Воскресенье , Июль 23 2017
Домой / Оценка стоимости / Анализ изменений ФСО № 1, № 2, № 3. Что в них нового?
Изменения в 135 ФЗ

Анализ изменений ФСО № 1, № 2, № 3. Что в них нового?

В целом содержание стандартов оценки кардинальным образом не изменилось, методологически никаких существенных изменений в оценочной деятельности не произошло. Произошла систематизация информации, которая была накоплена за период, когда были сформулированы предыдущие варианты стандартов. Например, более чётко сформулированы основные понятия, применяющиеся при проведении оценки, уточнено содержание задания на оценку, по всем видам активов зафиксирована возможность указания интервала стоимости объекта оценки.

Для лучшего ориентирования, надо отметить, что структура стандартов по иерархии следующая:

  1. Федеральные стандарты оценки №1, №2 и №3 это базовые стандарты,
  2. Федеральные стандарты №7, 8, 9, 10, 11 это уже специализированные стандарты по направлениям.

 В заметке представлен сравнительный анализ статей в новой и старой редакции, и Вы сможете отследить изменения обращая внимание на текст справа.

Старый вариант

Новое трактование

4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

4. Цена — это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

5. Стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

6. Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке — это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки — это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

 

Сравним те статьи Федерального стандарта оценки №1, по которым произошли изменения по сравнению со старой редакцией. Если сравнивать стилистику соответствующих пунктов Федерального стандарта №1, то можно заметить, что в новой редакции понятия сформулированы более строго. Также это изменение должно быть отражено в отчете. Раньше это всегда отражалось в разделе Термины и определения. Сейчас в рамках новой редакции отчета потребуется внести соответствующие уточнения в этот раздел, потому что терминология оказалась подкорректированной не столько по существу, сколько по форме.

Определено понятие стоимости объекта оценки с уточнением, что это наиболее вероятная расчетная величина, также как и понятие цены выделено в отдельное определение

Появилось четкое определение понятия итоговая величина стоимости. Часто мы пишем рыночная стоимость, хотя понимаем, что рыночная стоимость чаще всего является именно обобщенной величиной по результатам обработки данных, полученных с применением разных подходов. Надо понимать, что данные формулировки защищают нас от претензий к нашим отчетам.

Появилось определение термина «Метод проведения оценки»

В своей работе мы часто упоминаем методы оценки, и вполне возможно у каждого из Вас возникает вопрос, какие из этих методов это действительно методы оценки объекта оценки, а какие методы можно было бы все-таки рассматривать как способы расчета частных величин в составе процедуры оценки. Теперь можно выделить закономерности распределения методов. Есть методы проведения оценки, которые приводят к конечному результату оценки в рамках конкретного подхода, а есть методы расчёта отдельных параметров, которые предусматриваются в вариациях подходах и методах оценки.

Старый вариант

Новое трактование

8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

П.19 абз.7. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки

8. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) — это дата по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Информация, о событиях произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

 

Появляется важное определение, которое допускает огромное количество интерпретаций. Но эти интерпретации, в конечном счете, выливаются всего лишь на всего в один из двух вопросов: можно или нельзя применять информацию о событиях произошедших после даты оценки.

Если выделить ключевую фразу в восьмом пункте, то эта фраза будет следующей: «Только для подтверждения тенденций сложившихся на дату оценки». Исходя из этого, надо понимать, что мы не можем взять скриншот по объекту, который рассматриваем и используем в расчётах в качестве объекта аналога. Скриншот, содержащий в себе информацию о дате размещения информации, если эта дата будет размещена после даты оценки, ничего в оценочной процедуре не меняет. Как нельзя было использовать такую информацию, так и сейчас мы не сможем применять непосредственно в расчетах стоимости объекта оценки.

Если мы будем использовать эти сведения говоря о каких-то общих тенденциях, то они требуют определенного анализа как доказательства того, что эти тенденции были известны как рынку так и его участникам на дату проведения оценки. Мы понимаем, что два года назад нельзя было предполагать тот кризис, который есть сейчас в связи с введёнными в отношении нашей страны санкциями. И прогнозируя в тот период денежные потоки, мы бы обязательно их снижали, исходя из того, какая сейчас ситуация. Применение этой части статьи должно быть очень аккуратным, потому что любые неоднозначности сегодня трактуются не в пользу оценщика

В ФСО №1 нет определения понятиям события, тенденции, ожидания рынка. И многие оценщики понимают, что неоднозначная трактовка такого пункта, может негативно повлиять на рынок оценочных услуг. Тот факт, что нет определения некоторым словам, то это в порядке вещей, потому что далеко не все слова и понятия, используемые в нормативно-правовых актах, имеют какие-то определения.

Что такое тенденция можно показать в качестве примера: например необходимо оценить элитную недвижимость с датой оценки 31 декабря. Как правило никаких сделок и публикаций информации о сделках в этот день нет. Вы взяли несколько котировок или информации о ценах, которые были, третьего, пятого, двенадцатого, семнадцатого и двадцать шестого декабря. И у вас вырисовывается линейная повышательная тенденция или тренд. Таким образом, наметив такой тренд или тенденцию, вы можете экстраполировать с последней даты публикации двадцать шестого декабря на тридцатое.

Ожидания рынка. Под этим определением можно подразумевать какое-то запланированное событие, например компания открывает достраивающийся торговый центр рядом с жилой недвижимостью или выпускает свои акции на открытый рынок. Исходя из того какие у вас есть ожидания и предположения, что эти события произойдут, у вас в рамках применения доходного подхода будут учитываться определенные моменты в части прогнозирования.

Старый вариант

Новое трактование

9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

9. Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

10. Объект-аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Из новых определений, которых не было в предыдущей редакции стандарта, можно выделить понятие допущения. Поэтому дальше по стандартам и упоминается термин допущение как предположение, которое не требует дополнительных доказательств, теперь данное определение сформулировано более однозначно. Не забудьте включить это понятие в состав терминов и определений, применяемых в отчете.

Объект-аналог как считался таковым с учетом представленного в стандартах определения, так и остался им, теперь определение выделено в качестве отдельного пункта, который по существу не изменен.

Что касается наиболее эффективного использования, которое было в старом варианте стандарта, то теперь это определение является предметом специализированных стандартов оценки и там раскрывается более четко. Поэтому во избежание каких-то двусмысленных комментариев по этому поводу из базовых стандартов понятие наиболее эффективного использования объектов исключено.

Старый вариант

Новое трактование

11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

11. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого их подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Определение «срок экспозиции» убрано

Понятие экспертизы раньше было сформулировано в базовых Федеральных стандартах оценки и сейчас оно исключено по той простой причине, что экспертиза отчёта как таковая не является частью процесса оценки. И так как экспертиза не является частью процесса оценки, а существует отдельный специальный стандарт оценки, который регулируют все процессы, связанные с экспертизой, то смысла оставлять в федеральном стандарте оценки понятия, связанные с экспертизой отчета об оценке не было, поэтому этот пункт исключили. Заодно исключили и понятие срока экспозиции, так как это классическое понятие экономики недвижимости, поэтому относить его к каким-то специфическим оценочным понятиям не имеет смысла. Поэтому не забудьте убрать данное понятие из терминов и определений.

Как вы можете заметить, убрали конкретное название двух принципов проверяемости и достаточности. Но если вы посмотрите в ФСО №7, то там речь идет и о соответствии отчетов принципов проверяемости и достаточности, но не в контексте принципов, а в контексте соблюдения процедур. Таким образом требования к качеству информации отчета остались но они всего лишь переформатированы. То есть принципов оценки, как точный перечень предусмотренного стандартами, в данный момент времени нет. Есть представление о том, в каком объеме должна быть представлена информация и каким критериям она должна соответствовать.

Старый вариант

Новое трактование

15. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

18. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

19. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

20. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства.

Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Посмотрим на формулировку затратного подхода, и увидим что в ФСО №1 она стала более общей, так как предыдущая редакция ФСО №1 разрабатывалась в тот период, когда отсутствовал ФСО №7. Поэтому то, что касается каких-то базовых понятийных параметров показателей, которые непосредственно используются в составе процедуры оценки объекта недвижимости, перешло в текст Федерального стандарта оценки №7.

В ФСО №1 остались общие понятия без каких-то деталей, вместо одного пункта появилось три пункта с дополнительным определением в структуре затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Ранее определение «приобретения» не было предусмотрено в Федеральном стандарте оценки в указании затратного подхода и руководствуясь еще методологией двадцатилетней давности, оценщики рассматривали затратный подход в контексте стоимости воспроизводства и стоимости замещения.

Сделано это для того, чтобы сделать базовый стандарт универсальным, так как он распространяется и на оценку машин и оборудования и других активов, поэтому весьма уместно то, что в этом стандарте появилось слово приобретение. Это принципиально с точки зрения методологии оценки с применением объектов на основе затратного подхода.

Старый вариант

Новое трактование

21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

16. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

17. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода

Доходный подход в целом не меняется, только появляется фразеология, связанная с тем, что теперь доходный подход рекомендуется применять. Изменения в новой редакции стандартов заключаются в том, что теперь мы должны не обосновывать отказ от применения того или иного метода и подхода, а мы должны обосновывать именно применение того или иного метода и подхода. В предыдущей версии данное утверждение было более категоричным.

Появилось упоминание дисконтирования денежных потоков и капитализации дохода, до этого не было в базовых стандартах классификации двух основных методов оценки. Поэтому техника дисконтирования и капитализации теперь выделена.

Согласно старой редакции ФСО № 1 информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности. В новой версии данного стандарта это понятие исключено. В большинстве словарей достоверная информация является синонимом истинной информации. И надо понимать, что невозможно осуществить прогнозирование только на основе действительной информации. Любой прогноз носит вероятностный характер, включая и субъективные прогнозы профессиональных участников рынка. И хотя определение достоверности удалено, можно считать, что авторы имели в виду под достоверной информацией то, что было в старой редакции. Информацию считать достоверной, если данная информация соответствует действительности.

Любой прогноз должен быть основан на достоверной информации, существенной для осуществления тех или иных предположений о будущем. Если эти основы были изначально некорректно заложены, прогноз нельзя считать обоснованным. Причем применительно к прогнозу имеет смысл применять слово обоснованный, потому что делать выводы о том, достоверный он или недостоверный в момент его осуществления говорить совершенно некорректно, так как только время может показать, достоверно был сделан прогноз или нет. И если эти основы были изначально некорректно изложены, прогноз нельзя считать обоснованным, так как он основан на неверных предпосылках.

Для того, чтобы прогноз считался обоснованным, необходимо чтобы его подготовка базировалась на достоверной информации, существенной для оказания влияния на прогнозируемый параметр. Таким образом для достоверности должны быть соблюдены условия тем, что начальная информация достоверна и были приняты во внимание другие существенные сопутствующие события, вероятность возникновения которых высока на горизонте прогноза. Также при подготовке прогноза должны быть изучены, учтены и приняты во внимание взаимосвязи известных во время подготовки прогноза параметров и тенденций. То есть каким образом эти параметры могут влиять на прогнозируемый параметр.

Старый вариант

Новое трактование

14. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: (а) выбрать единицы сравнения.., (б) скорректировать единицы сравнения… (в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения…

12. Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

13. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены реальных сделок, так и цены предложений.

14. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

 

В отношении сравнительного подхода произошли изменения в содержательной части — он стал более общим. В пункте 14-ом старой редакции у нас было определение объекта-аналога. Это определение теперь выделено отдельным определением в новой редакции Федерального стандарта оценки №1.

Сравнительный подход рекомендуется применять, при этом могут применяться как цены реальных сделок, так и цены предложений, что соответствует уже давно сложившейся практике. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В Федеральном стандарте оценки №7 эта составляющая и эта часть подходов и методов оценки была раскрыта, в данном месте она теперь зафиксирована в отношении практически всех видов объекта оценки по всем специальным стандартам оценки.

Старый вариант

Новое трактование

17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки;

г)предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

21. Задание на оценку является неотъемлемой частью договора (контракта) на проведение оценки.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

в) цель оценки (указания задачи оценки не предусмотрено);

г) предполагаемое использование результатов оценки;

д) вид стоимости;

е) дату оценки;

ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

22. Дополнительные требования к заданию на оценку могут быть регламентированы соответствующими федеральными стандартами оценки.

 

Важные изменения в существенное с точки зрения структуры и содержания произошли в задании на оценку. Раньше были определенные затруднения, которые возникали в связи с тем, когда у нас объект оценки по факту принадлежал заказчику либо правообладателю в каком-то объеме частных прав. А так как при этом оценивали объект оценки на праве собственности, то было не совсем понятно, что указывать в старой редакции в пункте Б. Оценивать имущественные права, которые мы фактически оцениваем, или оценивать имущественные права, которые принадлежат являющемуся инициатором оценки правообладателю. Особенно часто эта проблема возникала при подготовке отчета для цели оспаривания кадастровой стоимости. «Права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки» чётко уточняют именно тот вид прав, который мы должны оценить независимо от того объёма прав, который принадлежит нашему заказчику или правообладателю, который является инициатором проведения оценки.

Убрано из пункта Г) то, что касается предполагаемого использования результатов оценки и связанные с этим ограничения – теперь это пункт Ж) Допущения, на которых должна основываться оценка.

Убран термин ограничение, так как в терминах и определениях допущения введены как понятия.

У оценщиков появилось право указать иную информацию, предусмотренную Федеральными стандартами оценки. Если мы с вами возьмём Федеральный стандарт оценки №7, то там есть дополнительные требования, касающиеся информации, которая должна быть указана в задании на оценку. Когда мы формулируем уже для конкретного типа имущества конкретное задание на оценку, нужно не забывать о необходимости дополнения задания на оценку с учетом требований представленных в ФСО №1 той информации, которая по требованию к содержанию задания на оценку представлена в специализированных стандартах оценки.

Старый вариант

Новое трактование

П. 19, абзац 4. Если в качестве информации,

существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или   привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком   привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки,   а также обосновать необходимость их   привлечения. Оценщик при проведении оценки   не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

20. Оценщик при проведении оценки обязан

использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к   оценке или обосновать   отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе   самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

24. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках в рамках применения каждого из подходов.

Пункт 24 «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения методов». Если мы посмотрим пункт 20-й Федерального стандарта №1 в старой редакции, он предусматривал формулировку «Оценщик при проведении оценки обязан использовать 3 подхода к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода».

Теперь никакого обоснования отказа у нас нет.

Старый вариант

Новое трактование

24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов

25. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ определенного и обоснованного оценщиком диапазона стоимости, полученного при применении другого подхода (методов). (при наличии).

26. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки, имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Так как теперь нет необходимости обосновывать отказ от применения того или иного подхода, и если внимательно прочитать ещё пункт 8 и) ФСО № 3 «В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого, из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, также приведены соответствующие расчеты», то напрашивается вывод о том, что если раньше надо было обосновывать отказ, то теперь надо обосновывать причину применения того или иного подхода.

По согласованию результатов оценки (если были применены все подходы).

«При согласовании существенно … при применении другого подхода (методов)».

Степень существенности законодательством пока не определена и никаких комментариев на этот счет нет, то мы можем её интерпретировать по-разному. То есть мы имеем диапазон значений стоимости, полученных в каждом подходе, а не просто точный результат. Исходя из пересечения диапазонов, в которую попадают наши расчетные значения стоимости, можно делать вывод о том, что имея диапазон пересечения границ результатов двух подходов, то расхождение не является существенным. А раз диапазон определения есть, мы можем уже рассматривать в согласовании результатов оценки все результаты. Надо понимать, что если речь идет о ликвидном, доход приносящем имуществе, то в этом случае с высокой степенью вероятности доходный и сравнительный подход нам дадут достаточно близкие результаты. Если мы говорим о неактивном рынке, тогда у нас эта проблема не возникает, поэтому высока вероятность применения единственного подхода,

Если расхождение составляет больше 30% между подходами, то в этом случае мы можем оговорить, считаем мы это существенным или нет. На сегодняшнем этапе интерпретации Федерального стандарта оценки №1 может быть применена спасительная фраза о том, что мы данное расхождение считаем несущественным, поэтому можно добавить фразу о том, «что различия в результатах, полученных с применением тех или иных подходов или методов, не являются существенным, поэтому дополнительный анализ не проводится». Такую фразу можно поместить в отчет и ограничиться именно этим.

Если же вы будете определять диапазон результатов по каждому подходу, то тогда придется уже рассматривать область пересечения границ этих интервалов, и тогда будете говорить о существенном или несущественном расхождении именно на основе наличия или отсутствия вот этой области пересечения границ. Надо понимать что если жестких требований не сформулировано, мы допускаем определенные свободы.

ФСО № 2

Старый вариант

Новое трактование

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

В принципе ничего нового здесь нет, мы всегда цель оценки определяли с учетом предполагаемого использования результатов оценки. Теперь эта взаимосвязь должна быть четко прослежена именно в задании на оценку, хотя по сути оценщики это делали и раньше.

ФСО № 2

Старый вариант

Новое трактование

5. При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

5. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки … Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством РФ а также международными стандартами оценки.

В пятом пункте появилась фраза «Данный перечень видов стоимости», которая предполагает формирование базиса для таких работ, которые связаны с применением международных стандартов оценки для определения справедливой стоимости.

На данный момент мы можем говорить о том, что у нас есть четыре вида стоимости объектов оценки, но фактически использовать и те виды стоимости, которые предусмотрены международными стандартами оценки, при условии, что в договоре мы это соответствующим образом предусмотрели. То есть, при определении справедливой стоимости в соответствии с МФСО, обязательное применение ФСО может быть на основе договора. Хотя в данном случае целесообразней будет заключать договор на оказание информационно-консультационных услуг и тогда такой обязанности применять ФСО не будет.

Теперь в Федеральном стандарте оценки №2 нет определения рыночной и кадастровой стоимости. Есть отсылка на закон «Об оценочной деятельности» и если произойдут изменения терминологии, касающейся изменения этих ключевых для оценщиков видов стоимости, то изменения достаточно будет произвести в законе «Об оценочной деятельности».

Теперь можно рекомендовать при таких определениях ссылаться не на Федеральный стандарт оценки №2, а на закон «Об оценочной деятельности».

ФСО № 3

Старый вариант

Новое трактование

5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством РФ.

6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика… или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

6. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. № 63-ФЗ «Об электронной подписи»…, настоящим Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший и подписавший отчет.

Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа должен быть пронумерован постранично подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

 Учитывая то, что большой объем работ связан с проведением оценок рыночной стоимости при процедурах оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, а они касаются вопросов, связанных с подготовкой электронных документов, то обговорены существенные для оценщиков технические вопросы.

Если обратить внимание на последний абзац нового варианта шестого пункта Федерального стандарта оценки №3, то можно заметить важный момент, который сейчас необходимо соблюдать. В обязательном порядке там должна быть электронно-цифровая подпись, обеспеченная в соответствии с действующим законодательством «Об электронной подписи» директора компании, руководителя компании либо уполномоченного на то лица, а также электронную цифровую подпись оценщика. Надо понимать, что отчет об оценке, предоставляемый в электронной форме, должен быть подписан не только оценщиком или оценщиками, но и всеми специалистами и руководителями организаций, подписи которых представлены на бумажном носителе этого отчета. То есть всех лиц, которые участвовали в проведении оценки и удостоверяют действительность этого документа как результата оказания соответствующей оценочной услуги. Теперь это требование сформулировано более четко.

Как поступать в случаях когда оценщик и директор одно лицо, и должна ли совпадать дата составления отчёта и дата ЭЦП, то можно рекомендовать электронную подпись ставить одну, и ставить её в день составления отчёта. А всё потому, что на сегодняшний день определённых требований в законодательстве по оценочной деятельности не сформулировано, устоявшейся практики в данном случае пока нет, хотя с точки зрения здравого смысла, должно быть две подписи: оценщика в статусе оценщика и руководителя в статусе руководителя.

Надо понимать, что сейчас оценочное общество находится на этапе формирования культуры работы с электронными документами и с электронно-цифровыми подписями. Исходя из сложившейся практики на сегодняшний день, если отчет об оценке подписан оценщиком и при этом данный оценщик в отчете указан как “Руководитель организации”, то обычно хватает одной подписи этого лица.

ФСО № 3

Старый вариант

Новое трактование

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

• общая информация, идентифицирующая объект оценки;

• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; • итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку…;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике…;

г) допущения и ограничительные условия, использованные при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности;

е) описание объекта оценки

Дата составления и номер;

а) задание на оценку…

б) применяемые стандарты оценки;

в) принятые при проведении оценки допущения;

г) сведения о заказчике оценки и об оценщике…;

д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки специалистах и организациях с указанием их квалификации, и степени их участия…;

е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• общая информация, идентифицирующая объект оценки;

• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; • итоговая величина стоимости объекта оценки;

• ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;

ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов…; (балансовая стоимость указывается при наличии)

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) описание процесса оценки объекта оценки, в части применения подхода (подходов) к оценке. В данном разделе должно быть описано обоснование применимости используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

Новая структура является более логичной и последовательной по сравнению с вариантом, который был в прошлой редакции Федерального стандарта оценки. И хотя мы уже привыкли к определённой структуре отчета, в очередной раз придется уже устоявшуюся структуру изменить.

 

Логично начинать с задания на оценку как постановки задачи, применяемых стандартов оценки, принятых допущений, а уже потом описывать, кто проводил оценку, как ее проводили и представлять соответствующее описание и обоснование.

Можно рекомендовать в состав раздела задания на оценку вставлять отсканированную полнотекстовую копию задания на оценку. Таким образом снимаются все вопросы идентичности или не соответствия задания на оценку, которое фактически было подписано заказчиком.

Отдельный пунктом стала информация обо всех привлеченных к проведению оценки специалистах и организациях с указанием их квалификации, и степени участия.

Основные факты и выводы. Здесь появляются дополнительные пункты: основание для проведения оценки это, как правило, договор, контракт, определение и так далее.

Появились ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости. В этом смысле данный пункт переместился в подпункт в) новой редакции стандарта. Пункт ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости, определяются предполагаемым использованием результатов оценки.

Подпункт ж), который появился в новой структуре, согласно Федеральному стандарту оценки № 3 связан с описанием объекта оценки с указанием перечня документов. Что здесь стоит отметить, так это указание балансовой стоимости, по поводу которой сказано, что она указывается при наличии. То есть теперь обязанности указания балансовой стоимости, например, при выполнении государственных контрактов, исчезла.

Касательно анализа рынка объекта оценки, то здесь никаких по большому счету изменений нет, речь идет только о том, что требования к анализу рынка сформулированы самым общим порядком. То есть мы говорим о том, что анализ рынка объекта оценки, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, должен быть приведен в отчете. Но остальные требования к анализу рынка предусматриваются специальными стандартами оценки, так как у каждого сегмента рынка и у каждого типа имущества есть своя специфика.

Ещё раз можно повторить, что требование обязательного обоснования отказа от применения того или иного метода теперь в составе процедуры оценки исключено.

ФСО № 3.

Старый вариант

Новое трактование

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

 

В этих пунктах мы говорим об упрощенной формулировке, хорошо нам известной стандартной процедуры. В этой части никаких новаций за исключением информации по диапазонам, которые мы можем указывать в отчете об оценке, у нас не произошло. Дополнительные пояснения можно глянуть в ФСО № 1.

ФСО № 3.

Старый вариант

Новое трактование

Аналогичный пункт отсутствует.

9. В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Мы с вами понимаем какие расчетные величины могут быть указаны. Например в Федеральном стандарте оценки №7 мы говорим о рыночной арендной плате и других показателях. В данной пункте заложен базис для использования других расчетных величин, которые у нас появляются в специальных стандартах оценки.

Исходя из трактования пункта можно сделать вывод о том, что расчет рыночной арендной платы не может рассматриваться как результат оценки в чистом виде и как в целом отдельный отчёт об оценке. Из сегодняшней редакции стандартов можно сделать вывод о том, что в отчете об оценке сначала должна быть проведена оценка рыночной стоимости помещения, а уже потом представлен расчет рыночной величины арендной платы (при наличии у заказчика планов по передаче объекта в аренду, и вы обязательно данное условие с ним жёстко обговариваете).

Старый вариант

Новое трактование

11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

12. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

12. Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке и к отчету прикладываются их копии.

13. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Касательно документов, представленных заказчиком, то в этой части принципиальных изменений не произошло. Уточняется что вся информация должна быть подписана уполномоченным лицом, заверена в установленном порядке, к отчету прикладываются копии, о которых раньше написано не было, а теперь уже появляется обязанность приложить копии соответствующих документов. Можно рекомендовать, что в сегодняшней интерпретации требований ФСО №3, всё предоставляемое заказчиком необходимо подписывать. Так вам будет спокойней.

В тринадцатом пункте появляется спасительная фраза, связанная с обязанностью использования рыночной информации. То есть если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

ФСО № 3.

Старый вариант

Новое трактование

16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

14. Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления, либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.

 

Теперь уже независимо от того, планируем или не планируем представлять в отчете об оценке интервальное значение стоимости, в задании на оценку в обязательном порядке необходимо предусмотреть дополнительный пункт, который будет определять то, в каком виде мы должны предоставить результаты оценки. Либо мы должны в дополнение к точной величине представить их в виде интервального значения стоимости объекта оценки, либо мы его представляем в виде точного округленного значения.

Такая оговорка должна быть в обязательном порядке представлена в задании на оценку. Это позволит снять все вопросы, связанные с необходимостью соблюдения требований пункта 4 ФСО №3.

Особую благодарность выражаю азбуке за предоставленные буквы, а Вам благодарность за чтение статьи и пожелать вам добра!

Смотрите также

Как повлияют изменения ФСО № 1-3 и № 135-ФЗ с августа 2015 года на жизнь оценщика?

Изменения, которые были внесены в федеральные стандарты оценки необходимо рассмотреть по четырём основным направлениям: Что …

5 комментариев

  1. Спасибо. Очень толковая статья. Просто и доступно.

    Ответить
  2. Ваше имя

    Да, мне действительно понравилась статья, особенно если учесть что я только постигаю премудрости этой профессии.

    Ответить
  3. Хороший системный анализ

    Ответить
  4. Хорошая статья. Проанализированы все отличия и юридически грамотное толкование ФСО.
    По поводу п.12. ФСО-3: Как проверяющий оценочные отчеты от гос.заказчика, в очередной раз убеждаюсь, что экспертные корректировки (коллективное экспертное мнение) рыночной стоимости для сравнительного и доходного подходов сомнительны (спорны) с точки зрения толкования судебными и проверяющими органами. Оценщик — не участник рынка, а исследователь, фиксирующий события на рынке. Даже, если есть мнения других оценщиков, таких же, как он сам, то где гарантия объективности, сколько должно быть таких экспертных мнений, какова степень квалификации этих экспертов, где обоснованный «анализ данного значения на соответствие рыночным данным» ?
    Нужны либо анализ с обоснованием этой экспертной корректировки либо достоверные парные продажи и расчеты корректировки, либо иная рыночная статистика продаж (предложений).

    Ответить
    • Оценщиков

      Как ты обоснуешь, герой-эксперт, по Лейферу, или Яскевичу? Я сам был экспертом в крупном банке, а также в гос. учреждении. Обоснование по рынку — классная фраза, но только ты вот сам обоснуй, чувак, по науке, например, далеко не ходя, скидку на торг — сколько там факторов от которых она зависит — вид имущества, срочность продажи, ликвидность и т.д. Ну, обоснуешь ты по справочникам Лейфера, Яскевича, Ко-инвеста, или еще по каким-либо другим, твои отчеты с такими обоснованиями хорошие и серьезные конторы — Заказчики просто порвут, а на периферии да, может и сойдет, и ты будешь считать себя умным экспертом, не говоря «о золотом нимбе и золотыми крыльями за спиной». Хороши обоснования с конкретного оцениваемого рынка имущества, но это путем собственного анализа и огромнейшей выборке объектов (все доединых объектов существующих на данном анализируемом рынке), и затем расчет необходимых корректировок по каждому анализируемому фактору на рынке поэтапно, довольно непростая задача, но возможная, и требует очень много времени, а как правило, Заказчик не готов долго ждать, ему нужно как можно быстрее получить отчет, и вы ему не вотрете что у вас исследование рынка, тянущее как минимум на уровень «дипломного» или «кандидатского» иследования, и что это будет правильно, он вам скажет «прощайте» товарищ оценщик мы будем искать более компетентного специалиста, вот. Но возможно, если у вас достаточно широкий штат сотрудников с головой, то параллельно он или они занимаются данным анализом, ну, и в этом случае, может быть вы с более или менее достаточной достоверностью примените полученные корректировки. А все ваши слова про объективность, это для галочки (в любой организации связанной с оценкой или экспертизой её результатов), если вы это понимаете у вас есть еще правильное соображение, если нет, то вы просто пустой балабол, работающий по шаблону.

      Ответить

Добавить комментарий