Среда , Июль 26 2017
Домой / Оценка стоимости / Важные методы и подходы к оценке городской земли

Важные методы и подходы к оценке городской земли

Земля как мы знаем, является бесплатным даром природы, тем не менее, она есть объектом купли-продажи, с нею связано множество арендных отношений, и все это вынуждает к ее оценке.

Хочу сразу, без лишних вступлений, донести к Вам суть методов и подходов, именно, к оценке земли.

Для начала, обращусь к нормативно-правовой базе. Помощником нам станет Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года №135-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 01.01.2013) и другие нормативно-правовые документы федерального, регионального и местного значения. Согласно, которым, разная оценка может производиться благодаря трем подходам — доходный, сравнительный, затратный.

Само значение этих слов думаю, что понятно, хотя объясню данные подходы детально:

1) Доходный — заключается в том, что покупатель ожидает получение будущего дохода. Здесь работает принцип ожидания. Другими словами, инвестор приобретает объект, ожидая получить будущую прибыль от эксплуатации и от последующей продажи объекта.

2) Сравнительный — заключается в том, что ценность объекта формируется, с расчета за какую цену он может быть продан при использовании его сравнения с подобными объектами. И работает такой подход по принципу замещения. То есть, покупатель за выставленный на продажу земельный участок отдаст сумму не больше, чем за аналогичный участок, что до плодородия и месторасположения.

3) Затратный — в этом подходе также, как и в сравнительном, работает принцип замещения, только, немного в другую сторону. То есть, когда покупатель поступает неоправданно, если готов платить за выбранный объект, цену больше чем за объект похож на аналогичный.

Ознакомившись с подходами к оценке земель, могу сразу сказать, что мы пользуемся в основном сравнительным и доходным подходом, а затратный подход мы не будем применять. Земельный участок  невозобновимый ресурс, и соответственно, затратный подход затруднительно применить в рамках оценки, именно, городских земель.

Теперь что до методов. Их можно разделить на две группы: методы доходного подхода и сравнительного подхода.

К методам доходного подхода относятся:

Метод остатка — это когда стоимость определенного участка земли исчисляется через капитализацию (прибавления к накоплению) земельной ренты. Которая будет равна разнице чистого дохода с использования объекта земли и чистого дохода самих сооружений на выбранном участке.

Метод капитализации дохода — это когда стоимость определенного участка земли исчисляется через капитализацию земельной ренты.

Метод предполагаемого использования — это когда стоимость самой земли будет исчисляться через дисконтирование (процесс определения сегодняшней стоимости) всех доходов и расходов, которые связанны с использованием земель.

К методам сравнительного подхода отнесем:

Метод выделения – нужно использовать для оценки стоимости самого застроенного земельного участка и также расположенных на нем строений.

Метод распределения — это когда стоимость конкретного земельного участка можно рассчитать таким способом — умножив рыночную стоимости сравниваемого объекта, на долю земельного участка в рыночной стоимости.

Метод сравнения продаж — это когда стоимость земли определяется с помощью подбора подходящих аналогов, а также при помощи корректировок по разным элементам сравнения.

Ну что же, я думаю, Вы все поняли, что это были основные методы оценки земли, а самые важные с этих методов я сейчас подробнее опишу.

 

Давайте, для начала, остановимся на важном методе — сравнения продаж.

Данный метод, оценщики применяют чаще всего. Он считается, как наиболее адекватный при достаточном развитии рынка земли. Этот метод состоит из некоторых этапов, к которым можно отнести: подбор аналогов данного участка земли, определение корректировок цен каждого из аналогов, которые будут соответствовать каждой степени отличия, и сравнение самой степени отличия.

Обратимся конкретно к корректировкам. В принципе, можно выделить стандартный набор корректировок. Это могут быть: передаваемые права на объект, условия финансирования, условия сделки, дата предложения, снижение цены в процессе торгов, особенности местоположения (одна из важных). А для земельных участков, самая важная корректировка — это, категория земель (разрешение использования). А именно, для городских земель имеет особое значение: наличие коммуникации, площадь земли, и также наличие обременений. В зависимости от целей и в зависимости от Вашего объекта оценки, Вы можете дополнительно вводить какие-то корректировки, например, на наличие улучшений в самом земельном участке. Это смогут быть какие-то строения, например, ограждения. Также возможно введение корректировок, например на какие-то локальные местоположения. Если, например, мы рассматриваем город Москва, нужно производить сравнение по какому-то конкретному административному округу и делать различия, приближен к ТТК, приближен к МКАД (Московская кольцевая автомобильная дорога). В зависимости от этого у Вас уже будут какие-то изменения стоимости.

Также, хотелось остановиться более подробнее еще на одном важном методе оценке, на методе остатка.

Сейчас, когда очень актуально стало оспаривание именно кадастровой стоимости земли, очень многие обращаются с оценкой земельных участков расположенных в Москве. При произведении оценки только сравнительным подходом при подборе аналогов, в принципе, возникают довольно большие проблемы. Связано это с тем, что пустых земельных участков в Москве очень мало. Если они есть, то это в основном земельные участки с передачей прав аренды. Эти права могут быть как краткосрочными, так и долгосрочными. То здесь у Вас будут возникать вопросы, как правильно все откорректировать и как привести всё к единому знаменателю. Если вдруг Вам повезло, и Вы нашли такие аналоги, в принципе, не нужно останавливаться на достигнутом. Хорошо бы ещё применить доходный подход, в котором метод остатка, сможет реализовать его в полном объёме.

И в завершении, можно подвести итог, что при оценке городских земель, если Вы будете применять в комплексе методы сравнительного и доходного подхода, то я думаю, результаты у Вас будут всегда достоверны.

Смотрите также

Как правильно продавать оценочные услуги и выжить в кризис оценщику?

В данной заметке я затрону важные вопросы, которые почему-то большинство оценщиков стараются не замечать. И …

Один комментарий

  1. Мне бы такой материал когда я сдавал сессию, можно было гораздо улучшить свои оценки (: «передаваемые права на объект» — а можно вас попросить подробней рассказать конкретно о этой части корректировок. Похоже, что работать я буду все же по специальности и такие специфические знания мне не помешают )))) Заранее благодарю вас за ответ, а совсем хорошо будет, если ответ вы вышлите мне на почту.

    Ответить

Добавить комментарий