Блог оценщика Как начать зарабатывать в сети интернет:полные пошаговые методики
Related Articles
В данном посте мы поговорим о такой теме, как оценка девелоперских проектов. Для начала разберёмся с основными понятиями. Девелопмент (в переводе с английского – развитие) – это любая предпринимательская деятельность, направленная на улучшение и развитие тех или иных объектов недвижимости.
Оценка девелоперских проектов, в первую очередь, необходима инвесторам для определения того, стоит ли вкладываться в такие проекты. Часто под девелоперским проектом понимается сбор документов, состоящий из:
- Бизнес-проекта.
- Его обоснования.
- Финансовой модели.
- Описания путей реализации проекта в жизнь.
При оценке таких проектов, в первую очередь стоит смотреть на ситуацию в комплексе, не уходя слишком в цифры и расчёты. Это значит, что вы обращаете внимание и на такие параметры, как спрос на подобные объекты, поведение участников данного рынка, характеристики целевой аудитории и потенциальных покупателей/арендаторов подобных объектов. Помимо этого, стоит смотреть на предложения со стороны конкурентов (хотя с этим у оценщиков, как правило, проблем обычно не возникает).
Кроме того, при оценке проекта важно обратить внимание на то, к какому типу относится ваш объект. Так, различают четыре основных типа объектов недвижимости:
- Торговая недвижимость. При оценке торговых помещений, магазинов и т.д. следует обратить внимание на месторасположение, проанализировать потенциальных и реальных конкурентов, проанализировать место с точки зрения наличия возможных покупателей и т.д.
- Гостиничная недвижимость. При оценке этого вида проектов следует обратить внимание на то частная ли это гостиница или филиал. Стоит также изучить договора с операторами, договора по франшизе и т.д.
- Индустриальная недвижимость.
- Жилая недвижимость.
Краткий обзор модели КИОП
Модель КИОП (коэффициент изменения объёмов продаж) описывает поведение рынка в краткосрочной и долгосрочной перспективах, и позволяет просмотреть динамику изменений цен на протяжении некоторого периода. Опираясь на неё, результат оценки можно сделать гораздо более точным.
Сама модель КИОП представлена следующей формулой: КИОП = ОПК/ОПН (объём продаж на конец отчётного периода/объём продаж на начало отчётного периода).
Например, если мы оцениваем какой-то небольшой проект, данная модель прекрасно поможет увидеть динамику изменения объёмов продаж, и это послужит одной из опорных точек при определении стоимости проекта, его рентабельности и других параметров, важных с точки зрения инвестирования.
Если для мелких проектов стоит брать краткосрочные периоды (около одного-двух лет), то для крупных проектов сроки варьируют в промежутке от трёх до восьми лет, поскольку именно этот объём времени необходим для того, чтобы крупный проект был реализован и вёл свою работу на полной мощности. Проблема здесь состоит в том, что за время строительства и реализации проекта рыночные условия могут сильно поменяться, и подобные изменения придётся учесть. О том, какие конкретно факторы необходимо при этом учитывать, будет сказано дальше, а пока что поговорим подробнее о структуре рынка.
Стадии развития девелоперского проекта
При подборе методов оценки стоит обратить внимание на то, на какой стадии находится оцениваемый проект. Существуют три основные стадии:
- Просто земельный участок. Объекты, находящие на этой стадии, представляют собой земельные участки, на которых ещё не расположено никаких объектов недвижимости. То есть, по сути это квадратные метры пустующей земли, будущее назначение которой ещё не известно.
- Участок с конкретным назначением. Обычно для таких участков уже утверждён «градостроительный план земельного участка», и уже известно, что конкретно собираются на этой территории строить. Такие участки при прочих равных условиях стоят в два-три раза дороже, чем те, о которых говорилось в пункте выше.
- Участок с малоприбыльным объектом. Обычно это проекты, показавшие свою несостоятельность, вследствие чего они выставляются на продажу. Оценка таких объектов – дело гораздо более сложное, чем оценка не застроенных земельных участков.
Методы оценки
Теперь пора поговорить о методах оценки земельных участков на стадиях девелопмента. Здесь применимы:
- Доходный подход.
- Метод остатка.
- Метод дисконтирования.
Разберём каждый из них подробнее.
Метод доходного подхода
Является, фактически, стержневым (главным среди других) методом оценки участков и применим на любой стадии развитости участка. Само название говорит, что оценка базируется на доходе, ожидаемом от оцениваемого участка. То есть, важнейшим показателем, на который ориентируется оценщик, применяющий данный метод – величина капитализации дохода. Помимо размера ожидаемого дохода и распределения этого дохода по времени, инвесторов интересует ещё и надёжность проекта, что оценщику также необходимо учитывать.
Также при доходном методе стоит учитывать и параметры (размер дохода, окупаемость и т.д.) альтернативных путей вложения денег. Естественно, если вашим инвесторам другой более прибыльный проект и более надёжный проект обойдётся в меньшую сумму, то привлекательность оцениваемого вами объекта снижается, как и снижается его стоимость. Помимо этого, стоит учитывать и сумму, за которую инвестор сможет перепродать недвижимость.
Метод остатка
Используется, преимущественно, при оценке небольших проектов. При этом методе из ожидаемой величины валового (совокупного) дохода объекта вычитают на предпринимательский доход (личный доход предпринимателя), норму банковского процента и ренту. Фактически, метод остатка направлен на оценку стоимости земельного участка.
Метод дисконтирования
Используется при оценке крупных и долгосрочных проектов (то есть тех, которыми планируется распоряжаться не менее 5 лет). Основной идеей этого метода является то, что постоянная инфляция валюты способствует повышению стоимости объекта в перспективе. А, следовательно, если оценить проект на некоторую сумму, отвечающую данному моменту, то лет через 5-7 эта же цена будет очень низкой (причём, даже если делать расчёты в стабильной валюте). Поэтому, к сумме, на которую оценили проект добавляют ставку дисконтирования. Размер ставки дисконтирования определяется прогнозом по денежным моделям.
Денежные модели строятся исходя из динамики изменения цен на недвижимость, на аренду помещений, аналогичных оцениваемым. Помимо этого, при прогнозах стоит ориентироваться на изменения в стоимости строительства коммерческих объектов, а также на изменения, происходящие в активности инвесторов, вкладывающихся в девелоперские проекты. Обычно ставка дисконтирования на 5-7 лет составляет от 15% до 25%.
