Пятница , Июль 21 2017
Домой / Оценка стоимости / Требования к описанию объекта оценки и использованию подходов

Требования к описанию объекта оценки и использованию подходов

Мы продолжаем тему оценочной деятельности, и на этот раз речь пойдёт о том, как описывать объект оценки в отчёте.

Согласно законодательным актам, в отчёте должны быть отражены количественные и качественные характеристики объекта. Количественной характеристикой является, например, площадь участка. Качественной характеристикой может быть, пригодность участка для выращивания на нём каких-либо растительных насаждений. Также в отчёте должен присутствовать перечень документов, на основании которых устанавливаются характеристики объекта.

Пункт 19 ФСО №1 предусматривает то, что оценщик должен провести анализ достоверности и достаточности информации, которую он использует для оценки. Данный анализ в отчёте отражается в отдельном подразделе и выглядит как сведения, на основании которых было принято решение о достоверности и достаточности. Например, вы можете привести такой аргумент, что информация о свойствах объекта проверена и подтверждена заказчиком. И вы на основании этого считаете её достоверной.

Лично я считаю, что в отчёте необходимо проставлять ссылки на те документы, которые подтверждают свойства оцениваемого объекта. Этот приём (как и отображение аналогов на карте, про которое говорилось в прошлой статье) поможет снизить количество вопросов у экспертов, принимающих отчёт.

Немного о методологии подходов

Поскольку существует много подходов при оценке объектов недвижимости, необходимо чётко обосновать:

  • причину, по которой вы выбрали тот или иной подход
  • причину отказа от других подходов

Очень удачно будет свести все подходы и причины выбора оных, а также отказа от них в единую таблицу. Её нужно составить по схеме:

Подход-Причина выбора-Причина отказа от метода

В такой таблице сразу видно то, учли ли вы все возможные подходы, по каждому ли из них вы провели обоснование и т.д.

Просто если вы это всё будете расписывать целым текстом, то к вам может возникнуть больше вопросов.

Ещё по методологии оценки я отмечу следующие моменты. Сейчас недостаточно пользоватиься одним только совместным подходом оценки. Необходимо  наличие и других методов. Также необходимо использовать в обязательном порядке доходный подход, поскольку без него многие отчёты отклоняются (согласно статистике московской комиссии по рассмотрению споров). Это делается для того, чтобы у каждого участка и объекта была рассчитана потенциальная доходность.

Немного о корректировках

Корректировки необходимы в тех случаях, когда вы проводите оценку земельного участка отдельно от объекта, расположенного на этом участке.

Например, при использовании корректировок оценщик не учитывает экологическое состояние участка. Точнее сказать, не учитываются расходы, направленные на облагораживание экологического состояния участка. То есть, все эти расходы не влияют на результаты оценки.

По инженерным коммуникациям ситуация выглядит таким образом: если на участке имеются какие-либо построения, которые висят на балансе и облагаются налогом, то они не учитываются как элемент свободного земельного участка при определении стоимости. Например, если у вас по участку проходит газовая труба, и она облагается налогом, то она учитывается не как элемент свободного земельного участка.

Информацию о подключённых инженерных коммуникациях вы берёте у заказчика. А если он утверждает,?что таковых на его участке нет, то вы от него требуете соответствующих документов, росписей и подтверждений, которые вы прилагаете к отчёту. Этим вы снизите количество вопросов у проверяющих экспертов.

Кстати, технические условия на подключение инженерных коммуникаций сильно повышают стоимость участка, так как такой участок имеет преимущества по сравнению с аналогом без вышеуказанных технических условий.

 

Смотрите также

Изменения в 135 ФЗ

Анализ изменений ФСО № 1, № 2, № 3. Что в них нового?

В целом содержание стандартов оценки кардинальным образом не изменилось, методологически никаких существенных изменений в оценочной …

Добавить комментарий