Пятница , Июль 21 2017
Домой / Оценка стоимости / Роль оценки в развитии застроенных территорий города

Роль оценки в развитии застроенных территорий города

Множество из нас может видеть, что большинство городов нашей страны, как маленьких, так и больших уже есть плотно застроенные. В основном преобладает точечная застройка, своими словами, на маленьких кусочках земли все строят и строят высотки. Однако, бывают такие случаи, когда администрация города идёт на заключение договора с инвестором о развитии уже застроенной территории.

И мне бы хотелось коснуться подробнее этой темы — развития застроенной территории. Это то, с чем приходится сталкиваться чаще всего в рамках оценки городских земель.

Что такое, вообще, застроенная территория?

Это территория, обусловленная определенными границами структур микрорайонов и кварталов. Границами могут являться смежные элементы, на которых располагаются многоэтажные дома, уже аварийные и подлежат сносу.

Примером может быть то, что администрация приходит к выводу, что какой-то квартал устарел, и дома имеющиеся на нем уже признаны аварийными, естественно, у самой администрации средств на развитие данного микрорайона как всегда нет. Что тогда может она сделать? Конечно, может привлечь инвестора. Для того, чтобы привлечь инвестора, нужно показать ему как выгодно это будет для него. То есть, что ему нужно вложиться сейчас в развитие застроенной территории и соответственно от этого получить для себя прибыль.

Развитие застроенной территории будет проводиться инвестором, который получит победу на проводимом администрацией аукционе, за право заключать договора на развитие застроенных территорий.

Данный договор представляет собою документ с помощью которого, идет осуществление развития застроенных территорий. Заключаются такие договора с одной стороны органом местного самоуправления (администрацией) обосновываясь принятым решением о развитии застроенной территории и с другой стороны победителем аукциона на обретение права заключать такой договор. Регулируется все это статьёй 46 Градостроительного Кодекса Российской Федерации. Тем более глядя на то, что творится сейчас на рынке жилья, когда сдаются новые жилые кварталы, без единой школы и детского сада, можно наверно предположить, что администрации городов не сильно обременяют застройщика, либо данный факт не учитывают в договорах.

 Какая же будет роль оценки?

А она заключается в необходимости заинтересовать инвестора, чтобы он вложил деньги на развитие этой территории. Здесь встает перед оценщиком точная задача, что он должен предоставить достоверные финансовые расчёты о прибыльности проекта и исчерпывающий анализ. И в итоге встает следующий вопрос, вопрос применения методологии. Если методология есть, то вопрос в принципе решен. Если методологии нет, то нужно полагаться только на профессионализм и стандартные правила оценочной деятельности.

Так-как заказчиком данного проекта является администрация, то администрация точно также посредством торгов и аукциона выбирает оценщика. Зачастую оценщик приходит, а что делать с этим договором развития застроенных территорий и не всегда знает.

Какая методология может применяться при оценке?

Вот, давайте рассмотрим, какие бывают случаи. Если, к примеру, методика есть. Суть методики сводится к простому: начальная цена определяется следующим образом; доходы минус расходы и всё это умножается на коэффициент. Доходы определяются от продажи жилых и не жилых помещений, которые будут возведены вследствие развития данного участка. Расходами могут быть расходы на строительство жилых помещений, также, расходы на строительство не жилых помещений, расходы которые будет нести застройщик в ходе строительства или приобретения им жилых помещений передаваемых государству или в муниципальную собственность.

Здесь имеется в виду то, что он должен будет отдать определенные объекты администрации, которая заключила с ним договор. Учитываются также затраты застройщика на оплату выкупной цены за изымаемые жилые территории. Речь идёт о тех людях, которые живут в аварийном жилье, и которых нужно будет куда-то переселять. Также, должны учитываться затраты на инженерное благоустройство территорий.

Собственно вся методология сводится к тому, что при оценке вычитаются доходы, например от продажи. Всё зависит от того какая именно территория, какой именно участок земли в городе подлежит развитию. То есть. всё сводится, в общем-то, к обычным арифметическим действиям. Почему обычным арифметическим действиям? Чем эта методика не совершена – она не учитывает те доходы, которые будут поступать к застройщику в будущем.

Просто в первый год, развития застроенной территории, застройщик должен либо уже переселять куда-то людей, он будет нести расходы по переселению, к примеру, людей и приобретению им нового жилья. Он будет нести расходы по сносу жилых домов, которые застраивают эту территорию. То есть, здесь он, получается, несёт сплошные расходы, а доходов у него пока никаких нет. Дальше он будет уже постепенно строить дома. И снова на этапе строительства домов опять застройщик несёт затраты. Когда он получит доход?

Тогда, когда он уже сможет продавать квартиры, которые будут предназначены именно для продажи. Я думаю, вроде бы как все понятно, что надо сделать такой просчет: доходы минус расходы и должна получиться сумма чистой прибыли для инвестора. Если доходы застройщика будут чуть больше его расходов, то это конечно его не убедит

В итоге получается основная задача оценщика, производя оценку – грамотно всё рассчитать и предоставить достоверные цифры. Потому, что именно от этого будет зависеть, получит ли администрация инвестора, и произойдет ли развитие необходимой застроенной территории. И действительно ли застройщик будет в этом заинтересован. Зато, согласно статистики, на нашем рынке жилья, себестоимость строительства окупается в три, а то и в пять раз, то инвестору, наверное, можно не волноваться, что он останется в убытке.

И конечно хочется надеяться, что развитие застроенных территорий любого города нашей страны будет как прибыльным застройщику, так и будет выгодно обычным жителям таких территорий.

Смотрите также

Как правильно продавать оценочные услуги и выжить в кризис оценщику?

В данной заметке я затрону важные вопросы, которые почему-то большинство оценщиков стараются не замечать. И …

2 комментария

  1. Вероника

    Меня не устраивают подобные действия. Уж очень всё не продуманно. Вот живут, например, люди в доме. Пусть он аварийный, старый или просто мешает какому-либо новому застройщику. Какая никакая крыша у людей над головой есть. Лично у нас в городе такие застройщики просто предупреждают о том, что дом в скором времени снесут. А где народ должен жить после этого — никого не волнует. Получается, что принудительно лишают жилища. Если человек не хочет лишиться крыши над головой, то он должен собрать денег и докупить квартиру уже в новом доме. Понимаю данные покупки, если это запланировано. А как быть тому народу, у кого нет финансов? Переходит в бомжевание?

    Ответить
  2. Здравствуйте.
    Хотелось бы узнать ваше мнение, как человека, который касается подобного рода тематик.
    Скажите, пожалуйста, есть ли возможность каким-то образом получить в пользование старые недостроенные объекты, стройка которых была заморожена еще в советское время.
    Естественно, хотелось бы это сделать с минимальными вложениями. Заранее, спасибо за ответ.

    Ответить

Добавить комментарий