Пятница , Июль 21 2017
Домой / Оценка стоимости / Cпецифика подборки аналогов при оценке участков

Cпецифика подборки аналогов при оценке участков

Чаще всего оценка стоимости участков производится сравнением параметров оцениваемого участка с аналогичными участками. Этот момент (сравнение участка с аналогами) особенно важно оценщику отразить в отчёте, который он представляет по заключению процедуры оценки и определении цены участка.  И здесь основную сложность представляет такая задача, как подбор аналогов и определение цены оцениваемого участка исходя из цен аналогов. Почему  вопрос подбора аналогов так сложен и запутан?Потому что, одинаковые на первый взгляд аналоги могут нести совершенно разные функции, предоставлять покупателю разные возможности или, наоборот, сложности, а значит, иметь разные стоимости. Например, вопрос о сервитуте. Вроде бы, оцениваемый участок и аналог этого участка одинаковы по площади, по удалённости от города, главной дороги, они могут быть даже одинаковы по качеству земли, что важно для садоводов.  Но при этом, есть высокая вероятность того, что нужно будет построить дорогу или провести ЛЭП через оцениваемый участок.  И в таком случае сервитут, который на данный момент находится только в проекте, может занизить стоимость участка, считаясь обременением.

В этом примере очень сложно оценить стоимость, потому что вроде и нет на данный момент сервитута, но факт того, что он ожидается, не позволит продать участок по цене аналога.  Кроме того, сложно вычислить сумму, на которую дешевеет участок при обременении сервитутом, ведь полностью вычитать стоимость захваченного клочка земли нельзя, так как формально он всё-таки принадлежит владельцу участка, но и игнорировать сервитут тоже нельзя, так как по факту пользоваться этой землёй уже будет невозможно.

Участки разного типа и назначения даже при одинаковых параметрах по-разному облагаются налогами и имеют разное разрешённое использование (то есть, приобретая тот или иной участок, владелец ознакомляется с разрешёнными для данного участка назначениями), и этот фактор тоже нужно учитывать, считая повышенные налоги тоже своеобразным обременением. И соответственно, чем шире спектр разрешения для использования участка, тем дороже будет этот участок.  Вот ещё один момент при подборе аналогов – это наличие коммуникаций. К примеру – есть на обоих участках фонарные столбы. И по другим параметрам участки, вроде бы, одинаковы. Вот только на одном из них проведено и подключено электричество, а на другом только провода и столбы, но ни электричества, ни лампочек нет.

Ещё один важный момент – это наличие у владельца разрешений на проведение освещения и других коммуникаций. Если нет таких разрешений, то покупателю придётся получать их самостоятельно, и этот фактор не может не отразиться на стоимости участка.  А у владельцев аналогового участка уже получены разрешения, и если ориентироваться при оценке на эти аналоги, то расчёт цены может получиться неверным. И здесь тоже возникает вопрос: на какую сумму от стоимости аналогов следует сбавить цену? Логично в таком случае ответить, что цену надо сбавлять, исходя из размера тех трат, которые понесёт владелец, приобрётший данный участок. Это значит, что сумму трат надо вычесть из предварительной цены аналогов. Но также следует вычитать не только сумму трат, но и временные потери покупателя участка. Ведь на приобретение необходимых разрешений, а также на подключение коммуникаций уйдёт немало времени.

И вот вопрос со стоимостью потраченного времени тоже представляется довольно сложным. Из этого всего нужно сделать вывод, что главное при подборе аналогов не наличие каких-либо коммуникаций, а качество, состав и готовность к эксплуатации этих коммуникаций. А это значит, что при оценке методом подбора аналогов есть два варианта. Первый вариант – оценивать по практически полностью идентичным аналогам.

Второй вариант – если не найдено таких аналогов, надо оценивать, исходя из стоимости аналогов, но при этом вычитая стоимость из них (если аналоги имеют больше удобств и возни и трат на них меньше после покупки), либо, прибавляя стоимость к ним, если оцениваемый участок даёт больше удобств покупателю, нежели аналоги. Добавка определённой суммы к стоимости должна рассчитываться по тому, сколько бы потратил покупатель времени и денег, приобретя аналог и доведя его до оснащённости оцениваемого участка.  Одним из серьёзных и важных моментов при оценке участка является на нём наличие объектов под снос. Это могут быть сараи, гаражи или курятник, например.

Как оценивать такой участок?

Эти объекты могут быть как нужными для покупателя, так и ненужными. И если они будут не нужны, то на их снос тоже уйдут средства. А это ставит ещё один вопрос перед оценщиком: вычитать из стоимости такого участка затраты на снос или нет? Есть ещё один довольно значительный по важности вопрос, который заключается в том, как оценивать участки при различной степени удалённости от водоёма. Здесь такая ситуация – если участок расположен близко к водоёму (например, в 200-300 метрах), то он оценивается как участок без обременения и их стоимость дороже тех участков, которые расположены в том же посёлке, но гораздо дальше от дороги.

При подборе аналогов может потребоваться консультация других специалистов (например, риэлторов), и тогда важным пунктом является проверяемость той информации, которую даёт специалист. К примеру, если установка коммуникаций на обоих участках примерно в одной и той же степени, то есть, скажем, электрик дал заключение, что при покупке обоих участков будет равный объём работ по проведению электричества. Проверяемость информации от специалиста в этом случае будет значить, что банк в любой момент может позвонить этому специалисту по указанным в отчёте данным, и этот специалист подтвердит своё заключение.

Все вышеперечисленные нюансы означают, что при оценке участков по аналогам оценщик должен проконсультироваться с другими оценщиками, которые уже имели дело с подобными аналогами, ситуациями. Также следует при подборе аналогов консультироваться с риэлторами, так как они достаточно хорошо знают нюансы участков. Удачи всем оценщикам в их нелёгком деле.

 

Смотрите также

Разбор некоторых объявлений о вакансиях.

Разбор некоторых объявлений о вакансиях.

Рассмотрим то, как успешные компании отсеивают неподходящих кандидатов уже на стадии публикации объявлений, при этом, …

Добавить комментарий