Вторник , Июль 25 2017
Домой / Оценка / Как оценщики могут участвовать в государственных закупках, а также некоторые правовые нюансы оценочной деятельности
практические аспекты и обзор судебной практики

Как оценщики могут участвовать в государственных закупках, а также некоторые правовые нюансы оценочной деятельности

Участие профессиональных специалистов – оценщиков муниципальных и государственных закупках предусматривает соблюдение некоторых моментов:

  1. Сразу отметим, что госзаказчик должен проводить экспертизу результатов не только своими силами, но и привлекая для этой цели экспертов или экспертные организации. Указанные требования, в первую очередь, распространяются на все случаи закупок у одного единственного поставщика, единственного подрядчика или исполнителя контракта.
  2. Следует понимать, что это, прежде всего конкурс, аукционный запрос (ранее был запрос котировок), плюс добавляются еще двухэтапные конкурсы, и конкурсы с ограниченным участием. Что касается двухэтапного конкурса, то тут зачастую проводится в тех случаях, когда заканчивается энергосервисный контракт. Поэтому данный контракт как бы распадается на два контракта. Но, по сути, обоснование определенной цены будет проводиться по двум конкурсам.

 

Научный конкурс

Это вид конкурса, проводимый непосредственно на:

  • научные творческие работы;
  • точные проектные работы;
  • поставку инновационной продукции и т.д.

Проводится конкурс тогда, когда идёт поставка инновационной продукции: сначала поставка самой продукции, потом ее внедрение, наиболее эффективное использование и т.д. Здесь тоже может иметь место двухэтапный конкурс.

 

Процедура конкурса с ограниченным участием или с предварительным квалификационным отбором

Такая процедура допустима, когда при определении подрядчиков осуществляется отбор тех, кто может выполнять технически сложные работы. Список этих работ определяется специальным подзаконным актом, который издается правительством России.

Как известно, к Федеральному закону №44 должно быть издано до конца года примерно 44 нормативно – правовых, подзаконных актов. На сегодня издано чуть больше половины. То есть, сам закон сопровождается большим количество разъясняющих подзаконных нормативно-правовых актов.

Говоря о требованиях закона, следует понимать, что тут большое значение имеют знания специалистов-оценщиков, поскольку если они не будут знать основные требования этого закона, то они не смогут эффективно выполнять свои обязанности.

 

Способ определения поставщика путем запроса предложений

Это новый способ, который напоминает условия конкурса, однако в этом случае он максимально упрощен. Дело в том, что данный способ может использоваться только в 9 случаях, которые прямо предусмотрены законом.

Итак, на что еще следует обратить внимание?

  1. Важные нововведения в законе, которых раньше не было, это некоторое ужесточение требований ко всем специалистам, которые непосредственно будут работать в сфере госзакупок.
  2. Каждый заказчик — гарант принципа профессионализма, который прописан в первых статьях закона, и он будет обязан либо создать свою собственную так называемую. контрактную службу, либо хотя бы назначить контрактного управляющего. Делом этим должен заниматься не какой-то специалист, назначенный руководством, а именно профессионал. Поскольку это будет отдельный специалист, госзаказчик или муниципальный заказчик – он обязан принимать необходимые меры по повышению квалификации или же по профессиональной переподготовке лиц, которые заняты в системе госзакупки.

 

Какие требования предъявляются к специалистам для работы в этих службах и какие появились нововведения в законе?

 

  1. Наличие высшего образования и дополнительного, профессионального образования в сфере закупок.

Основным требованием для работы в этих службах является наличие высшего образования и дополнительного, более специализированного образования в сфере закупок. Сегодня действуют многочисленные сети различного рода курсов, которые готовят таких специалистов, начиная от 10 часов обучения и до 72 часов с выдачей соответствующего свидетельства или диплома.

  1. Ужесточение требований к участникам госзапукок.

Следующим нововведением в законе является существенное ужесточение требований к участникам госзапукок, то есть поставщиков и подрядчиков. Так же отметим, что комиссия по госзакупкам будет обязана проверять соответствие каждого участника закупки тем требованиям, которые установлены законодательством. В том числе их правовые полномочия относительно заключения контрактов, их отсутствие в реестре недобросовестных подрядчиков и поставщиков.

Еще одно нововведение: за комиссией непременно остается право проверять должное соответствие участников совершения закупок по иным требованиям. Что такое иные требования? Например, отсутствие у того или иного физического лица, главного бухгалтера, юридического лица, директора, или членов коллегиально-исполнительного органа, судимостей в сфере экономики, или же в сфере административного наказания в виде дисквалификации. Известно, что такие лица не могут участвовать в закупках.

  1. Банковская гарантия.

Новый закон немного смягчил требования к участию в самих госзакупках. Например, при подаче заявки человека на участие в конкурсе или аукционе было предусмотрено абсолютное денежное обеспечение. В новом же законе говорится, что на этом этапе можно будет предоставлять банковскую гарантию. То есть, будет специальный перечень банков, которые смогут давать гарантию на то, что вы сможете принять участие в госзакупках.

  1. Проведение аукционов в электронной форме.

Что касается проведения аукционов в электронной форме, то тут практически ничего не меняется. Требования, которые были заложены в 94 законе от 2001, остаются прежними. Единственное, что меняется  — в действующем 94 законе не было ограничений по количеству котировок.

  1. Закупка одноименных товаров на сумму не более 500 тысяч рублей.

Ранее ограничения связаны были лишь с тем, чтобы заказчиком не закупались одноименные товары на сумму свыше 500 тысяч рублей на протяжении одного квартала. В новом законе уже предусмотрено ограничение закупок относительно объема. Максимальная начальная цена каждого контракта не должна уже превышать 500 тысяч рублей, а совокупный годовой объем не должен по запросу котировок превышать 10% от объема средств, предусмотренных на все госзакупки в течение года.

  1. Ограничения для заказчиков, размещающих свои заказы у единственного поставщика.

Довольно таки весомые ограничения вводятся для всех заказчиков, размещающих свои заказы непосредственно у единственного поставщика. В целом перечень такого рода закупок остался и сейчас исчерпывающим, только вот правила данных закупок все-таки ужесточены. Дело в том, что новым законом был введена норма, регламентирующая общий объем закупок: теперь он не должен быть больше 5% от годового объема закупок. При этом новый закон так же обязывает заказчиков, сотрудничающих с единственным поставщиком, обязательно обосновывать максимальную начальную цену контракта во всех конкурсных процедурах: первый раз при рассмотрении заявки, затем при заключении контракта и т.д.

  1. Отказ госзаказчика от подписанного контракта.

В новом законе предусмотрена возможность отказа госзаказчика от подписанного контракта. В прошлом действующем законе не было возможности отказаться от исполнения контракта в одностороннем порядке. Мы с вами знаем, что гражданским законодательством весьма ограничен круг правоотношений, в которых допускается односторонний отказ от исполнения контракта. Это, конечно, хорошо, что нашим законом предусмотрен такой отказ. В законе есть статья, где четко определено, что оценщик может отказаться от исполнения контракта или договора на оценку, если не предоставлены исчерпывающие сведения об объекте оценки или если заказчик нарушает требования заключенного контракта. Такой отказ предусмотрен в официальном федеральном законе об оценочной деятельности.

В процессе осуществления государственных и муниципальных закупок появилась реальная возможность планирования закупок по целям, объёмам и даже по плановым графикам на год вперед. Это предполагает осуществление достаточно большого объёма работ. Это касается и специалистов консалтинга. Оценщики, которые захотят участвовать в этой работе, также смогут это сделать, хотя, прежде всего, это касается специалистов консалтинга, поскольку планирование больше входит в их область деятельности.

Как известно, обязательно вводится контрактная служба или же контрактный управляющий. Как правило, контрактная служба вводится в том случае, когда в соответствии с планом графиком совокупный годовой объем закупок превышает 100 миллионов рублей. Если эта сумма меньше, то может быть введена должность — контрактный управляющий.

Также известно, что вводятся новые понятия — эксперт, экспертная организация. Это означает, что будет возможность привлечения к закупочному процессу лица, обладающие важными, специальными познаниями, большим опытом, высоким уровнем квалификации в области науки, ремесла, техники, искусства. На основании заключенного договора специалист — эксперт или целая экспертная организация, которая призвана осуществлять деятельность по изучению и последующей оценке предмета экспертизы, будет заниматься подготовкой экспертных заключений уже по поставленным заказчиком или участником отчетов относительно закупок и вопросов, предусмотренных законом. Это предусмотрено пунктом 15 статьи 3 закона и статьей 41 федерального закона №44 ФЗ.

 

Пять методов определения начальной, максимальной цены

  1. Нормативный.
  2. Тарифный.
  3. Проектно-сметный.
  4. Затратный.
  5. И метод сопоставления рыночных цен.

Более того, законодатель сказал, что может принять и новые методы установления начальных максимальных цен контрактов. Это статья 22 закона. В тоже время специалисты могут обосновывать и свои методы определения начальной максимальной цены контракта. 

Основные методы определения и обоснования начальных максимальных цен 

  1. Методика сопоставления рыночных, продажных цен — это, по сути, один из методов сравнительного подхода по оценке стоимости.
  2. Затратный метод – подразумевает затратный подход.
  3. Проектно-сметный метод — это, в общих чертах, метод определения так называемой восстановительной стоимости в рамках затратного подхода.
  4. Тарифный метод тоже не сложен, так как он обосновывается на основании существующих тарифов.

По сути, специалист спокойно сможет работать по всем этим методам. Но в любом случае нужно обучиться, чтоб иметь хоть какой-то документ, который будет давать оценщику право на работу в рамках этого процесса определения и обоснования начальных максимальных цен и окончательных обоснованных государственных контрактов.

 Надлежащее заверение прилагаемых к отчету документов об оценке 

Ранее никто почти не заверял прилагаемые документы к отчету об оценке. Дело в том, что раньше на заверение копий паспорта, служебного удостоверения и других документов никто не обращал внимание. Но сейчас любой документ, который приобщается к отчетам оценки, должен быть заверен. Делать это нужно обязательно. 

При заверении, соответствии копии документа подлиннику, ниже реквизита «подпись» проставляется заверительная надпись. Многие сегодня просто пишут — «копия верна» — это неправильно, это нарушает закон. Нужно заверять так: прописывается должность лица, заверившего копию, ставит подпись, и делается расшифровка подписи (инициалы и фамилия) и ставится дата заверения. Это есть и в Федеральных стандартах — ФСО №3, раздел 4 «Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки». Если даже на сайте в Интернете, который часто меняется, нет свободного необременительного доступа, то нужно сделать его распечатку на ту дату оценки, когда используется эта информация. Сами же требования повторяются из документа в документ.

Документы о квалификации тоже никто не отменял. Он называется «Временные требования к профессиональному обучению оценщиков, принятые решением Национального Совета по оценочной деятельности от 18 ноября 2008». Этот документ действует по сей день. Но зато отменили прежние требования, которые устанавливаются Министерством Государственного Имущества и Министерством образования. Поэтому сегодня, если нужно подписывать отчет, нужно раз в 3 года проходить повышение квалификации.

По надлежащему заверению документов определенные требования четко указаны в ГОСТ 51141 2008 «Делопроизводство и архивное дело». Термины и определения были утверждены постановлением государственного стандарта 27 февраля 1998 года № 28. Об этих требованиях говорит также МИФИ и Налоговый кодекс — там те же требования предъявляются к надлежащему заверению документов. Всю документацию надо заверять обязательным образом.

Как правильно идентифицировать объект оценки

 В изменениях к новому закону говорится о том, что нужно идентифицировать объект — это требование к заключению договора. Что такое идентификация? Это достаточно объемное описание местоположения. Объект недвижимости — это не только коробка, которая состоит из кирпичей, инженерной системы и т.д. Рассматривать недвижимость следует как физический, экономика — правовой, и социальный комплекс отношений.

Факторы, которые влияют на стоимость, выявляются через анализ физического объекта, анализ недвижимости как объекта экономических отношений, анализ объекта правовых и социальных отношений.

В последнее время модно рассуждать о том, что надо убрать из оценки принцип НЭИ. Это глупость, потому что сложно в полном объеме учитывать и не нарушать права собственника. От этого принципа нельзя отказываться. Но сделать это возможно, поэтому не думайте, что этот принцип не будет работать. Уже сегодня очень многие консалтинговые компании этот принцип НЭИ анализируют, и за эту работу берут в 2 раза больше, чем с оценщика. Оценщики определяют наиболее реальную стоимость, а консалтинговые компании эксплуатируют этот принцип, наполняя его описаниями, и зарабатывают больше оценщиков. И это сейчас один из актуальных вопросов, которые нужно решать.

 

Когда недвижимость рассматривается как объект экономических отношений, то это, в первую очередь, товар, капитал в вещной форме. Необходимо смотреть на его полезность, доходность, издержки содержания. Можно его рассматривать и как финансовый актив, определяя его стоимость, рассматривать вопросы налогообложения, использовать его в качестве объекта для инвестирования. Так же в обязательном порядке учитывается спрос и предложение на эту недвижимость.

Если рассматривается недвижимость как объект правовых отношений, то, прежде всего, это право собственности. Некоторые пишут в своих отчетах «полное право собственности». Такого термина на самом деле нет. Он есть только в англо-американском праве, у них есть полная, неполная, ограниченная собственность и т.д. В России есть только право собственности и ограниченное право собственности.

Есть вещные права – это:

  • право наследственного владения;
  • право постоянного (бессрочного) пользования;
  • право хозяйственного ведения и оперативного управления;
  • право залога аренды и застройки;
  • право различного рода сервитуты и ограничения (обременения);
  • право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем и т.д. 

Многие, оценивая объекты недвижимости, которые находятся в собственности, но земельный участок при этом находится не в собственности, не обращают внимания на оценку стоимости и площади застройки. Это недопустимо, потому что в Земельном кодексе четко сказано, что если человек купил какое-то здание/сооружение, то площадь застройки — это та площадь, которая необходима для использования и обслуживания этого объекта. Следовательно, ее можно выкупить, либо взять в долгосрочную аренду на 45, 99 лет и т.д.

Недвижимость — это объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без нанесения вреда им — невозможно. Поэтому в обязательном порядке должна учитываться стоимость хотя бы площади застройки.

 

Когда недвижимость рассматривается как объект обще-социальных отношений, например, как место обитания людей, условия жизни, природные ресурсы, источник благ, пространственный базис размещения других объектов и т.д.

  1. Физическая среда.

При рассмотрении физической среды, когда речь идет об идентификации объекта недвижимости, нужно обратить внимание на рельеф местности:

  • природные скальные образования;
  • равнины;
  • пустыни;
  • лесные массивы;
  • холмы;
  • крупные водоемы;
  • и другие особенности рельефа местности.

Бывают случаи, когда оценщики не учитывают, что вода очень близко. А ведь при постройке любых зданий необходимо выполнение целого ряда мелиоративных работ, потому что строить на воде невозможно.

 

  1. Характер ландшафта.

Также нужно обратить внимание на характер ландшафта – как он:

  • открытый;
  • характерный;
  • или организованный.

 

  1. Учет застройки.

Когда оценивается недвижимость в населенных пунктах, важно уделить внимание учету застройки с выделениями его типа. Застройка может быть:

  • периметральная;
  • вдольмагистраная;
  • строчная;
  • групповая;
  • сетчатая;
  • ковровая;
  • широтная;
  • региональная;
  • террасовая;
  • усадебная.

Такого описания сейчас мало кто придерживается, и очень зря, ведь характер застройки крайне важен. Сегодня в Москве есть даже определенный нормативный акт постановления правительства Москвы, где четко записано, каков должен быть характер застройки по высоте.

  1. Дополнительные критерии.

Так же необходимо выделить этажность, архитектурные стили, плотность застройки, наличие рекреационных зон, инфраструктуры, композиционное единство и психологическая совместимость застройки с ландшафтом. Указание, транспортных магистралей, а также качественных характеристик дорог, энергетических и коммунальных сетей. Систем связи, парковок, автозаправочных, рекреационных зон (это парки, сады, скверы). Центров деловой активности, включая наличие торговых точек и организаций бытового обслуживания населения, детских садов, яслей, школ и т.д. Это тоже крайне важно.

Важным показателем является экономическая среда. Она определяется установленной степенью интеграции российской экономики в глобальную экономику, сложившейся конъектурой на мировых рынках. А также установленным уровнем жизни и покупательской динамики, потребительской способностью, темпом ее развития или спада. Показатели зависят от определенного вида бизнеса на данном рынке, реальной доступности финансовых ресурсов, субсидий, льгот для участников рынка, экономического состояния смежных и альтернативных рынков, уровня конкуренции на рынке, наличия альтернативных товаров, уровня инфляции, уровня обеспечения объектов, оценки инфраструктуры системы и т.д. В этом перечне затронута лишь малая часть вопросов, касающихся экономической среды.

 

Важно обратить внимание и на то, что в 2006 в Градостроительный Кодекс РФ была внесена очень интересная статья, на которую многие оценщики и учебники не обращают внимания. Это статья 48.1. «Особо опасные, технически сложные и уникальные объекты». Многие оценивают такого рода объекты, не понимая, что к ним предъявляется целый ряд требований, указанных не только в этой статье, но и в других Федеральных законах и других правовых актах.

 

К особенно опасным нынче и технически сложным объектам специалисты относятся:

  1. Объекты, используемые атомную энергию, в том числе ядерные установки, а так же пункты хранения ядерных материалов и радиоактивные вещества.
  2. Линейно-кабельные сооружения и связи в соответствии с законодательством РФ.
  3. Гидротехнические сооружения первого и второго класса, если те установлены в соответствии с законодательством относительно требований безопасности всех гидротехнических сооружений.
  4. Линии электропередач и иные объекты электросетевого хозяйства напряжением 330кв и более.
  5. Объекты, принадлежащие к космической инфраструктуре.
  6. Объекты инфраструктуры всего железнодорожного транспорта общего использования (сюда не относятся грузовые перевозки, так как там совсем иные требования): электрички, поезда и т.д.
  7. Аэропорты и иные объекты, принадлежащие к авиационной инфраструктуре.
  8. Метрополитены.
  9. Любые морские порты, за исключением тех морских специализированных портов, что предназначены для обслуживания спортивных судов и прогулочных судов. Там более щадящие требования. А вот ко всем остальным морским портам предъявляется целый ряд требований: и к месту расположения, и к пожарной безопасности, и к экономической безопасности, и т.д.
  10. Опасные объекты производственного назначения. Это объекты, на которых принимаются, используются, перерабатываются, а так же хранятся и затем транспортируются и утилизируются опасные вещества, причём в количествах, превышающих предельные. Такие вещества и предельные количества опасных веществ указаны в приложениях №1 и №2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 №116 ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов». Кстати, даже простая качалка нефтяной компании — уже опасный производственный объект.

Газораспределительные системы заслуживают отдельного внимания. Ведь именно их не относятся к опасным и технически сложным объектам. В газораспределительных системах обычно используется, хранится и транспортируется природный газ под давлением до 1.2 мгП включительно, а так же газ сжиженный углеводородный под давлением до 1.6 мгП.

  1. Производственные объекты, где работы проходят с черными и цветными металлами и сплавами, и где на постоянной основе ведутся те или иные горные работы или работы, связанные с обогащением полезных ископаемых, а так же работы в сложных подземных условиях.
  2. Объекты, где работают стационарно установленные сложные канатные дороги и фуникулёры. В Сочи на Красную Горку идут как раз эти канатные дороги — эти объекты относятся к особенно опасным и сложным технически объектам.

К уникальным объектам специалисты относятся объекты так называемого капитального строительства, в проектной документации которых уже предусмотрена хотя бы единая из ниже перечисленных характеристик:

  • Высота более чем 100 метров.
  • Пролёты более чем 100 метров (в цехах крупных сборочных предприятий и т.д.).
  • Наличие консолей более чем 20 метров. Речь идет о единых консолях.
  • Заглубление всей подземной части полностью или же частично ниже так называемой планировочной отметки земли более чем на десять метров. Планировочная отметка — это нулевой цикл.
  • Объекты, у которых имеются конструкции и конструкционные системы, в отношении которых обязательно применяются нестандартные методики расчета с учетом геометрических нелинейных или физических свойств. Либо разрабатываются отдельные, специальные методики расчета.

При анализе НЭИ важно дать четкое описание технически сложного или уникального объекта – таким образом, оценщик показывает свою грамотность, свое серьезное отношение к делу, которое поможет ему в дальнейшем.

В отчетах многие пишут «сертификат качества». Это нарушение Федерального закона о техническом регулировании от 27 декабря 2002 №184 ФЗ с многочисленными изменениями. Дело в том, что сертификация — это специальная процедура. Этот процесс осуществляется органом по сертификации, с подтверждением соответствия положениям стандарта. Оценщик сам себя сертифицировать не может. Он должен записать — «заявление о качестве», «декларация о качестве», «меморандум о качестве» — это писать можно. А вот термин «сертификат качества» оценщиком употребляться не должен.

Сегодня практически все оценщики являются членами СРО. Многие пишут «а также я использовал стандарты СРО» (и дальше идет название организации). Но максимум 3 стандарта СРО они могут использовать, и должны обязательно указать эти стандарты.

Некоторые в отчете об оценке пишут просто «Заказчик». На самом деле, в статье 3 ФСО №3 в разделе 1 написано — «Заказчик оценки». Обязательно нужно указывать именно «заказчик оценки». Возникает вопрос — как обозначить юридическое лицо? В законе нет требования относительно его обозначения, но все пришли к согласию, что его надо называть «исполнитель оценки».

Как правильно оформить титульный лист отчета

 Что важно при оформлении титульного листа отчета? Прежде всего, там должно быть название работы. Если нужно указать дату оценки — указывать ее можно в названии работы, не выделяя дату отдельно. Обязательно должны быть указаны номер и общее название работы, то, с чем она связана, с оценкой какого объекта; кто заказчик оценки, его полное название, местоположение, включая индекс заказчика.

Дальше обязательно указывается название исполнителя и его адрес, включая индекс. Внизу указывается год и город. Многие пишут, например «2013 год, город Виктор Коробов». Правильно «2013 год, Виктор Коробов, Московская область». Это требование стандарта.

 

Кто может исполнять судебно-оценочные экспертизы?

 Сегодня многие ООО пытаются исполнять судебно – оценочные экспертизы. Но их заключения всегда можно оспорить. Утверждая это, можно ссылаться на следующий документ: Постановление пленума Верховного суда РФ от 21 декабря 2010 г. №28 «О судебной экспертизе по уголовным делам». Там в пункте 2 говорится, что под негосударственным судебно-экспертным учреждением следует понимать некоммерческую организацию (все некоммерческие партнерства, а так же частные учреждения или автономного типа некоммерческие организации).

Частные учреждения созданы собственником только для этой цели. Автономные все некоммерческие организации — те, которые созданы в соответствии с Гражданским кодексом о некоммерческих организациях, осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами. В уставе должна быть запись, что специалист целенаправленно осуществляет эту деятельность. В штатном расписании должна быть должность специалиста, который обладает документами о том, что он прошел определенный курс и является специалистом в области судебно — эксперном исследовании.

 Что должно быть записано в заключении эксперта?

 Обязательно должны присутствовать сведения об экспертах: ФИО, образование, специальность, а также общий стаж работы в качестве эксперта, свидетельство его компетентности и надлежащей квалификации. Об этом может быть сказано и в определении о назначении экспертизы. То есть прежде, чем назначать ее, суд запрашивает эти сведения.

По многим экспертизам требуется не только наличие специалиста, но и наличие специального экспертного оборудования. Без оборудования могут не разрешить работать по определенному вопросу. Многие спрашивают — нужно ли такое оборудование при назначении судебно-технической, судебно — строительно-технической экспертизы? Безусловно, оборудование должно быть.

 

В обязательном порядке надо осматривать объекты, которые связаны с судебно — экспертными исследованиями. В целом ряде документов есть регламентация такого осмотра, причем есть предварительный и подследственный визуальный осмотр, т.е. без определения технических характеристик объекта. И есть второй, непосредственный визуальный осмотр, с использованием технических средств для определения количественных, а так же качественных характеристик того или иного объекта оценки. Использование специального оборудования должно быть указано в отчете по осмотру. Фотографии в судах не проскакивают, так как их ни к какому документу приложить нельзя. Это просто фотографии.

 

Говоря об акте ведомственного характера, следует обратить внимание на статью 6 этого же постановления — здесь сказано «справки, акты, заключения в форме фиксации результатов ведомства или другого исследования, полученного по запросу органов, использоваться для предварительного следственного суда не могут».

Как избежать распостранённых  ошибок

  1. Многие не выполняют требования пункта 22 ФСО №1 и целый ряд его подпунктов. А ведь сравнительный анализ объекта оценки надо вести по всем элементам сравнения.
  2. Многие не понимают, что такое правоустанавливающий, а что такое право-утверждающий документ. Правоустанавливающим документом может быть договор купли-продажи, он устанавливает право. Он не является право-подтверждающим документом. Также право-устанавливающим документом может быть решение суда, определение апелляционной инстанции и т.д. Право-подтверждающим является свидетельство о собственности — об аренде, о праве хозяйственного ведения и т.д. У нас есть Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество; в одной из его статей прописано, что к какому типу документов относится.
  3. Многие до сих пор дают неверные определения основам оценочной деятельности. В частности, некоторые говорят о том, что определяется лишь рыночная стоимость. В статье 3 о понятии оценочной деятельности говорит, что устанавливается рыночная, кадастровая и иные виды стоимости.
  4. Многие забывают, что юридическое лицо вообще-то не вправе заключать договор на личное проведение оценки заказчиком в том случае, если он имеет хотя бы малейший имущественный интерес в объекте оценки или же является аффилированным лицом своего заказчика. Аффилированность определяется в законе об акционерных обществах и так же в подзаконных нормативно-правовых актах ФСФР.

 

 

Обращать внимание на международные стандарты оценки так же стоит. Рекомендуется приобрести документ «Международные стандарты оценки» в редакции от 2011 года. В международных стандартах оценки заметна теснейшая связь между МЦО (2011) и МЦФО. В этом стандарте исключен кодекс этики. То есть аккредитация, урегулирование оценочной деятельности отдана в прерогативу саморегулируемых организаций. Во многих государствах мира это регулируется законодательно. Но на уровне международных стандартов это исключено. Экспертиза или рецензирование оценки в международных стандартах оценки отсутствуют.

Здесь есть целый ряд разъяснений к требованиям. В стандарте есть пункт 10, свидетельствующий о том, что стоимость не является фактом, а является мнением. Что стоимость — это наиболее вероятная цена, которая была бы заплачена за актив при обмене. Или цена — это определенные экономические выгоды от владения активом. То есть это не факт, а мнение.

Так же предъявляется ряд дополнительных требований к подходам оценки. Отдано предпочтение сравнительному подходу, если есть необходимый объем информации, документации и других сведений. Если посмотреть ФСО № 4 — определение кадастровой стоимости недвижимости, то можно заметить то же самое предпочтение. Если есть необходимый объем информации, документации, цен и предложений, то использование сравнительного подхода — предпочтительно.

В новых международных стандартах особое внимание заслуживает идентификация не только объекта, но и данных и статуса оценщика, заказчика и других предполагаемых пользователей оценки.

На этом всё, Вам добра! 

 

Смотрите также

Анализ рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости при проведении оценки

С появлением федерального стандарта оценки № 7 появилась и необходимость подробного проведения анализа рынка недвижимости …

Добавить комментарий