Вторник , Июль 25 2017
Домой / Оценка стоимости / Как инфраструктура загородной недвижимости влияет на её стоимость?

Как инфраструктура загородной недвижимости влияет на её стоимость?

Если вы занимаетесь оценочной деятельностью, то понимание вклада инфраструктуры в ценообразование загородных участков и недвижимости поможет вам быстро сориентироваться в случаях, когда перед вами стоит задача – оценить такой объект. Но даже если вы не оценщик, а просто имеете дело с недвижимостью, информация, приведённая в статье, позволит вам добиться большей ясности в операциях, проводимых с недвижимостью (особенно, если вы покупаете дом за городом, либо занимаетесь продажей загородных участков).

Структура рынка загородной недвижимости и его основные проблемы

На сегодняшний день по объёмам продаж лидируют земельные участки без подряда. Оно и понятно, ведь процедура их реализации покупателям проходит достаточно быстро и без особых проблем. Но с точки зрения последующей капитализации они не слишком эффективны по нескольким причинам:

  • их не так просто сделать девелоперскими объектами, так как отсутствие подряда означает, что все меры по развитию объекта покупатель вынужден брать на себя.
  • на таком объекте изначально отсутствуют условия для его дальнейшего развития, что значительно осложняет последующее самостоятельно облагораживание этого участка.

Объекты с обязательным подрядом составляют сегодня небольшую долю рынка. По мнению экспертов это связано с уменьшением инвестиций в сектор недвижимости, вызванным текущим кризисом. Но именно объекты с обязательным подрядом гораздо более интересны с точки зрения их последующей капитализации. Причём, выгодны они как для коммерческого покупателя, так и для физических лиц.

Сегодня большую популярность набирают земельные участки, находящиеся на промежуточном положении между участками с подрядом, и без подряда. Потенциальному покупателю такие объекты позиционируются, как участки, не имеющие подряда. На деле же при покупке такого участка приобретателю выдвигаются некоторые ограничения. Например, в договоре купли-продажи указывается, что дом должен строиться из определённого материала, либо в соответствии с некоторыми критериями. В качестве «наиболее щадящего» требования продавцы указывают, что архитектура строящегося дома должна быть согласована с компанией-застройщиком. Поэтому предложения без подряда на деле таковыми могут не являться.

Выгодность их обусловлена наличием перспектив развития. Например, наличие подряда на строительство домов позволит покупателю в скором времени распоряжаться не пустым участком, а объектом с определённым функционалом.

Многие делают существенный акцент на том, к какой категории принадлежит земельный участок объекта недвижимости. Одни считают, что земли сельхоз назначения менее выгодны, нежели земли, отводимые под строительство жилых массивов. Но обозначить какие-либо конкретные различия никто не может. Оно и не удивительно, ведь на деле эти объекты мало отличаются друг от друга с точки зрения выгодности. По факту есть лишь небольшое различие в размере налогообложения (налог на дачные участки немного ниже, нежели на земли сельскохозяйственного назначения).

Есть ещё и такой момент: сегодня у всех продаваемых участков есть дороги (как минимум, они находятся на конечной стадии строительства, то есть, почти построены). Без них сегодня продажа объектов даже немыслима.

Касательно обеспечения участков электричеством существуют два подхода. При первом собственники объектов сами занимаются проведением электрических сетей к зданиям, расположенным на своём участке. При втором подходе собственники объектов обращаются в Межрегиональные Распределительные компании (МРСК).

Ситуация с отопительными мощностями объектов

На данный момент существует два основных способа обогрева зданий: газом и электричеством.  При этом стоимость обогрева электричеством превышает аналогичную у газа раз в 6-7. Существуют ещё и твердотопливные котлы, но их использование требует постоянного присутствия человека, контролирующего процесс горения.

Ежемесячные расходы на электрическое отопление таковы: в стабильно холодный сезон (зима, конец осени и начало весны) на обогрев помещений площадью до 120 кв. м. требуется 4-6 тыс. рублей в месяц. Соответственно в переменно холодный сезон (конец сентября, октябрь, апрель) энергопотребление на обогрев и плата за него значительно ниже (в среднем в 2-2,5 раза).

Из общего числа предложений примерно 80% – участки без обязательного подряда. При этом среди них 25-30% (из всей совокупности предложений это 20-22%) составляют участки только с проведённым электричеством без газификации. Ещё 25% среди участков без подряда приходятся на предложения с обещаниями газа и электричества вместе (при этом никто не гарантирует, что приобретя такой объект, вы реально получите и газификацию, и электрификацию). И остальные 50% (40% от общего числа предложений) – газифицированные и электрифицированные объекты с действующими подъездными путями (автодорогами).

Ситуация с постройкой линейных объектов на продаваемых участках

В законе № 172-ФЗ от 21.12.2004г. прописано, что линейными объектами являются, газопроводы и другие виды трубопроводов, линии электропередач, автомобильные и железные дороги, а также иные сооружения подобного типа.

Хотя стоимость постройки линейных объектов является величиной индивидуальной и сильно варьирует от объекта к объекту, в целом, является величиной весьма значительной (хотя и не сверх-масштабной). При этом по усреднённым расчётам проведение трубопроводов, электричества и т.д. составляет 30-40 тысяч рублей за сотку. Причём, это мало зависит от того, насколько плотно будет застроен участок (то есть, линейные объекты для 15 соток обойдутся примерно в одинаковую цену, независимо от того – 100 или 700 кв.м. жилого помещения на них стоит). А это значит, что эти 30-40 рублей за сотку оценщику необходимо учитывать.

Причём, вопрос того, обязательно ли считать цену коммуникаций по одной сотке относится к категории «Кому как удобнее!». При очень больших площадях можно считать стоимость коммуникаций на 10 сотках (часто на 10 сотках стоимость выходит в размере 200-300 тысяч рублей – менее, чем в 10 раз выше).

В целом по России наметилась следующая тенденция (в европейских странах это уже является обыденной практикой): владелец участков размещает элементы инфраструктуры на прилегающих к объекту площадях, а девелопер (лицо, занимающееся развитием купленного объекта) выстраивает инфраструктуру в пределах приобретённого участка и недвижимости. Применительно к электрическим сетям эта схема уже вовсю практикуется в России, при этом в скором времени по такой же схеме будут проводиться и системы обеспечения газом.

Такая форма гораздо более удобна для девелоперов, поскольку самостоятельное проведение линейных объектов по прилегающим площадям – дело весьма непредсказуемое. Дело в том, что оно требует достижения договорённостей с владельцами прилегающих участков и учёта всех законодательных актов (регулирующих этот процесс), которые могут достаточно быстро меняться.

Ситуация со сроками проведения линейных объектов совершенно непредсказуема, так как при их прокладке через соседние участки строителям приходится сталкиваться со всевозможными запретами со стороны владельцев этих территорий. Запреты эти обычно вызваны желанием хозяев «поиметь навар».

Существующие возможности обхода запретов владельцев соседних участков

Если вам необходимо провести линейные объекты через чью-либо территорию, то у вас есть два варианта того, как поступить (в зависимости от того, имеется или не имеется генеральный план на застройку территорий).

При наличии утверждённого генплана вы обращаетесь в администрацию (муниципалитет), у которой есть права на изымание земли под муниципальные нужды. И здесь такой момент – забирать землю даже при утверждённом генплане они, скорее всего, не будут. Однако административные чиновники очень хороши в плане переговоров, поэтому с вероятностью близкой к 100% они смогут убедить владельца участка предоставить вам сервитут. Но даже если мирным путём этот вопрос урегулировать вам не удастся, добиться предоставления земельного участка можно через суд. Однако судебный вариант урегулирования плох тем, что отнимет у вас много времени и сил.

Если же на проведение коммуникаций нет утверждённого генерального плана, то в этом случае придётся проявить смекалку, находчивость, дипломатические навыки и т.д. В таком случае также можно получить разрешение на проведение линейных объектов, но сделать это можно будет только полюбовно.

На сегодняшний день эта проблема решается на государственном уровне – так уже в земельный кодекс внесены поправки, уменьшающие объёмы необходимых договорённостей с владельцами прилегающих участков. Также законодательные нововведения предусматривают наличие коридоров для проведения линейных объектов.

Как сейчас на деле выглядит обстановка с нововведениями?

Хотя все законодательные нововведения в теории сильно упростят многие процедуры, о которых говорилось выше, на практике они пока довольно слабо работают. Например, несмотря на появление законов о том, что линейные объекты могут строиться сразу для всего посёлка, на деле каждое физическое лицо в посёлке должно самостоятельно подавать заявление в МРСК для проведения кабелей на свой участок. Фактически, все заботы о развитии объекта в полном объёме ложатся на плечи девелоперов. То есть, все «прелести» нового законодательства существуют лишь в теории.

Поэтому когда вы проводите оценку для будущих покупателей, необходимо учитывать, что им важнее всего понять то, какой уровень комфорта они получат при пользовании участком, и каковы вообще будут затраты на обеспечение этого уровня комфорта.

 

Важность предварительного анализа местоположения и масштаб будущего поселка

При анализе участка первым делом необходимо сделать упор на анализ местоположения. Необходимо определить то, как далеко он находится от ближайших дорог и источников электричества и газа. При этом необходимо соотносить мощность электрической и газовой сетей, к которым планируется подключение с размером посёлка. Дело в том, что может произойти такая ситуация: посёлок рассчитан на 100 участков, а ближайшая электросеть сможет потянуть не более 60-ти. Поскольку таких важных нюансов очень много, необходимо сначала понять: какие условия и какие предельные возможности предоставляет инфраструктура объекта. Вполне может произойти и такое, что подъездные дороги к посёлку будут слишком узки для того количества машин, которое имеется в распоряжении у жителей.

Другой момент, который необходимо анализировать: через какие территории будут пролегать линейные объекты при их подведении к посёлку? Например, если возникнет необходимость вести газовую трубу через большое число жилых территорий, стоимость газификации объекта резко возрастёт.Помимо анализа местоположения не лишним будет и изучить качество самих источников энергетического обеспечения (вполне возможно, что в зимнее время электросеть работает с перебоями, и качество электрификации объекта будет страдать). Такой анализ позволяет оценщику получить более точное представление о стоимости, а девелоперу – понять, как можно минимизировать вложения в территорию.

Относительно наличия или отсутствия подряда на строение посёлка следует учитывать такой нюанс. При наличии подряда, в застройке участков выдерживается архитектурный стиль, продумывается расположение домов и других строительных объектов относительно друг друга, координируется их газификация, электрификация, проведение дорог и коммуникаций и т.д. Причина этого в том, что у подрядчиков уже имеются эффективные алгоритмы решения таких вопросов. При отсутствии же подряда каждому покупателю дома, расположенного на купленной территории, приходится самостоятельно заботиться о инфраструктуре, да и вообще о строительстве дома. Поэтому в таких случаях о какой-либо координации и едином архитектурном стиле говорить не приходится.

Относительно масштаба посёлка ситуация такова. Продать большой участок с подрядом на сегодняшний день почти нереально, Оно и понятно, ведь участок с обязательным подрядом это почти то же самое, что и автомобиль с определёнными ограничениями (представьте себе, что вы купили автомобиль на условиях, что на нём вы не будете ездить по кольцевым дорогам, проводить его тюнинг, красить в определённые цвета и т.д.). Кто-то согласится на такую покупку, но многие от неё откажутся. Так и здесь: на небольшие участки с подрядом можно найти соответственно небольшое число покупателей жилья, которые согласятся. Но на большой участок набрать соответствующее число покупателей будет сложно.

Есть ещё один психологический момент: мало кто хочет после покупки жилья (точнее участка под жильё) платить подрядчикам за постройку дома не по его предпочтениям. Нежелание многих приобретать участков с подрядом подтверждается опытом лиц, занимающихся куплей-продажей подобных объектов. Один из них недавно на тематической конференции заявил, что в среднем продаёт по 10 участков без подряда в месяц при том, что за этот же срок ему удаётся продать не более одного участка с подрядом.

Оценщику во всём этом анализе необходимо учитывать ещё такой нюанс: инфраструктура на участке построена силами продавца или покупателя. Дело в том, что на практике случались такие ситуации: человек покупал совершенно пустую площадь, после чего проводилась государственная оценка, которая сильно завышала стоимость купленной земли в 4-5 раз, включая в неё инфраструктуру, которую покупатель лишь планировал построить. Как следствие налоговое бремя для этого участка оказывалось намного выше, нежели если бы его оценили, как пустой. По факту наиболее справедливым является неучёт инфраструктуры, которую покупатель лишь планирует установить, либо уже установил. Ведь ему это не дали в готовом виде, и пришлось всё самостоятельно ставить.

Если же вы сбираетесь стать девелопером (либо уже им являетесь), вам необходимо добиваться того, чтоб оценщики не учитывали инфраструктуру, которую вы только планируете поставить.

Получение исходно-разрешительной документации на строительство инфраструктуры

Для застройщиков этот вопрос является одним из наиболее «злободневных», поскольку получение разрешительной документации отнимает уйму времени и денег, По данным некоторых застройщиков, суммы, которые приходится тратить на этот процесс, составляют примерно 7-8% от стоимости строительно-монтажных работ. Причиной тому является невозможность (в подавляющем большинстве случаев) получить разрешительную документацию без денежных трат. Обращаю внимание на то, что здесь подразумеваются законные методы, и случаи, когда «дают на лапу» чиновникам не рассматриваются. При этом срок сбора исходно-разрешительных документов составляет 1,5-2 года (хотя не раз поднимались законопроекты по сокращению срока сбора документации, на практике они так и не были реализованы).

О строительстве школ, медучреждений и т.д.

Есть достаточно распространённый стереотип, заключающийся в следующем: «Если продаётся земля под посёлок со всеми объектами инженерной инфраструктуры, то на ней обязательно должны быть и школа, и мед. учреждения и т.д.». В некоторых областях посёлки без утверждённого генплана полностью отсутствуют. В реальности же обязательность строительства школы, дошкольного учреждения в строящемся посёлке – всего лишь заблуждение. Дело в том, что построение таких учреждений в новом посёлке способствует его отгораживанию от других населённых пунктов, которое негативно влияет в дальнейшем на деятельность девелоперов.

Если же новый посёлок начинает примыкать к территории уже существующего (например, за счёт общей школы), это положительно влияет на развитие всего заселённого участка. Так, ряд примеров показывает, что школы, начавшие принимать большее количество народу из соседних посёлков, показывают достаточно интенсивный рост качества образования, и количества возможностей, предоставляемых учащимся. Но даже если вблизи от такого посёлка нет других населённых пунктов со школами и детскими садами, его развитие со временем приведёт к их появлению. Ведь главное при этом – наличие всех удобств в каждом доме, которое сделает пользование жильём комфортным. Общий принцип здесь таков: посёлок – первичен, учреждения – вторичны.

Вклад основных составляющих в стоимость загородной недвижимости.

К ним в первую очередь относятся:

  • удалённость от города
  • «класс» и категория посёлка. Посёлки делятся на следующие классы (в порядке убывания стоимости): «де люкс», «премиум», «бизнес-класс» и «стихийная застройка».
  • наличие/отсутствие поблизости лесных массивов и водоёмов
  • развитость инфраструктуры на месте расположения объекта и наличие/отсутствие коммуникаций

Рассмотрим подробнее классы и категории посёлков. Категория «де люкс» характеризуется наличием охраны по всему периметру, наличием видеонаблюдения, сигнализации, и «полной комплектацией» внутренней инфраструктуры. Не далее, чем на 1 км от него должны располагаться медицинское учреждение, спорткомплекс, бассейн, салон красоты, супермаркет, и ресторан (элементы благоустройства).

От посёлков класса премиум все вышеперечисленные объекты располагаются на далее, чем на 3 км. Помимо этого обязательным критерием поселений этого уровня является наличие лесного массива. От населённых пунктов бизнес-класса магазины, медучреждения и т.д. располагаются не далее, чем на 10 км, и они также обладают всеми элементами внутренней инфраструктуры. Для стихийной застройки характерны неразвитость инфраструктуры и значительная удалённость от элементов благоустройства.

В деле оценки правильная категоризация этих жилых массивов важна для корректного подбора аналогов. Например, если вы начнёте сравнивать посёлки класса премиум и бизнес, их стоимость будет различаться значительно, хотя и внешне они могут показаться более-менее идентичными.

Другие классификации загородных посёлков

Та, классификация загородных поселений, которая приведена выше является далеко не единственной, и помимо прочего не претендует на истинность последней инстанции. Однако использование вышеприведённых категорий позволяет сильно упростить работу оценщику, и сделать её более комфортной.

В принципе, вы можете использовать и другую классификацию, в целом, схожую с вышеприведённой. Согласно ней, посёлки делятся на:

  • эконом-класс. Жильё в таких пунктах не отличается шиком и лоском, но выглядит достаточно благополучно. При этом наличествуют школа, детсад, магазин и мед. учреждение.
  • класс «Комфорт». Фактическое отличие заключается лишь в наличии охраны и большей развитостью коммерческих объектов.
  • бизнес-класс. Отличается единым архитектурным стилем, наличием центральных коммуникаций (в т.ч. и интернета) и высоким уровнем развития инфраструктуры.
  • класс «Элита». Первый критерий этого класса – расположение в живописных местах (радом с лесами, на берегах водоёмов). Дома оформлены авторским дизайном, а все коммуникации заточены только под жителей, и отличаются самым высоким уровнем качества и надёжности. Охрана таких посёлков работает намного лучше, чем охрана посёлков более низкого уровня.

Также эта классификация предусматривает наличие стихийных поселений, которые по уровню ниже, чем эконом-класс. Есть и другие классификации, которые учитывают такие параметры, как плодородность земель, ширина дорог, качество водоснабжения и т.д. Но во всех классификациях посёлков основной вопрос сводится к цене. При этом вам в любом случае необходимо помнить, что все они не являются универсальными, а лишь отражают точки зрения различных застройщиков, оценщиков, банков и иных участников сделок с загородной недвижимостью. Поэтому вам как оценщику лучше не «упираться» в вопросы классификаций, а ориентироваться на сопоставимость аналогов при сравнительном подходе.

Корректировки, даваемые основными инженерными сетями

При оценке загородных земельных участков в первую очередь необходимо обратить внимание на три основные инженерные сети к которым относятся:

  • дорога. В общей сложности, наличие подъездных путей повышает стоимость участка и недвижимости на величину от 5% до 15% от изначальной стоимости.
  • электричество. Электрификация добавляет к стоимости объекта от 10% до 20%.
  • газовые коммуникации. В среднем, прибавляют к стоимости 10-25% от общей стоимости. На сегодняшний день наличие/отсутствие газификации является одним из ключевых критериев, по которому разделяются продаваемые объекты.

Другими менее значимыми факторами являются водоснабжение,  канализации, системы уличного освещения, поливов и иных подобных «примочек». Они добавляют 5-15% к стоимости участка.

Все эти корректировки получены из анализа открытых интернет-источников и онлайн-справочников. При этом обратите внимание на такой момент: корректировки отражают влияние инфраструктуры именно на конечную стоимость участка. И влияние их распространяется не на построенный дом, а на участок земли (ведь наличие постройки на клочке земли само собой подразумевает наличие коммуникаций).

РЭКерский расчёт

Все вышеуказанные корректировки являются лишь усреднёнными данными, и если всё примерять к каждому конкретному участку, процентные соотношения могут сильно меняться. Поэтому ни в коем случае не используйте их в качестве действующих корректировок при составлении отчётов. Вместо этого лучше подсчитайте реальную стоимость проведённых коммуникаций. Сделать это можно при помощи рэкерского подсчёта (слово рэкерский образовано от аббревиатуры РЭК – Региональная Энергетическая Комиссия). В этой комиссии собраны данные о ценах на различные объекты инженерной инфраструктуры, стоимостях проектов с различными составляющими и т.д. На основании этих данных вы можете просчитать цену на линейные объекты для конкретного участка. Этот подход даст результат высшей точности, хотя и отнимет гораздо больше времени, нежели простой расчёт 10-25% от итоговой стоимости. Кстати, по причине того, что рэкерским расчётом можно определить стоимость оснащения пока ещё пустого участка сетями (т.е. оценить траты), этот метод относится к затратным.

Например, вполне возможно такое: где-нибудь в престижном районе стоимость сотки составляет 500 тыс. руб., а в какой-либо глубинке – 50 тыс. При этом стоимость коммуникаций для элитного района будет составлять 60 тыс. на сотку, а для глубинки – 25 тыс. на сотку. И как следствие соотношения оказываются совершенно разными. И именно поэтому наилучшим вариантом действий является индивидуальный расчёт стоимости коммуникаций для каждого конкретного участка.

Перечень объектов инфраструктуры

Чтобы все ваши отчёты о проведении оценки соответствовали основным требованиям и были точны, необходимо подготовить перечень составляющих инфраструктуры и их цены (диапазон цен для каждой составляющей). Вооружившись этим списком, вы в каждом конкретном случае будете быстро ориентироваться – что и как считать, не упуская из внимания ничего важного. Пример работы этого списка таков: перед вами участок, нуждающийся в определении стоимости. Вы открываете список, смотрите, что есть на участке, и видите, сколько к его стоимости добавляет каждая составляющая. Кроме того, при такой форме подсчёта вам легче будет обосновать цену в отчёте.  

В каких случаях применение корректировок оправдано?

В наибольшей степени применение вышеуказанных корректировок справедливо для стихийных застроек, поскольку в посёлках более высокого уровня все эти удобства предусматриваются по умолчанию.

Также учтите, что эти корректировки справедливы лишь для загородных участков. В черте города ситуация немного другая (попроще) – там не требуется проведения масштабных работ по проведению коммуникаций и согласованию этих работ с жителями прилегающих территорий. Дело в том, что городская инфраструктура уже предполагает наличие всех этих удобств. В пределах города корректировки на коммуникации играют значительно меньшую роль, нежели за городом именно потому что подведение коммуникаций к загородному участку значительно более проблематично, нежели подведение их к участку в черте города.  И по большей части эти корректировки применимы к мощностям и другим качественным характеристикам самих коммуникаций.

Существует ещё одна точка зрения на вопрос вклада линейных объектов в стоимость участка, которая заключается в следующем: отсутствие инженерной инфраструктуры сводит стоимость соток к нулю. Ведь без них площадка под застройку не несёт никакой ценности. Но в то же время полностью отождествлять стоимость инфраструктуры со стоимостью участка земли некорректно. Поэтому лучше говорить не о процентном вкладе линейных объектов, а о стоимостном (то есть, какую цену в деньгах добавляет наличие тех или иных коммуникаций).

Ещё одна причина, по которой лучше не упираться в процентную составляющую инфраструктуры

При анализе цены на участок, дом или иной объекты недвижимости выясняется, что цена эта состоит из 2-х составляющих:

  • себестоимость
  • жадность продавца

Естественно, продавцы участков обычно не «заламывают заоблачных цен», а ставят те цены, на которые согласится потенциальный покупатель. Но вполне может найтись покупатель, который согласится даже на весьма завышенную цену лишь по причине того, что ему там нравятся виды на природу. Вполне возможно, что найдётся покупатель, который выберет именно этот участок только из-за того, что на этих территориях меньше дождей, чем в других районах. И человек готов будет за это переплатить. Ну а для другого покупателя меньшее количество дождей наоборот будет минусом, и он согласится лишь на цену ниже рыночной.

Таких факторов малоочевидных и в большей степени влияющих на субъективный выбор очень много, поэтому цены на участки одного и того же класса могут сильно варьировать. Например, рыночная цена одной площадки – 100 тыс. руб за сотку, а другой – 45 тыс. При этом и там, и там стоимость инфраструктуры составляет 18 тыс. Получается в первом случае вклад инфраструктуры составляет 18%, в другом – 40%  То есть, процентная роль инфраструктуры сильно варьирует, что очередной раз показывает неприменимость усреднённых показателей в качестве корректировок.

Кстати, именно по этой причине оценка таких участков сравнительным подходом даёт всё же более, точный результат, нежели оценка затратным. Хотя по сути ни один из методов оценщиков не может дать точного результата, поскольку абсолютно все факторы для каждого участка один человек (и даже группа лиц) просчитать не может.

Маленький нюанс применения сравнительного подхода

В среде оценщиков распространён следующий стереотип: «Если найден подходящий аналог, то достаточно просто посмотреть его стоимость и привести её в качестве аргумента в своём отчёте». На самом деле при подборе аналога необходимо ещё учесть «коэффициент лукавства» продавца. Допустим, вы нашли несколько таких аналогов со схожими параметрами и изучаете цены в объявлениях, либо прозваниваете продавцов. Но вполне возможно, что начав самостоятельно и независимо изучать участок, вы обнаружите, что он отличается от оцениваемого в некоторых ключевых параметрах. Если не провести такую проверку, а просто взять на веру исходные данные, в результате оценки получатся серьёзные погрешности. Именно поэтому при подборе аналога вам необходимо узнать кадастровый номер участка, записать его ключевые данные, проверить его каким-либо иным способом и т.д. Только при таком подходе вы впоследствии сможете максимально точно и полно обосновать выведенную цену.

Для каких целей производится оценка загородной недвижимости?

Первое, для чего может понадобиться отчёт по оценке загородной недвижимости – для целей изъятия. В этом случае обращение к независимому оценщику является обязательной процедурой, направленной на определение величины компенсации. Однако изъятие обычно практикуется в отношении садово-огородных хозяйств, не всегда располагающих инфраструктурой. Жилые же объекты весьма редко изымаются в пользу государства. Напомню, что при определении компенсационной стоимости изъятия оценщику также необходимо определить размер упущенной выгоды.

Оценка для залогового обеспечения. Так, объект, который предоставляется банку в залог, должен соответствовать следующим критериям:

  • наличие подъездной дороги
  • оснащённость коммуникациями, которые пригодны для круглогодичного проживания
  • износ объекта не более 50%
  • пригодность участка земли для проживания

То есть, при ипотечном кредитовании оценка необходима лишь в отношении участков с домами, обеспеченными инфраструктурой.

Помимо двух основных целей, отчёт оценщика о загородной недвижимости может быть необходим

Практический пример, подытоживающий тему

Один из довольно частых случаев оценочной деятельности выглядит так. Имеется два участка вблизи друг от друга. Один из них газифицирован, другой – нет. Вопрос: различаются ли они по стоимости (можно ли газифицированный использовать в качестве аналога)?

Пишите Ваш ответ в комментариях

Смотрите также

Разбор некоторых объявлений о вакансиях.

Разбор некоторых объявлений о вакансиях.

Рассмотрим то, как успешные компании отсеивают неподходящих кандидатов уже на стадии публикации объявлений, при этом, …

2 комментария

  1. Очень полезная статья!!!! Благодарю за информацию!!!! Дальнейших Вам успехов!!!!

    Ответить