Блог оценщика Как начать зарабатывать в сети интернет:полные пошаговые методики
Related Articles
Сразу хотелось бы отметить, что залоговые службы и залоговые экспертизы, в принципе, базируются на известных всем нам методах оценки, и используют в своей работе услуги независимых оценочных компаний.
В данной статье речь пойдет про залоговую экспертизу в системе надстроек к оценочной деятельности, где мы попытаемся представить залоговую экспертизу, как элемент, некую добавку к оценочной деятельности. Также будут затронуты основные принципы организации залоговой работы в коммерческом банке (иными словами, в чем заключается функционал сотрудника залоговой службы, и каким образом формируется, и реализуется политика банка, в части залогов). Кроме того, под обсуждение попадут новации в организации работы залоговых служб коммерческих банков и их взаимодействие с оценочными компаниями. Вы узнаете о том, как банки отбирают оценщиков, как они с ними взаимодействуют. Также мы затронем тему ответственности оценочных компаний, поговорим о коммерческих банках, как крупнейших потребителей оценочных услуг.
Залоговая экспертиза в системе « надстроек» к оценочной деятельности
Современная практика осуществления оценки (как определения/установления стоимости) уже давно стала выходить за понимание формальной независимой оценки, установленной законодательством.
Формальный подход.
С формальным подходом (в соответствии со ст. 3 ФЗ № 135) отождествляются такие понятия, как:
- Независимая оценка.
- Тождественно оценочная деятельность.
Тождественно профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, где субъектами являются физические лица – оценщики. Оценщики — это те профессиональные участники, которые соответствуют двум критериям:
- Являются членами саморегулируемой организации.
- И те, кто застраховал свою ответственность.
Залоговая экспертиза в системе «Надстроек» к оценочной деятельности.
Обратимся к практическому подходу. Сначала небольшая ремарка: «Мыслью, следовательно, существую», согласно Рене Декарту, « Оцениваю, следовательно, оценщик?!».
Можно ли так воспринимать? Практический подход демонстрирует то, что наряду с формальными оценщиками, являющимися таковыми, по 135 ФЗ, существуют развитый Институт надстроек к оценочной деятельности. Обратиться можно хотя бы к исполнителям. Исполнители – это те же самые оценщики, которые не наделены правом подписи оценки. Отчётов они не подписывают, однако по большому счёту выполняют всю работу, начиная с осмотра объекта оценки и проведения расчётов.
Такими же надстройками могут являться:
- Эксперты, экспертных советов СРОО.
- Судебные экспертизы.
- И экспертизы экспертов техников.
- Залоговая экспертиза, как, пожалуй, самая молодая надстройка.
И теперь несколько слов о залоговой экспертизе, а именно – о том, как она эволюционировала.
Залоговая экспертиза в системе «Надстроек» к оценочной деятельности. Эволюция залоговой экспертизы
Начиная с первой половины 90-х годов, можно было наблюдать возникновение зачатков залоговой экспертизы. На базе служб безопасности и кредитных подразделений образуются специальные группы, в основные обязанности которых входит:
- осмотр предмета залога;
- оформление кредитного обеспечения документации;
- заключение договора;
- оформление залога.
Причём на данном этапе наибольшие сложности связанны были именно с оценкой предмета залога, так как отсутствовали правовые регулирования, в то время практически не было ни какой методической базы. Услугами внешних оценщиков банки тогда, как известно, не пользовались. Почему? Потому что не было доверия, рынок был дикий, рынок только начинал тогда развиваться. И соответственно, к специалистам залоговых служб не было в то время никаких определённых требований. По большей части это могли бы быть, наверное, юристы — те, кто знаком с оформлением кредитной обеспечительной документации.
Во второй половине 90-х годов этот период ознаменовался принятием 135 ФЗ об оценочной деятельности. Стали появляться первые общепринятые, и установленные законом методики, по которым проводилась оценка. Соответственно, сотрудники залоговых служб перенимали эту практику. Развивается в этот период цивилизованный рынок оценочных услуг, уже возникает возможность пользоваться услугами независимых оценщиков. И банки начинают требовать от своих соискателей в залоговые службы наличие диплома об образовании оценщика. В первую очередь, это касается руководителей, а далее распространяется уже на всех сотрудников залоговой службы.
2000-е годы можно охарактеризовать как достижение зрелости залоговой экспертизы. Итак, что же происходит?
- Возникает саморегулирование в ОД, и СРО начинает осуществлять контроль за качеством услуг оценщиков.
- Залоговые службы начинают всё чаще гоняться за оценщиками, которые имеют практический опыт – как правило, это те, кто работает в оценочных компаниях.
- Банки всё активнее начинают выступать заказчиками независимой оценки.
- И, как следствие, значительную долю рынка начинает занимать оценка для целей залога. На сегодняшний момент многие говорят, что более 50% случаев оценки недвижимости — это именно оценка для кредитования. И эти отчёты в обязательном порядке проверяет банк.
- Так же этот период характеризуется автоматизацией работы. Происходит активное использование электронных ресурсов (речь идет про электронный портал Росреестра), многочисленные агентства недвижимости начинают предлагать широкую выборку аналогов, появляются картотека арбитражных дел и различные базы данных элементов, специализированные определённые порталы, залоговые имущества и электронные площадки. Весь этот инструментарий залоговой службы практически с момента появления начинает активно использовать.
Основные принципы организации залоговой работы в коммерческом банке
Для того, чтобы освоиться в принципах залоговой работы в коммерческом банке, надо начать с самой сути залога. Можно выделить 2-е его составляющие:
- Экономическая сущность.
Залог – это как система обеспечения финансовых операций, целью которой является минимизация рисков банка. Значит, залог здесь – система экономического составляющего оценки.
- Юридическая сущность:
Залог – как правоотношение. Это способ обеспечения обязательств, в котором банк при неисполнении Заёмщиком своих обязательств имеет право (преимущественно перед другими кредиторами) получить удовлетворение предмета залога из его стоимости. Естественно, путём его реализации.
Также многие правоведы сходятся во мнении, что залог является единственным способом обеспечения обязательств, который имеет вещно-правовой характер, то есть он веществен, он осязаем, это нечто реальное, и, кроме того, залог является объектом гражданских правоотношений. Залог даже может быть объектом купли-продажи.
Можно рассмотреть также неустойку задатка и поручительства. Есть и другие способы обеспечения обязательств, но они всерьёз уступают залогу. Дело в то, что при поручительстве банковской гарантии или задатке кредитору, банку приходится доверять самой личности, должнику, который и берёт на себя, собственно, всю ответственность. Здесь нет материальной составляющей, следовательно, залог в этом плане выигрывает. Само качество работы с залогом напрямую влияет на снижение убытков банка. И тут важно отметить, что достигается это за счёт двух составляющих:
- В первую очередь – это адекватная оценка стоимости залога. Данный функционал охватывает, как и залоговые службы, так, и независимые оценочные компании. И те, и другие определяют стоимость.
- А вторая составляющая — это учёт сопутствующих рисков – это функционал сугубо залоговой службы. В этом, пожалуй, её главное отличие.
Участие залоговой службы в работе с подразделениями и партнерами Банка
Залоговая служба осуществляет обслуживание определенных подразделений банка и взаимодействует с оценочными компаниями. Функционал у неё огромный, и основные функции мы сейчас перечислим.
Наверное, всем интересны оценочные компании и их взаимоотношения с банками. Поговорим же об этом подробнее. Всё начинается с отбора и взаимодействия банка с оценщиками. То есть, устанавливаются определённые критерии, согласно которым банк может принять соглашение о партнёрстве от оценочных компаний. Впоследствии ведётся мониторинг деятельности этой оценочной компании. Скорее всего, многие сталкивались со случаями, когда в течение года банк несколько раз запрашивает те или иные отчёты, особенно по крупным активам с целью пост контроля. Иными словами — осуществляется последующий контроль качества. Выпускаемые оценочной компанией отчёты, зачастую, попадают на рецензирование в залоговую службу. Например, в зависимости от суммы кредита, либо от стоимости обеспечения. Залоговая служба также согласовывает и заключает договоры на оценку в тех случаях, когда заказчиком является банк.
Теперь несколько слов про департамент ипотечного кредитования. Это, в первую очередь, жилищные кредиты на покупку жилья. И здесь залоги рецензируют отчёты об оценке жилья, подтверждают степень готовности строящихся объектов недвижимости, согласовывают лимиты на застройщиков. Эти лимиты означают сумму ипотечных кредитов, которую банк готов выделить клиентам на приобретение квартир и на данные новостройки.
Для департамента малого и среднего бизнеса – это работа с юридическими лицами. Залоговая служба проводит экспертизу на имущество, а также лицензирует отчёты об оценке, проверяет протоколы кредитного комитета, в части залога тогда, когда сделка выносится на рассмотрение уполномоченным органам банка.
Что касается департамента проблемных активов, то, пожалуй, это самая весёлая работа, связанная с проблемными активами и просрочкой. Здесь сотрудники залоговой службы самостоятельно, либо с привлечением независимых оценщиков, проводят оценку для суда. В тех случаях, когда отчёт подаётся в суд для установления первоначальной, продажной стоимости, судом в рамках исполнительного производства оценка осуществляется для внесудебной реализации. То есть, когда клиент согласен и подписывает заявление на продажу его проблемного актива в рынок. Для принятия на баланс банка также происходит оценка в тех случаях, когда в исполнительном производстве и в банкротстве долги признаются не действительными для целей заключения соглашения об отступном. Отступное — это когда сам клиент, который объявил дефолт, готов расстаться с предметом залога, и на ту величину, на которую он будет оценён, ему и списывается его долг. Также происходит оценка имущества уже находящегося на балансе банка, полученного по проблемным активам, и оценка для реализации с баланса банка, когда после длительной экспозиции находятся покупатели готовые его купить.
У многих может возникнуть вопрос — как эффективнее проблемному клиенту рассчитаться с долгом? В рамках суда проще всего прибегнуть к отступному. Это наиболее выгодно для всех сторон, потому что при обращении в суд, и в начале судопроизводства, стороны, во-первых, выплачивают необходимые государственные пошлины, а во-вторых — начинают нести расходы юридические на представителей в суде.
В исполнительном производстве есть ещё один нюанс. Предположим, первоначальная, продажная стоимость установлена адекватно, то есть, они на уровне рыночной. Торги начинаются на 20% дешевле, то есть, за базу берётся 80% рыночной стоимости. В случае, если они признаются не состоявшимися в первый раз и во второй раз, стоимость снижается ещё на 25%. В итоге, банк ставит себе на баланс этот объект с дисконтом 40% от рыночной, и клиенту списывается долг ровно на эту величину, на 60%, то есть, 40% остаётся за ним. Этого можно было бы избежать, если бы проблемный клиент, например, самостоятельно заключил с банком соглашение об отступном, тогда он также точно расстался бы со своим активом, но величина остатка задолженности, которую он должен будет возместить, была бы уже меньше. Вот в этом есть экономический эффект.
И последнее направление – это административно технический департамент. Это обслуживание имущества банка для собственных нужд. Залоговая служба организует здесь независимую оценку стоимости помещений и арендной платы за них для размещения собственных офисов банка.
Участие залоговой службы в работе с подразделениями и партнерами Банка, и основные принципы залоговой работы
Представленный выше функционал далеко не полный, поскольку банк постоянно разрабатывает всё новые кредитные продукты, и залоговая служба выдвигается на каждом этапе. Но, вместе с тем, и роль оценочных компаний растёт.
Рассмотрим основные принципы, на которых базируется залоговая работа. Существует многократно доказанное на практике правило, которое необходимо понимать всем сторонам, участвующим в залоговой кредитной сделке, в том числе и оценщикам. В большинстве случаев клиент всегда желает получить кредитный продукт на самых выгодных условиях, и, причём, старается предложить в залог банку то имущество, в отношении которого у него отсутствует объективная заинтересованность в сохранении своих прав. Иными словами, предлагается то, чего не жалко лишиться. Что – то вроде ломбардной схемы. Особенно рад залогодатель может быть в том случае, если ему удаётся заложить это имущество по цене выше рыночной. Тогда, собственно, нет ни какой мотивации держаться за объект и пытаться освободить его от залога. И для минимизации рисков в данной ситуации банк зачастую устанавливает требования, чтобы предлагаемое в залог имущество эффективно использовалось, то есть участвовало в бизнесе, участвовало в формировании прибыли для данного заёмщика.
Если речь идёт о производственном комплексе, то это ни в коем случае не должно быть пустующее, остановленное производство. То есть, должно быть видно, что производство ведётся, и следует обращать внимание на продукцию, насколько она пользуется спросом, насколько она востребована. Если это то или иное оборудование, то оно также должно участвовать в технологическом процессе, оно не должно быть на консервации, не должно простаивать. В том случае, если это обычное помещение, офисное или торговое, то, конечно же, было бы лучше, если бы оно использовалось по назначению.
И для реализации этой задачи установлены четыре основных принципа. А именно:
Принцип первый – Это понимание реальной рыночной стоимости. Это главная цель, которая ставится. Потому что занижение или завышение стоимости одинаково плохо для банка. В случае занижения стоимости банк недополучает ту прибыль, на сумму которой он мог выдать кредит. То есть, он недовыдаёт кредиты (ведь мог бы выдавать больше). В случае завышения — он действительно рискует, потому что в действительности стоимость обеспечения не будет покрывать обязательства.
Принцип второй – любая информация должна подлежать тщательному анализу на предмет возможности и её использование. Это, в первую очередь, касается правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на предмет залога.
Принцип третий — при определении рыночной стоимости предмета залога может быть и должна быть использована вся совокупность информации по объекту, и не важно, из каких источников она получена. Ну, и особое внимание уделяется здесь наличию или отсутствию обременений и сопутствующих рисков. В отношении недвижимости берут достоверную информацию об обременениях, может быть предоставлен единый государственный реестр, права на недвижимое имущество. В случае, если был произведён судебный арест (судебный арест в данном случае воспринимается как судебный залог, существует картотека арбитражных дел, и параллельно дублируется запись в ЕГП. Сопутствующие риски (это любая информация из внешнего источника), если говорить о внешней коньюктуре, например, может сопутствовать уменьшению спроса на данную продукцию, уменьшению спроса на данный тип недвижимости. Не сегодня, а завтра с падением покупательской способности могут остановиться продажи автомобилей, и начнётся массовая продажа авто салонов — это к примеру.
Принцип четвертый – работа подразделения банка в отношении залога. Она должна быть слаженной, и должна быть направлена на контроль стоимости, ликвидности этого объекта, и на осуществление последующего контроля и его сохранности. Причём на каждом этапе банку необходимо чувствовать и осознавать, что он обладает полным набором прав как залогодержатель. То есть, в случае чего, он сможет реализовать этот объект без потери для себя.
Этапы проведения залоговой экспертизы имущественного обеспечения
Теперь кратко про этапы проведения залоговой экспертизы. Сама залоговая экспертиза, которая включает в себя не только оценку стоимости, разбита на несколько основных этапов, которые будут предполагать:
- оценку рыночной стоимости;
- анализ ликвидности этого обеспечения;
- проверку сохранности этого имущества.
Этап №1. В первую очередь происходит оценка возможности рассмотрения имущества в качестве предмета залога, и его предварительное отнесение к соответствующему статусу. Имущество может быть принято в залог, если отсутствуют законодательные ограничения на его оборот, и на сделки с ним, как в случае с оружием или медицинскими психотропными препаратами, ювелирными изделиями, драгоценными металлами. Также могут быть собственные банковские ограничения на принятие в залог того или иного имущества. Существует такой парадокс с быстро портящими товарами. По идее, обращение взыскания на него возможно, однако обратить взыскание без наложения ареста на эти скоропортящиеся товары невозможно, потому как арест запрещён. То есть, обратить взыскание можно, а вот арестовать нельзя. Но, действуя по такому механизму, никогда не удастся взыскать и материализовать, многие банки отказываются работать с таким залогом.
Этап №2. На втором этапе определяется базовая стоимость залога для расчёта параметров залоговой сделки. Большинство банков в качестве базовой стоимости используют рыночную стоимость. Особое внимание сейчас стоит уделить тем изменениям, которые будут вноситься в 135 ФЗ, в соответствии с дорожной картой. Можно заметить, что самоопределение рыночной стоимости изменилось. Из него пытаются исключить её наиболее вероятностный характер, заменяют это словами, связанными с маркетингом.
Этап №3. На третьем этапе определяется залоговая стоимость имущественного обеспечения. Происходит это либо в соответствии с таблицей дисконтов (наиболее распространённый случай), либо могут быть предусмотрены индивидуальные дисконты. Третий способ – определение дисконта, это расчётный способ и он наименее используемый, пожалуй.
Этап №4. На заключительном этапе оформляется заключение о целесообразности оформления в залог. Это документ, который составляет специалист залоговой службы, он отражает в нём всю информацию о залоге, все обременения риски, и ценовые параметры и ту стоимость, которую он рассчитал.
Самый первый этап, как было написано выше, предусматривал определение статуса залога. Об этом и пойдет далее речь.
Определение статуса имущественного обеспечения
Статус, в свою очередь определяется исходя из набора тех функций, которые залог способен выполнять.
Первая функция – возвратная. Она напрямую рассматривает залог как источник возмещения. То есть, это должно быть высоколиквидное имущество, предназначенное для массового потребления, при реализации которого не возникнет никаких проблем, и средств, полученных от его реализации, хватит в полной мере, чтобы погасить обязательства. Данная функция характерна для высоких, качественных залогов.
Вторая функция – она стимулирующая. Эта функция означает то, что залогодатель заинтересован в сохранении залога. Она не гарантирует полную возвратность, но в то же время свидетельствует о том, что клиент будет заинтересован погасить обязательства, чтобы не лишиться своего предмета залога. Это может быть некая производственная линия, например, узкоспециализированная и уникальная, которая является неотделимой частью его производства. Если он лишится этой линии, то может остановиться весь его бизнес.
Третья функция — ограничительная. Она предусматривает ограничения возможности заёмщика наращивать кредиторскую задолженность. Она является сигнальной, то есть, если всё своё имущество свободное он уже однажды заложил для кредитования в одном банке, то следующий банк, в котором он захочет получить кредит, может уже не предоставить ему средства под последний залог того же имущества. Также ограничительная функция устанавливает приоритет банка в ситуации банкротства. В процедурах банкротства залоговые кредиторы имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований из предмета залога. Остальные кредиторы, не залоговые, на данный предмет залога могут не рассчитывать на его стоимость.
Четвертая функция – она чисто информационная. Она служит для банка определённым источником получения информации. Свидетельствует о бизнесе и состоянии заёмщика. Складывается информация на основании того, что при заключении договора залога у банка возникает право проводить плановый и внеплановый мониторинг сохранности. И таким образом, посещая место ведения бизнеса, можно заранее или впоследствии, например, обнаружить ухудшение финансового состояния. То есть, эта функция служит определённым индикатором.
Классификация залогового имущества
Можно классифицировать залоговое имущество по типу и по виду.
По типу – это может быть стандартное и нестандартное, если это движимое имущество. Стандартным может являться транспортное средство, в тоже время узкоспециализированная специальная техника — это уже нестандартный тип, поскольку не имеет такого массового потребления. Если это оборудование, его тоже следует разделять на: серийное и мелко серийное. В случае с недвижимостью, стандартным может являться помещение, например, до 1000, до 5100 кв.м, расположенное в центральном районе. Нестандартным может являться производственный комплекс, предназначенный для определённого производства, определённого вида продукции. То есть, в регионе может быть не так много лиц, заинтересованных в его приобретении, а может и вообще не быть. Здесь следует надеяться только на внешнего инвестора.
По виду – следует разделять залог на товарно-материальные ценности, оборудования, недвижимое имущество, транспорт, специальную технику и прочее. Классифицируют его именно по таким признакам.
Оценка залога: определение базовой/рыночной стоимости
В качестве базовой стоимости, как было уже сказано, используется рыночная стоимость. И здесь возможны 2 варианта оценки:
- Для залоговых целей, то есть, для первичного принятия в залог. Рассматриваются абсолютные средние значения на аналогичные активы на рынке. Из этих средних значений определяется нижний диапазон аналогов. Здесь указывается зона анализа рыночной стоимости.
- Второй случай, когда оценка происходит для судебных целей. Зона анализа рыночной стоимости смещена абсолютно к центру. Это сделано для того, чтобы минимизировать возможность оспаривания оценки, проведённой банком, или выполненной по заказу банка. Но также не следует забывать о том, что в исполнительном производстве и банкротстве существует возможность снижения первоначальной стоимости после непризнанных первых торгов. То есть, в любом случае, если имущество не продаётся, то банк приобретёт его к себе на баланс по цене ещё ниже указанного среднего значения.
После определения базовой стоимости, как правило, с помощью залоговых дисконтов определяется залоговая стоимость.
Существует ещё прогнозная, и справедливая стоимость. Это такие термины, которые присутствуют в банковской деятельности. Причём, залоговая, как можно её охарактеризовать, — это стоимость залога, рассчитанная с учётом мотивации сторон при заключении залоговой сделки. Мотивация сторон здесь абсолютно разная. Залогодатель, который предоставляет в качестве залога предмета, действующий магазин, чем он рискует?
Когда он лишится этого помещения, он, по идее, теряет бизнес. И в данный объект он вкладывает смысл своего бизнеса, и он склонен его расценивать по стоимости бизнеса. Однако банк принимает в залог данное помещение всего лишь как недвижимость, и, соответственно, оценивает его как недвижимость. Банковское учреждение склонно рассматривать момент его реализации как будто это, допустим, будет пустое помещение, пусть даже без отделки. То есть, понятие рыночная стоимость здесь никак не применима. И, кроме того, надо обращать внимание, что залоговая стоимость и залоговые отношения — они долгосрочные. То есть, период кредитования (среднетипичный), как правило, это около пяти — десяти лет. И в залоговой стоимости должен быть, заложен такой риск изменения этой стоимости, изменение конъюнктуры, который мог бы быть стабильным, и влияние этих факторов не варьировать. И опять-таки следует учитывать отличие от рыночной стоимости, которая является наиболее вероятной ценой на дату, на одну определённую дату.
Прогнозная стоимость — это то, что зачастую банки требуют в техническом задании на оценку, при определении прав требования на стоящееся жильё. Прогнозная стоимость определяется для целей ипотечного кредитования, когда объектом оценки являются права требования на жилое помещение на этапе строительства. То есть тогда, когда дом ещё не сдан, и право собственности на квартиру не оформлено. Соответственно, прогнозная стоимость — это стоимость после завершения строительства жилого дома и сдачи его в эксплуатацию. В одном отчёте могут быть указаны рыночная стоимость — то, сколько сейчас стоят права требования на это строящее жильё, и прогнозная стоимость, моделирующая ситуацию, как будто через полгода или год строительство завершено, уже меньше рисков, оформлено право собственности, то есть, ещё больше рисков снимается. Снимается риск остановки строительства, и, выходит, что на определённую дельту эта стоимость различается. Все показатели служат определённым информационным источникам.
И, справедливая стоимость, которая встречается в служебных документах, в банке, в соответствии с постановлением 254 – П, центра банка. Её многие путают со справедливой стоимостью по НФСО. На самом деле, данный показатель служит для формирования резервов на возможные потери для СУД, и справедливая стоимость характеризуется, как реальная стоимость, которую можно получить от реализации предмета залога в разумный срок, не превышающий 180 дней. Но, как вы понимаете, разумный срок составляет 180 дней. Данный срок может быть разумным, наверное, только для продажи жилья, квартиры. Поэтому, в качестве стоимости для жилья можно применить рыночную стоимость. А если это коммерческая недвижимость или оборудование узко специализированное, то зачастую его тяжело продать в течении 6-ти месяцев. Поэтому, здесь можно залоговую стоимость использовать в качестве справедливой, но в принципе так большинство банков и делает. Это те новации, которые произошли и происходят в организации залоговой работе банков.
