Вторник , Июль 25 2017
Домой / Оценка / Как можно использовать новые возможности справочников Ко-Инвест online
возможности использования справочников Ко-Инвест в режиме online

Как можно использовать новые возможности справочников Ко-Инвест online

Начнем с применения справочников Ко–Инвест при расчёте стоимости объектов недвижимости. Сначала кратко о том, какие, собственно, возможности дает пользователю справочник Ко-Инвест в целом. Он является неким ответом на многочисленные вопросы, которые довольно часто задают по поводу того, возможно ли на сегодняшний день использовать укрупненные показатели восстановительной стоимости.

Общее решение этого вопроса, наверное, будет основываться на том, что справочниками не обхватывается часть промышленных сооружений. Что касается промышленных зданий, объектов общественных зданий общественного назначения, то это все на сегодняшний день представлено справочниками гораздо более широкой номенклатуры, чем это было в укрупненных показателях восстановительной стоимости. Однако, часть сооружений промышленного назначения, которые имеют ПВС, не строились в нашей стране. Очевидно, общее решение будет сводиться к тому, что, если в составе номенклатуры справочников отсутствуют какие-либо виды промышленных сооружений, то, наверное, вполне возможно использовать справочники укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Во всех остальных случаях, конечно, более целесообразно использовать современные справочники, которые полностью соответствуют нормам и сделаны в соответствии с действующими методическими рекомендациями Министерства Строительства (по составлению сметной документацией).

Справочно–информационные базы, используемые для оценки недвижимости.

«Здания и сооружения агропромышленного комплекса». Это справочник, над которым специалисты работали последние полтора года. Благодаря нему, оценщики могут работать с различными сельскохозяйственными объектами, которые находятся в ведении сельскохозяйственных предприятий.

 Задачи, решаемые с использованием справочников Ко-Инвест

Как в виде справочников, так и в режиме онлайн существует база, которую можно использовать для оценки объектов на территории республики Казахстан и республики Беларусь.

Сейчас белорусские специалисты осуществляют экспертизу по российским расчетам. И выходит, что скоро можно будет начать эксплуатацию системы, которая позволит рассчитывать показатели и для республики Беларусь.

Что касается республики Казахстан, то эти справочники издаются в России более 5 лет, и находят успешное применение на территории страны.

Информационная основа и принципы построения справочников

В чем заключается основной принцип включения затрат, которые учтены в справочнике? Также, как и в справочниках укрупнённых показателей восстановительной стоимости, здесь включены абсолютно все затраты, которые в себя включает сегодня система, которая предусматривает составление смет в строительстве. Это все затраты, которые включают и проектирование, и различные временные здания и сооружения, прочие работы и затраты. Некоторые виды достаточно «экзотических» затрат не включены в эти справочники, потому что, собственно говоря, в смету они включаются в основном по согласованию с заказчиком, и только в определенных, специфических районах строительства. Опять же, в части сравнения справочников с укрупнёнными показателями восстановительной стоимости. Дело в том, что за все эти годы система нормативов строительства очень серьёзно перетерпела изменения.

Во-первых, главное изменение заключается в том, что работы осуществляются в условиях рыночной, а не плановой экономики, как это было в то время, когда создавались сборники УПВС. В связи с этим те величины нормативных затрат, которые присутствуют в сегодняшней сметной документации, существенно изменились. И, конечно же, непосредственно в сторону увеличения.

Это, безусловно, и накладные расходы, и другой метод расчета, и новый учет величины и сметной прибыли в строительстве временных зданий и сооружений. Существенно возросли и затраты на проектирование. И в связи с этим, (конечно, если вести речь о том, сколько стоит на сегодняшний день возведение того или иного здания, даже с учетом старых материалов, которые в нем применяются) наиболее целесообразно использовать те нормативы, которые сложились на сегодняшний день. Почему? Потому что с точки зрения человека, который является владельцем такой недвижимости, осуществить продажи недвижимости с учетом всех тех нормативов, которые бы обошлись сегодня, довольно сложно и не всегда выгодно. То есть, он бы платил те расходы, которые характерны для сегодняшнего дня, заплатил бы сегодняшнее количество средств за разработку данного проекта, за его согласование, за его привязку к определенному месту, и так далее. Поэтому продавца вряд ли удовлетворит оценка, которая сделана с применением нормативов, которые существовали в плановой экономике более 40 лет назад.

Классификация объектов в справочниках Ко–Инвест

Объекты в справочниках Ко–Инвест классифицированы по 16-ти классам, конструктивных систем зданий и сооружений. Наверное, все уже хорошо знают конструктивные системы, которые используются для классификации зданий, для упрощения поиска аналогов, в структуре справочников, которые делятся на конструктивные системы для зданий и для сооружений. Но хотелось бы все-таки добавить, что сейчас уже учтена новая конструктивная система. Это конструктивная система для зданий КС 6 а. Она охватывает те современные здания, которые строятся в нашей стране в последние десять лет. Это там, где несущие конструкции также выполняются из железобетона или стальные конструкции, а ограждающие конструкции — это, как правило, стекло — панели. Это большая часть общественных зданий, которая характерна для сегодняшнего, более современного строительства.

Проценты, которые касаются включения прочих работ и затрат в состав показателей

Если почитать внимательно техническую часть к справочникам, то для каждого из справочников приведены наиболее характерные проценты, которые касаются включения прочих работ и затрат в состав показателей. Этот показатель колеблется от 10 до 15% — в зависимости от вида зданий. Как правило, он меньше для жилого строительства, и больше — для объектов индивидуального проектирования, как правило, зданий общественного назначения.

Внешние сети при строительстве зданий и сооружений

Очень часто возникают вопросы о том, в какой мере учтены внешние сети при строительстве зданий и сооружений. Здесь необходимо учитывать то, что эти затраты учтены до подключения первых колодцев или точек ввода в здании. Это обусловлено тем, что затраты на освоение строительной площадки, как правило, индивидуальны для каждого характерного проекта. Значит, для того, чтобы осуществить эти затраты, создаются специальные технические условия до начала строительства. Они абсолютно индивидуальны, и зависят от общей технической инфраструктуры населенного пункта, в котором предполагается возвести то или иной здание. Поэтому учет таких обстоятельств и такого вида затрат никогда не предусматривается.

Жилые дома

Тут должен быть перечень того, что содержится в показателях, какие виды зданий, по каким видам промышленности.

Сооружения городской инфраструктуры

Тут приводятся новые разделы, которые касаются электрических и тепловых сетей, в которых учтена современная кабельная продукция, что является продукцией массового применения. Это маркитет проводов, которые сегодня являются наиболее распространенными. И, кроме того, большой раздел включен относительно оптоволоконных сетей, которые тоже широко сейчас распространяются, и стоимость прокладки этих сетей. А также стоимость прокладки тепловых сетей, и кабельных сетей с использованием современных машинных механизмов. Ну и, конечно же, теплоизоляция.

Корректирующие коэффициенты по элементам зданий

Хотелось бы обратить внимание на то, что, начиная с 2014 года, когда было издано новое издание справочника «жилые дома» в бумажном виде, в связи с массовым копированием и несанкционированном размещении изданий в сети Интернет, было принято решение о том, что выпуск справочников осуществляется исключительно в электронном виде. И вот новые справочники 2014 года, которые уже вышли, — это «Сооружения, инфраструктуры и магистральные сети» — выходят только в электронном виде. Также станет доступной онлайн – система. В связи с не контролированным копированием, скорее всего уже не будет происходить печать издания на бумажных носителях.

Как правило, все показатели учтены для условий строительства в Московской области, и, соответственно, чтобы пересчитать уровень цен того региона, в котором осуществляется оценка, необходимо применить соответствующие региональные коэффициенты. Эти региональные коэффициенты рассчитываются специалистами ежеквартально, и публикуются в справочнике «Индексы цен в строительстве» в соответствующем разделе. И они позволяют привязать эти показатели для любого региона. Или можно воспользоваться онлайновым расчетом.

Кроме того, для наиболее адекватного учета особенностей оцениваемого объекта можно использовать корректирующие коэффициенты, в которых вы можете рассчитать поправки на различные, конструктивные исполнения.

Индексы цен в строительстве

«Индекс цен в строительстве» (8 раздел) — это региональные коэффициенты Ко-Инвест. И важно отметить, что в связи с обновлением справочников в электронном виде также есть переход к ежегодному их обновлению, и, скорее всего, эти поправочные коэффициенты есть в более ранних справочниках 2010, 2009, 2007.

Реализация затратного подхода с применением справочников Оценщика

Дифференциация стоимостных показателей по классам качества зданий

Наверное, уже все знают, что различные классы качества зданий позволяют также дифференцированно применять имеющееся показатели.

Классификатор качества зданий по конструктивным элементам и материалам

Существует классификатор описания этих признаков в зависимости от типов и качества применяемых материалов. И соответственно, в начале каждого справочника дается специальная расчетная таблица, по которой можно рассчитать совокупность материалов.

Расчёт класса качества здания

Класс качества определяется тем классом, по которому набирается наибольшее количество признаков процентов от общего количества позиций в данном классе. Но и соответственно, это позволяет произвести обоснованный расчёт.

В зависимости от того, каков максимальный процент, какого типа качественный материал здесь набран, мы можем на основании данного расчета, собственного говоря, и определить, что наш объект относится к классу качества эконом. Поскольку наибольшее количество материалов относится к этому классу качества.

Использование и корректировка справочных показателей

Сначала будет достаточно лишь качественно описать исходные данные об оцениваемом объекте, определить конструктивную систему и класс качества. В зависимости от этих двух показателей, подбирается аналог наиболее близкий по функциональным конструктивным параметрам.

Далее определяются параметры, которые принадлежат корректировке, рассчитывается количество значений, корректирующих коэффициенты, и, собственно говоря, выполняется расчет объекта оценки.

Актуализация осуществляется в зависимости от использования индекса в зависимости от конструктивных систем и, соответственно, регионов.

Определение физического износа объектов

Что касается физического износа объектов, то разбивка, которая содержится в справочнике, отличается от той разбивки по конструктивным элементам, которые содержаться в укрупненных показателях восстановительной стоимости. Она гораздо более подробна, потому что на сегодняшний день наибольшие изменения, безусловно, потерпели, отделочные материалы, которые применяются. Также изменилось качество заполнения оконных проемов, и очень сильно изменились инженерные системы зданий. Появились новые инженерные системы, например, системы кондиционирования, специальные системы пожаротушения. Подобные системы отсутствовали в показателях 40-летней давности.

Все системы здания имеют свойство изнашиваться. Поэтому хочется отметить, что именно разбивка на более детальные конструктивные элементы, которые содержаться в показателях, позволяет более четко и достоверно рассчитать величину физического износа по всем элементам и конструктивным системам.

 

Расчёт стоимости в режиме ОНЛАЙН доступа к базе данных

Адрес портала в Интернете – coinvest.ru. Это объединённая информационная база, и в рамках этого портала можно осуществлять поиск аналогов и расчет справочников в автоматизированном режиме. Ресурс был построен максимально понятно и просто. Но все равно, хотелось бы на некоторых вещах остановиться.

  1. Магазин.

Как на всех порталах, тут присутствует магазин.

Вот, в магазине, собственно говоря, присутствуют все товары, которые продаются. Это справочники для Российской федерации, для Казахстана, и скоро будет и для республики Беларусь. Также, по просьбам оценщиков были размещены в магазине мини — лоты, мелкие партии запросов, если не нужно сразу покупать много.

  1. Как покупается обычный справочник?

Берете и добавляете справочник в корзину. Вы можете зайти на страницу справочника, и прочитать необходимую информацию о данном справочнике. В общем, добавили данный товар в корзину, и оформили заказ. То есть, предварительно вы вносите деньги на счет для оплаты заказов. Все это делается легко и просто в два клика. После покупки любой сервис попадает в раздел «онлайн».

  1. Алфавитный указатель

Также в системе присутствует алфавитный указатель, где можно ознакомиться с полным перечнем моделей и разделов, которые поддерживает данный сервис. В данном конкретном случае, это все модели и справочники, которые есть в изданиях Ко-Инвест.

  1. Рабочее пространство.

Далее, есть персональное рабочее пространство под названием «мой офис», где собственно говоря проходит вся работа с справочниками, и со всей информацией которая есть на справочнике.

  1. Быстрое меню.

Для удобства и ускорения работы человек может непосредственно добавить справочник в быстрое меню в избранное, чтобы не ходить потом по всем папкам, а просто нажимать сверху здесь на пиктограмму, и попадать сразу же в окно запроса.

  1. Как производится расчет?

Пример расчета дом в Ростовской области. 6-ти этажный дом площадью приблизительно 7,5 кв. метров.

Сначала начните ввод информации о доме. Система автоматически будет подсказывать вам всевозможные варианты. То есть сразу же вам на этапе ввода данных система поможет выбрать наиболее подходящий вариант.

Предположим, вам нужна оценка на 12 февраля, в регионе Ростовская область. Площадь дома у вас 7500 кв. метров, высота этажа приблизительно 2,5 метра, этажность 6. Класс качества вы не знаете, и не определили, но это можно будет впоследствии подобрать с помощью автоматизированной системы подбора класса качества.

Конструктивная система у этого здания будет КС-1, и тип объекта, соответственно, здание.

Все, вы заполнили минимальный, необходимый набор для осуществления поиска. Также вы можете указать некоторые конструктивные элементы. Например, перекрытия и покрытия у вас будут железобетонные, сборные железобетонные. А кровля деревянная, стропила.

Все, вы заполнили необходимые данные, и можете отправить запрос на обработку. Система проинформирует вас о том, что запрос обрабатывается. В результате система подберет вам несколько наиболее актуальных аналогов под ваш запрос. То есть, вы можете, не покупая запросы, посмотреть дополнительную информацию непосредственно по каждому объекту, чтобы удостоверится, что это тот объект, который вам нужен. Это означает только, что вы можете в начале их просматривать, то, что вам нашла система, и только потом уже принимать решение. После этого деньги будут списаны. Сам же подбор любого аналога, подбор группы аналогов — это абсолютно бесплатная операция.

Далее вы смотрите, какой аналог вам подойдет. Все аналоги и все расчеты снабжаются QR кодом. Данный код предусмотрен для того, чтобы отслеживать легитимность данных. То есть, любой человек, и любая проверяющая структура, эксперт либо суд, может всегда проверить актуальность и достоверность данных, которые предоставил ему оценщик. Иными словами, по данным QR коду при использовании мобильного телефона либо любого другого устройства, которое распознает QR коды, вы можете зайти на страницу объекта и посмотреть краткую информацию. То есть в разрезе того, какие поправки применялись, какая первоначальная стоимость, и какая конечная стоимость у вас получилась.

Так же присутствует блок внесения корректировок. То есть, если в вашем здании есть какие-то объекты, которые указаны как аналоги, но в конечном объекте они немного другие, вы можем их изменить. Вы можете определять расчетное давление на фундамент, можете изменить вид грунта, либо все доступные конструктивные системы.

По итогу вы получите объект в виде экселевского файла, либо PDF для прикрепления непосредственно к отчету.

Возвращаясь в QR кодам, вы увидите, что вверху каждого объекта размещена ссылка. По этой ссылке можно осуществить проверку объекта. То есть, если вы внесете эту ссылку в браузер, вы увидите краткую информацию об объекте. Вы увидите справочник и раздел, к которому относится объект, использованный оценщиком, название объекта, его номер, период расчета, стоимость на единицу измерения, регион базовый, цену в базовом регионе, цену в итоговом регионе и примененные поправки.

  1. Доступ к техническим частям.

Для экспертов и проверяющих лиц предусмотрен доступ к техническим частям. В принципе, сайт имеет очень дружественный интерфейс, все свои покупки, оплаты, и всю личную информацию можно просмотреть в разделе мой профиль.

Допустим, если вы хотите посмотреть платежи, то вы заходите в «профиль», «платежи», и видите, что было осуществлено два платежа.

Если вы осуществляли безналичный расчет, вы можете нажать на платеж, и заказать закрывающий документ для бухгалтерии. Также вы можете изменить всю информацию о себе, если вы переехали, ваш офис переехал, вы можем изменить даже адрес для корреспонденции. Вы можем задать всегда вопрос в систему поддержки, и вам в кратчайшее время ответят на все вопросы.

  1. Способы оплаты.

Вы можете выбрать любой удобный способ, то есть электронные деньги, квитанции Сбербанка, либо любого другого банка. Либо выписать отчет для безналичного расчета.

Счет, который выставлен, вы можете в дальнейшем распечатать для того, чтобы отдать в бухгалтерию, или оплатить через банк.

  1. Раздел «Новости».

Это информационный раздел, где отображаются все последние изменения этой системы. Они предоставлены в виде бегущей строки в верхней части экрана. Есть правовая информация, вопросы оплаты, вопросы обслуживания, и взаимодействия с пользователями этого сайта, проверки результатов.

Так же на сайте есть разделы, непосредственно помогающие и способствующие улучшению работы и ознакомлению с работами сервиса.

  1. Папка «запросы».

Зайдя в «запросы», вы увидите всю информацию об объекте, и сможете докупить какие-то аналоги, если вам нужно еще что-то досчитать.

  1. Раздел «шаблоны».

В шаблонах вы увидите готовый шаблон. То есть, впоследствии, если у вас проводится актуализация, либо у вас какая-то ежегодная оценка, либо оценка однотипных зданий и сооружений с незначительным изменением параметров, вы можете заходить в шаблоны, и корректировать параметры.

  1. Папка «сообщения».

Она служит для информирования и взаимодействия с администрацией портала. Папка эта расположена в верхнем правом углу, где отображается, вся последняя актуальная информация, которая адресована непосредственно пользователю системы.

  1. Папка «подписки».

Предназначена эта папка для того, чтобы следить за обновлениями в интересующих вас актуальных разделах. Можно сделать следующим образом: зайти в «мой магазин», выбрать раздел «ОНЛАЙН» «справочники Российской федерации», и правой кнопкой мыши выбрать «подписаться на обновления». Подписки у нас появятся в «справочники Российской федерации ОНЛАЙН». При появлении новых справочников, у нас в сообщении будет появляться информация из справочников.

  1. Папка «избранное».

Служит для ускорения и оптимизации работы на портале. То есть она построена по такому же принципу, как и все папки «избранное» у всех программах. Сюда вы можете додавать интересующие нас и более востребованные вещи. То есть, можете добавить сюда шаблон, который у нас очень часто используется, и использовать его без перехода по всем папкам, просто нажимая в верхнем правом углу экрана на соответствующий значок.

С чего начать роботу с сайтом?

 

Смотрите также

Анализ рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости при проведении оценки

С появлением федерального стандарта оценки № 7 появилась и необходимость подробного проведения анализа рынка недвижимости …

Добавить комментарий