Как провести анализ на неразвитых рынках

Related Articles

Готовимся к сдаче квалификационного экзамена по оценке

26.11.2017

Как оценить стоимость сайта при продаже готового бизнеса? (часть первая)

24.06.2015

Как оценщику найти себя на поприще государственных и муниципальных закупок.

14.06.2015

Продолжаем тему рыночного анализа. В этом посту мы разберём специфику анализа неразвитых рынков и практику расчёта корректировок, а затем разберём ответы на наиболее частые вопросы.

Проведение анализа на неразвитых рынках

Неразвитым является такой рынок, где отношения продавцов и покупателей носят случайный характер, и происходят, преимущественно, по схеме бартера.

Соответственно, рынком специализированных объектов является тот рынок, который «заточен» под куплю-продажу лишь какого-нибудь конкретного спектра объектов (например, то может быть рынок недвижимости, рынок аренды торговых объектов и т.д.).

При анализе таких рынков первое, что следует делать – расширять анализируемый сегмент при подборе аналогов. Например, при анализе рынка недвижимости, вы можете брать в расчёт большее количество объектов недвижимости, брать объекты другого типа, можно даже вообще взять ИЖС и т.д. Единственное, что при этом следует помнить, – необходимость обоснования того, почему вы берёте в расчёт именно эти объекты.

В целом, обоснование выглядит следующим образом: вы пишете, что собираетесь анализировать такие-то рынки, затем пишете, что они являются неразвитыми, поэтому вы ещё проанализируете информацию по рынкам таким-то и таким-то. И указываете то, почему вы взяли дополнительно именно эти, а не другие рынки.

Требования к получаемым данным при анализе рынка

Основное условие анализа рынка и отображения его результатов в отчёте следующее: в ходе анализа должна быть получена вся информация, необходимая для расчётов рыночной стоимости объекта, и исключены любые данные не имеющие отношения к расчётам, и не помогающие в определении точной стоимости объекта.

При любом подходе к оценке необходимо получить те данные из открытых источников, которые позволяют определить объект как товар на рынке. К таким данным относятся функциональное назначение, качество объекта, пригодность его к использованию и другие подобные данные. Помимо этого, в отчёте должны быть отображены экономические и финансовые условия данной страны, города, региона и района.

Также в ходе анализа рынка должны быть получены сведения из Аналитической базы данных, в которых содержатся выборка аналогов объекта оценки, и характеристики объектов этой выборки, параметры спроса, предложения и заключённых сделок.

При использовании сравнительного подхода необходимы такие статистические данные по аналогам, как минимальная, средняя и максимальная цена сделок, предложений о покупке и продаже аналогов, сроки экспозиции, коэффициент торга, погрешности в определении средней цены.

При использовании затратного подхода необходимы данные по восстановительной стоимости аналогов и стоимости замещения, а также данные по накопленному износу (причём, как в физическом, так и в функциональном и в экономическом плане).

При использовании доходного подхода необходима информации об отдаче от инвестиций, коэффициенте капитализации, сведения о актуальной фазе развития предприятия, типе рынка, в котором специализируется предприятие. Также необходимы показатели о доходности возможных рыночных операций со стороны данного предприятия (которое выступает объектом оценки) и ожидаемой для инвесторов прибыльности.

Наиболее частые ошибки при анализе рынка

При анализе рынка наиболее часто допускаются следующие ошибки:

• слишком большой объём времени уходит на точную оценку ёмкости рынка (хотя для этого бывает достаточно понимания сути других экономических показателей);
• проведение анализа одним каким-то методом без использования других методов;
• не выявление существенных различий между типами конкурентов и потребителей;
• сегментация рынка на основании одних лишь внешних факторов при игнорировании внутренних;
• чрезмерная детализация при проведении сегментации рынка.

Помимо этого, стоит отметить, что оценщики зачастую не приводят в своих отчётах информацию о ценах на участки с указанием ссылок на соответствующие источники информации.

Источники информации при анализе рынка

Официально разглашаемые данные предприятий. К таким данным относятся, прежде всего, отчётность предприятий (бухгалтерские отчёты, статистические балансы и т.д.). Главный минус такого источника состоит в том, что такую информацию о себе в открытый доступ выводят лишь немногие компании, хотя использование таких данных часто весьма неплохо раскрывает картину рынка.

Внутренняя пресса предприятия. Под внутренней прессой предприятия понимаются новости, публикуемые на сайте организации. Достаточно часто в таких новостях можно увидеть последние тенденции исследуемого рынка, актуальные проблемы этой сферы и т.д.

Публикации во внешней прессе. Данная информация хороша для использования преимущественно в ознакомительных целях, хотя часто в таких публикациях проскакивают сведения, позволяющие «сложить мозаику» актуального состояния рынка.

Интервью со специалистами компаний. Для сбора интересующих вас данных вы можете проинтервьюировать специалистов компаний, которые представляют исследуемый рынок. В качестве обоснования проведения такой беседы можно либо сказать, что вы занимаетесь оценочной деятельностью, и для этого вам нужны сведения по рынку, и в частности, по данной компании, либо можете сказать, что вы занимаетесь созданием и публикацией статей по актуальному состоянию рынка в обследуемой сфере.

Бывают случаи, когда представители компаний отказываются давать интервью. Для того, чтобы обойти подобные отказы, можно применить следующий приём: запаситесь некоторой информацией по состоянию рынка, и начните разговор с изложения этих данных. а также с того, что у вас есть соответствующие гипотезы. И скажите, что для проверки этих гипотез вам нужны такие-то данные. Вероятность того, что с вами пойдут на контакт резко повышается.

Интервью с отраслевыми специалистами. К отраслевым специалистам относятся эксперты НИИ, РОСПОТРЕБНАДЗОР-а, других подобных организаций, а также покупатели и заказчики в интересующем сегменте рынка. Преимущество обращения к таким потребителям заключается в том, что они имеют более обширное представление о рынке (да и вообще видят рынок под другим углом), нежели специалисты компаний.

Специализированная пресса. Достаточно несложно найти журналы, газеты и справочники, специализирующиеся на некотором сегменте рынка (например, на недвижимости). Если внимательно полистать такое издание, в нём обязательно можно найти данные, представляющие интерес в рамках вашего анализа.

Органы сертифицирования, лицензирования, налогообложения и т.д. Также способны дать немало ценной информации по состоянию рынка на актуальный период. Хотя такие учреждения (как впрочем, и органы статистики) способны предоставить информацию преимущественно количественного типа, а интерпретацией полученных данных придётся заниматься самостоятельно.

Торгово-промышленные палаты и другие учреждения, оказывающие содействие развитию бизнеса. Способны предоставить достаточно ценную информацию в виде отчётов о состоянии бизнеса и рынков, материалов по проводившимся исследованиям рынка, а также информацию о месторасположении интересующих объектов.

Маркетинговые, консультативные и рекламные агентства. Поскольку специалисты этих агентств часто занимаются исследованием рынка, они способны предоставить и результаты этих исследований, и информацию по актуальному состоянию рынка, Кроме того, на сайтах таких организаций часто публикуются статьи, содержащие информацию по состоянию рынка на интересующий период.

Специализированные выставки. На них обычно компании представляют свои последние достижения в области техники, текстильной промышленности и др. отраслях, которые могут иметь отношение к исследуемому рынку. На выставках вы вряд ли получите ценную информацию, затрагивающую маркетинговую часть, но зато они предоставляют возможность познакомиться и наладить связи с крупнейшими игроками интересующего вас рынка.

Базы данных, каталоги, справочники. Хороши лишь на начальном этапе поиска информации, поскольку не содержат каких-либо детальных данных о экономическом состоянии рынка, зато могут дать достаточно полную информацию о имеющихся игроках рынка (хотя и не всегда, поскольку бывали случаи, когда крупных и солидных компаний в таких справочниках не находилось).

Автоматизированные банки данных. Могут содержать исчерпывающую информацию по интересующему сегменту рынка, доступ к которой обеспечивается в кратчайшие сроки. Однако они не всегда содержат сведения по интересующему рынку (поскольку создаваясь частными организациями, затрагивают лишь отдельные рынки, в число которых может и не входить исследуемый вами рынок). Кроме того, получение доступа к ним часто оказывается проблематичным. К некоторым банкам данных можно получить доступ за умеренную плату.

Покупные исследования. Бывает и такое, что исследование интересующего вас рынка до вас было уже кем-то проведено, и его результаты ещё не успели потерять актуальность. В таких случаях вы можете просто купить результаты такого исследования на специализированных интернет-ресурсах. Покупая такое исследование, вам необходимо уточнить вопросы о том, какие данные оно содержит, а также то, какие методики исследования применялись для получения результатов. В качестве альтернативы можно заказать проведение исследований специалистам тех же ресурсов, на которых продаются результаты готовых исследований. Правда стоимость покупки и заказа исследований немаленькая – порядка 40-80 тысяч рублей.

Кстати, при анализе рынка следует учитывать и такой момент: если вы в своём отчёте ведёте расчёты лишь на данных РОСРЕЕСТРА, то этот самый РОСРЕЕСТР такие отчёты отклоняет. Поэтому сделки я рекомендую брать также и с других ресурсов. Например, одним из таких ресурсов является «Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о государственных (муниципальных) учреждениях», где можно найти информацию по рынку, аналогичную ой, которую предоставляет РОСРЕЕСТР.

Почему нельзя убедить комиссию, что в моём случае действительно такой рынок?

Если нельзя так просто убедить комиссию в том, что у вас такой-то рынок, вы просто перечисляете необходимые факты относительно этого рынка. Например, вы показываете количество сделок за определённый промежуток времени, приводите сведения с реестров, где указаны параметры аналогов и т.д. Например, был случай, когда в Еврейской Автономной области за 4 года было зафиксировано 3 сделки с недвижимостью, и комиссия была удовлетворена лишь тогда, когда ей были приведены данные с РОСРЕЕСТРА, а также ряд дополнительных сведений.

До какого момента ретроспективно можно брать аналоги до даты оценки?

Подходящие аналоги можно брать до любого момента. То есть, вы можете брать сделки, которые были и полтора года назад, и восемь лет назад. Главное при этом правильно посчитать корректировки на дату.

Что указывать в отчёте, если по моему проекту есть всего два аналога и голые рынки?

Прямо таки и указывайте, что у вас всего два аналога и голые рынки. Единственное, что важно сделать – привести доказательства, которые убедят комиссию, что по вашему проекту положение дел именно такое.

Практика расчёта корректировок

В общем виде корректировки представляют собой поправки, вносимые в цену оцениваемого объекта с учётом его отличий от аналога. То есть, суть корректировки выражается в следующем вопросе: за какую цену мог бы быть продан аналог, если бы обладал абсолютно теми же свойствами, что и оцениваемый объект.

При работе с корректировками необходимо придерживаться следующего правила: поправки в расчётах цены идут от аналога к оцениваемому объекту при условии, что оба эти объекта сопоставимы.

Вносятся корректировки в:

• денежных единицах. Представляют собой сумму, которая добавляется в цену объекта или же вычитается из неё. Денежные корректировки бывают абсолютными и относительными. Абсолютные поправки влияют на цену объекта в целом и их размер не зависит от количества сравниваемых параметров у одного объекта. Относительные же поправки влияют на стоимость отдельных единиц сравнения, и уже через них – на стоимость самого объекта.
• процентах от стоимости. Такие поправки, как правило, рассчитываются отдельно, после чего просто умножаются на цену оцениваемого объекта. Процентные ставки также могут рассчитываться, как для объекта в целом, так и для отдельных его единиц сравнения. Этот метод внесения корректировок используется тогда, когда заметные различия между объектом оценки и аналогом определённо есть, но непосредственно в денежном эквиваленте их выразить нельзя.
• долях единицы (используется реже всего)

Если корректировки вносятся, исходя из наличия у объекта оценки некоторого дополнительного параметра, добавляемая сумма рассчитывается не с учётом того, сколько было затрачено на создание этого параметра, а с учётом того, насколько этот параметр ценится на рынке. Например, если на косметический ремонт квартиры ушло 10000$, а при прочих равных условиях, на рынке квартиры с таким же косметическим ремонтом стоят на 6000$ дороже, то эта квартира также прибавляет в стоимости всего 6000$.

Порядок внесения корректировок следующий:

• выявление элементов, влияющих на цену объекта (единиц сравнения)
• сопоставление объекта оценки с аналогами, а также аналогов друг с другом в целом и по единицам сравнения
• определение суммарной корректировки для каждого сравниваемого объекта
• анализ стоимостей каждого объекта после корректировки и выведение относительной стоимости оцениваемого объекта

Процентные корректировки делятся на:

• независимые, при вычислении которых, каждое свойство объекта рассчитывается независимо от других свойств, после чего поправки по всем свойствам суммируются. Полученный суммарный процент и является тем коэффициентом, на который впоследствии и умножается сумма оцениваемого объекта.
• кумулятивные, при расчёте которых каждое свойство объекта оценивается в увязке с оценкой других свойств. То есть, определяется процентный вклад каждой поправки во влияние на стоимость объекта, после чего корректировка по каждому свойству множится на полученный процентаж. Затем полученные поправки умножаются друг на друга, после чего и выводится конечное значение корректировки.

Методы расчёта корректировок делятся на количественны и качественные. Количественные методы используются в случаях, когда количество аналогов превышает число ценообразующих факторов. В остальных случаях используются качественные методы расчёта корректировок.

К количественным методам расчёта корректировок относятся следующие:

• анализ парных продаж. При этом методе сравниваются две продажи, объекты которых отличаются лишь по одному свойству, после чего выводится вклад каждого свойства в стоимость объекта.
• статистический анализ. Вычисление значения корректировки на основе большого количества данных по аналогам. Одним из видов статического анализа является относительный сравнительный анализ, при котором в первую группу зачисляют аналоги, превосходящие объект оценки по стоимостным характеристикам, а во вторую группу – аналоги, имеющие более низкие показатели, чем оцениваемый объект. Сравнительный анализ позволяет выделить диапазон цен, в котором лежит определяемая стоимость. Другой вид статистического анализа – корреляционно-регрессионный, при котором анализируются взаимосвязи между ценой объектов и изменениями параметров этих объектов. Такой подход требует большого числа данных, так как на маленькой выборке корреляции получаются очень неточными.
• графический анализ. Вычисление значения корректировки при наличии некоторой переменной, выражающейся в графическом виде. Например, стоимость объектов недвижимости меняется при их приближении к городской черте. В данном случае, приближённость и будет той самой переменной, сообразно которой по графику и будет меняться стоимость объектов недвижимости.
• трендовый анализ. Отслеживание тенденций рынка, которые так или иначе могут повлиять на цену объекта оценки.
• анализ косвенных данных. Отслеживание тех параметров рынка, которые непосредственно не относятся к оцениваемым свойствам, но могут также повлиять на цену сделок.
• сведение к единице сравнения. Например, в случае с участками, можно определить среднюю стоимость одного квадратного метра (исходя из цен ранее проданных объектов в соотнесении с площадью этих объектов). После того, как будет вычислена цена квадратного метра, исходя из неё, можно вносить поправки.
• анализ чувствительности объекта оценки, анализ затрат и т.д.

К качественным методам расчёта корректировок относятся:

• классификационный анализ (его также называют относительный сравнительный анализ). Этот метод предполагает использование качественных шкал сходства характеристик оцениваемого объекта и его аналогов. Такие шкалы могут выглядеть примерно так: намного лучше – заметно лучше – немного лучше – равны – немного хуже – заметно хуже – значительно хуже. Зачастую этот метод используется вкупе с количественными методами.
• общая группировка. При таком подходе берётся группа близлежащих аналогичных проданных объектов с небольшим ценовым разбросом, после чего объект оценки сравнивается с каждым из них. По результатам такого сравнения с группой объектов и выводится необходимая корректировка. Обычно, при таком подходе отпадает необходимость делать корректировки по каждой характеристике, так как цена выводится сразу по совокупности сильно похожих аналогов. Однако использование такого подхода возможно лишь в редких случаях.
• интервью с экспертом в области знания аналогов оцениваемого объекта. Обычно целью такого интервью непосредственно не является вычисление корректировки. Этот метод скорее используется для лучшего ориентирования оценщика в свойствах аналогов, а также в юридических нюансах. Обычно в роли интервьюируемого эксперта выступают юристы, архитекторы, районные управляющие, строители и т.д.

 В отношении подбора аналогов нужно придерживаться следующих правил:

• если общая корректировка составляет менее 5%, ею можно пренебречь
• если она составляет более 25%, то сравниваемый объект стоит исключить из числа аналогов

Оценка свойств аналогов при расчёте корректировок

Все вышеуказанные расчёты предполагают оценку характеристик-аналогов. Параметры аналога называются факторами, и могут быть количественными и качественными. К количественным параметрам относится все свойства, которые подаются числовому выражению. Например, площадь квартиры или участка, удалённость объекта от черты города и т.д. относятся к количественным факторам. А такие параметры, как состояние участка, пригодность земли для засева и др. не могут выражаться числами, потому относятся к качественным.

Факторы также можно поделить на непрерывные и дискретные. Непрерывные факторы не ограничены в своём количестве и допускают широкий диапазон шага. К ним можно отнести площадь объекта и его удалённость от черты города, поскольку они допускают неограниченное число различающихся между собой вариантов. Дискретные факторы обычно ограничены некоторым количеством вариаций. К таким факторам относится число комнат в квартире, количество балконов и т.д.

Для того, чтобы корректно оценивать различия между факторами объекта оценки и аналогов введены следующие типы шкал:

• номинативные. Каждому отдельному объекту в такой шкале присваивается свой номер. Например, по такой шкале можно разгруппировать квартиры по видам планировок, присвоив номер один хрущёвке, номер два улучшенке и т.д. Каких-либо количественных отношений эта шкала не отображает.
• порядковые. В этих шкалах можно группировать объекты и признаки по порядку их следования. Например, участку с неплодородной землёй можно присвоить номер один, участку с малоплодородной почвой – номер два, участку, на котором почва хороша для засева – номер три и т.д. Однако, это не значит, что почва под номером три на две какие-то единицы лучше почвы под номером один, поскольку числа эти отображают лишь порядок следования признака.
• интервальные. Показывают то, насколько параметр одного признака отстоит от параметра другого. Например, процент износа можно отображать по интервальной шкале, поскольку она показывает не только то, какой объект менее/более изношен, но и то, насколько он менее/более изношен. Однако, такие шкалы не дают понять то, во сколько раз один параметр больше другого (например, если процент износа одной единицы оборудования составляет 20%, а другой единицы – 40%, это лишь значит, что первая единица изношена на 20% меньше, но не значит, что она изношена в два раза меньше).
• шкалы отношений. Показывают то, во сколько раз параметр одного признака отличается от параметра другого. Например, если один участок удалён от черты города на 3 км, а другой – на 6, то можно говорить, что первый участок к городу в два раза ближе (то есть, в этом и будет выражено отношение между признаками). Данные шкалы позволяют наиболее точно рассчитать корректировки по тому или иному признаку.

Понимание сути таких шкал при оценивании признаков очень важно, чтобы избежать выражения отношений там, где они принципиально неприменимы (например, если вы распределили земли участков по степени плодородности по ранговой шкале, недопустимо будет указывать, что участок №3 на 5 единиц хуже, чем участок №8, и в соответствующей пропорции дешевле).

На что обращать внимание при внесении корректировок?

Поскольку количество характеристик даже у одного объекта велико, а количество сочетаний сравниваемых параметров безмерно велико, следует знать то, на какие из них обращать внимание в первую очередь.

Рассмотрим наиболее важные параметры объектов оценки и аналогов:

• качество и полнота прав собственности на объект. Например, обременение объекта оценки сервитутом (и соответствующее ограничение в правах пользования) ведёт к корректировке цены в сторону уменьшения, если аналог не имеет таких обременений, и наоборот.
• специфика оплаты объекта оценки. Например, продавец объекта может дать отсрочку или рассрочку платежа, либо возможность оплаты не денежными средствами (например, ценными бумагами)
• условия продажи. К таким условиям продажи относятся вынужденное ускорение сроков продажи (например, в случаях банкротства), наличие отношений, типа купля-продажа – аренда. Такое происходит в случаях, когда продавец после продажи арендует у покупателя проданный объект. В таком случае, корректировки производятся в сторону уменьшения цены. Ещё одним условием продажи является возможность получения субсидии либо льготного кредитования на развитие объекта, которая повышает цену объекта по сравнению с аналогом.
• условия рынка. Определяют динамику изменения цен с момента совершения сделки с объектом-аналогом к моменту определения цены оцениваемого объекта. Корректировки вводятся с учётом произошедшей инфляции, цен сделок, проведённых за данный период, изменения стоимости строительных материалов или комплектующих (если оценке подвергается недвижимость или оборудование) и т.д.
• факторы местоположения. К ним относятся престижность района, в котором располагается объект, расстояние до центра деловой активности и жизнеобеспечения, близость к транспортным магистралям и станциям общественного транспорта (в частности, станциям метро), близость к благоприятным (леса, парки, озёра) и неблагоприятным местам (свалки, хим. производство и т.д.). Учёт этих факторов идёт преимущественно при оценке объектов недвижимости.
• физические характеристики и улучшения. Если брать в расчёт земельные участки, то к их физическим параметрам относятся форма участка, его топографические и географические характеристики, степень подготовленности почвы к засеву и т.д. К основным характеристикам зданий относятся площадь, этажность, размеры помещений, количество помещений того или иного типа, высота потолков, а также состояние и архитектурный стиль фасада, и т.д.
• экономические характеристики. К ним относятся те свойства объекта оценки, которые влияют на его доходность. Например, одним из факторов, влияющих на доходность, является полезная площадь объекта оценки.
• наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса. К таким элементам относятся телефонные линии, туалет на дачном участке, парковки возле завода и т.д.

При расчёте корректировок для конкретной группы оцениваемых объектов, следует учитывать, что они имеют свои специфические особенности. Приведём пример с корректировками при оценке оборудования.

Рассчитывая корректировки при оценке оборудования, следует учитывать то, что они по своему назначению делятся на два вида:

• корректировки, направленные на повышение точности цены во временной перспективе. Основное назначение таких корректировок – повысить достоверность рассчитанной цены оцениваемого объекта с учётом его различий по сравнению с аналогом, вызванных временным фактором. Такие корректировки повышают точность рассчитываемой цены только в том случае, если опорные свойства аналога достоверно известны. В противном же случае, вместо того, чтобы проводить корректировки относительно цены спорного аналога, лучше от такого аналога отказаться, и поискать другие аналоги.
• корректировки, направленные на учёт различий между оцениваемым объектом и аналогом. Обычно такие различия носят технический характер.

К корректировкам первого типа относятся корректировка по временному промежутку между датой оценки и моментом действия цены, а также корректировка по факту износа. Последняя отображает разницу между оцениваемым объектом и аналогом по степени износа. В качестве аналогов стоит брать лишь новые объекты, поскольку расчёт цены изношенного аналога чреват погрешностями, которые неминуемо отразятся и на расчёте цены самого оцениваемого объекта.

К корректировкам второго вида относятся:

• исключение стоимости дополнительных устройств. Применяется в случае, когда у оцениваемого объекта отсутствуют устройства, имеющиеся у аналога
• корректировка нестандартного значения какого-либо параметра у аналога. Обычно представлена как сравнение цен стандартного и нестандартного значения с последующим пересчётом (то есть, нестандартный параметр сводится к стандартному, после чего и рассчитывается цена).
• корректировка по различию основных параметров
• корректировка на наличие дополнительных устройств у оцениваемого объекта (противоположна первому пункту)

Важные моменты при отображении корректировок в отчёте

Указание текста объявления о продаже аналога. Когда вы в отчёте отображаете характеристики аналогов, необходимо указывать тексты тех объявлений, при помощи которых собственник продавал свой объект. Учитывайте и такой момент: если по объектам аналогам данные вы отображаете в таблице, используйте табличный вид только тогда, когда вы можете заполнить всю таблицу целиком правдивыми данными. В противном случае, таблицу убирайте (не надо оставлять ячейки пустыми, либо выдумывать что-то от себя).

Указывайте любую дополнительную информацию, имеющуюся по данному объекту. Можете брать такую информацию из текстов объявлений о продаже, из РОСРЕЕСТРА, из других источников.

Используйте допущения. Например, вы можете указать, что не использовали те или иные элементы сравнения, поскольку сочли их несущественными. Естественно, это нужно обосновать. Также основанием для игнорирования элемента сравнения может быть невозможность его числового выражения.

Игнорируйте лишние элементы сравнения. Если правилами не предполагается описание того или иного элемента сравнения, то и описывать его (а также делать по нему корректировки) не нужно, поскольку вы только зря потратите время, и внесёте неточности в свой отчёт.

Игнорируйте несущественные ценообразующие факторы. Если какие-либо ценообразующие факторы не являются существенными с точки зрения вашего случая, то просто не указывайте их. Исключение составляют случаи, когда указания этих факторов требует какая-либо организация, банк и т.д. Если же этого требует отдельный заказчик, то вы смело можете оспорить его эти требования, и показать ему, что лучше вносить корректировки без учёта несущественных факторов.

Как указывать категорию земель при отображении аналогов?

Категорию земель вообще не обязательно указывать в отчёте (чаще всего этого и не нужно), поскольку она не является элементом ценнобразования.  Исключение составляют случаи, когда указание категории земель производится по требованию заказчика. Также указание категории земель может быть произведено по требованию эксперта СМАО, причём после переговоров с этим экспертом.

Пройдёт ли экспертизу Сбербанка отчёт по Лейферу?

Обычно проходят, если сделать соответствующее допущение. Причём, все подобные допущения, да и вообще какие-либо ограничения, нужно не словами описывать, а приводить факты, доказывающие состоятельность этих допущений или ограничений.   

Как грамотно ввести поправки для объекта, у которого вблизи нет аналогов и ограничен круг потребителей?

В случае с такими объектами необходимо искать подобные объекты в других регионах. Кстати, отсутствие аналогов и ограниченный круг потребителей может служить обоснованием для отказа от использования сравнительного подхода, поэтому в таких случаях рекомендуется затратный или доходный подходы.

Что делать, если нет возможности использования сравнительного подхода, но заказчик требует его применить?

В таких случаях, сравнительный подход стоит предельно формализовать, чтобы с одной стороны он был в отчёте, и имел более-менее веские расчёты, а с другой – сильно не влиял на выводимую цену.

Как учесть корректировку на отличие права собственности от права долевой собственности на недвижимое имущество. Рынок не имеет предложений по продаже долевой собственности (коммерческая недвижимость)?

Здесь важно понимать, оказывает ли вообще долевая собственность влияние на цену. Если вы на основании каких-либо данных понимаете, что долевая собственность вносит корректировки, то и рассчитываете их соответствующим образом. Если же в ходе анализа рынка вы понимаете, что факт долевой собственности не вносит никаких поправок, то при расчётах вы его просто игнорируете.