Воскресенье , Июль 23 2017
Домой / Оценка стоимости / Как влияют обременения и ограничения на рыночную стоимость земли

Как влияют обременения и ограничения на рыночную стоимость земли

Уважаемые читатели блога, продолжая тему оценки земли, не могу удержаться, чтобы не донести Вам информацию, о существующих обременениях и ограничениях, которые могут, как влиять так и не влиять на рыночную стоимость земли. Сразу хочу предупредить, не спешите думать, что то, что Вы сейчас прочтете, Вам не пригодится. Поверьте, это не так. Если даже Вас сейчас не интересует оценка земли или земельного участка, то для общего развития, я думаю, будет познавательно.Итак, учитывая то, что речь пойдет об оценке земли в основном в городе, можно выделить целую массу обременений. Что вообще собою представляют они? Объясняю, обременения и ограничения по понятию это одно и то же, а означают то, что существует наличие условий и запретов, устанавливаемых законом, защищающих собственника при осуществлении своих прав на определённый вид недвижимости. Например, это может быть: ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества, сервитут и другое. Не пугайтесь, для кое-кого возможно, не известных слов, в процессе чтения этой статьи Вы все поймете.

 

Теперь, немного разобравшись, посмотрим, как данные обременения могут влиять или не влиять на рыночную стоимость земельного участка.

 Начнем с ипотеки

Ипотека регулируется статьёй 1.100 ФЗ «Об ипотеке, залоге недвижимости». В данном случае, мы можем сказать, что ипотека не будет влиять на рыночную стоимость земли, т.к. при ее реализации всегда будут рыночные условия. В случае, например, если Вы оцениваете земельный участок, находящийся в залоге в банке в рамках договора ипотечного кредитования, банк в результате будет реализовывать данный участок всё равно на рыночных условиях. И это ограничение в данный момент не влияет на стоимость.

Доверительное управление земельными участками

Это ограничение у нас регулируется статьёй 10.17 ГК РФ. Согласно ей, производя доверительное управление объектом, доверенный управляющий может иметь право совершить в отношении этого объекта, согласно договора доверительного управления, любые юридические действия, что не противоречат интересам выгодоприобретателя. Таким образом, такое обременение тоже не оказывает влияния на рыночную стоимость, т.к. все делается в благих, так сказать, намерениях выгодоприобретателя.

В качестве обременения может быть указана рента

Это статья 586 ГК РФ. Рента — это цена, уплачиваемая за использование земель и также других природных ресурсов, количества которых (их запасы) строго ограничены. Рента может влиять на рыночную стоимость в зависимости уже от целей оценки.

Аресты и запреты на заключение сделок

Для тех, кто работал с судебными исполнителями, он может сказать, что не влияет этот фактор на рыночную стоимость, что по законодательству ответчик должен определить именно рыночную стоимость. Однако, фактор наличия ареста, может негативно действовать на покупателя данного земельного участка. Люди у нас, к сожалению, суеверные и есть факт, что на участок наложен арест, что должник с этим участком будет расставаться, скажем, так, не с удовольствием. Данный фактор не должен оказывать влияния, но такое влияние он, к сожалению, оказывает. Вы оцениваете рыночную стоимость данного земельного участка, земельный участок выставляется на торги, судебные исполнители земельный участок реализовать не могут, и идёт снижение, по-моему, на 15% от стоимости, т.е. уже получается не рыночная стоимость. Ну, скажем так, это спорный вопрос. Сначала это какие-то могут быть несовершенства нашего законодательства, здесь нужно быть очень осторожным.

Рассматриваем дальше наше обременение.

Сервитут

Это право на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим имуществом, которое имеет собственник или пользователь земли. Может быть установлен, как договором, так и судебным решением.

Сервитуты могут быть разные. Это, как например, организация прохода к чужому участку, также сервитутом могут выступать, например, строительство автомобильной дороги. Нужно смотреть уже по обстоятельствам, в зависимости от объекта оценки, потому что, например, такой сервитут, как строительство автомобильной дороги заставляет собственника земельного участка ограничено пользоваться своим земельным участком. Т.е. по сути, на этом земельном участке он не имеет права сделать ничего. Он должен предоставить проход к этому участку для его обслуживания, т.е. по его участку будет проходить дорога. Соответственно он там уже ничего не построит, да и сам он уже ходить там вряд ли сможет. Возможно, правильным решением в

такой ситуации будет исключить из площади оцениваемого объекта площадь, приходящуюся под сервитут. Ну, опять же, в каждом конкретном случае нужно находить решение.

 

Дальше, возможное обременение — это особенное использование земли

Это когда есть наличие охранных зон (статья 56 Земельного Кодекса РФ). В случае, если обременение, наложенное на участок ограничивает использование участка или его части по прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость. Если же обременение накладывает особый порядок использования, но не ограничивает действия, то стоимость не изменится. О чем здесь идёт речь? Если, к примеру, в Вашем кадастровом паспорте будет написано, что имеется охранная зона ручья, то Вы можете посмотреть в Водном кодексе, где написано, что у Вас есть ограничение даже не по использованию. Т.е. у Вас нет ограничений по строительству объектов на этом земельном участке и в частности на этой территории, но всё, что вы построите должно быть обеспечено соответствующей системой очистки, дабы не было вреда, и этим не загрязнять окружающую среду. Т.е. законодательство Вас в этом случае не ограничивает в планах на строительство, занятия этого земельного участка какими-то объектами. Главное, чтобы Вы соблюдали режим хозяйственного использования территории.

Так, и последний момент.

Особенные условия охраны окружающей среды

Подразумевают собой охрану, как растительного, так и животного мира, разнообразных памяток природы, культуры, истории, всяких археологических объектов (регулируется статьёй 56 Земельного Кодекса РФ). Здесь, в принципе, система такая же. Т.е., если Вас ограничивают по прямому использованию Вашего участка, то это будет оказывать влияние и на рыночную его стоимость.

И завершая рассматривать обременения и ограничения, нужно четко понимать, если они касаются только порядка использования, но не ограничивают Ваши действия, то стоимость земли меняться не будет.

Смотрите также

Как правильно продавать оценочные услуги и выжить в кризис оценщику?

В данной заметке я затрону важные вопросы, которые почему-то большинство оценщиков стараются не замечать. И …

Один комментарий

  1. Есть у меня знакомый, открывал кафе в парковой зоне. На него сначала повесили обязанность привести в порядок близлежащие территории, потом все дорожки, которые ведут к его заведению. В итоге, чуть ли не треть всего парка убрали, покрасили и облагородили за его счет. А все почему, потому что не знает наш народ четких своих прав и обязанностей. Спасибо за познавательный материал, внятно и доступно…

    Ответить

Добавить комментарий