, ставит цену ниже всех разумных пределов.
Стоимость аналогов рассчитывается при помощи экспертизы на подтверждение стоимости. В ходе проведения данной экспертизы оценщик должен обосновать то, почему он считает цену аналогов именно такой, а не другой.
