Среда , Июль 26 2017
Домой / Оценка / Как выявить ключевые факторы
Когда "айсберг тает"

Как выявить ключевые факторы

Здравствуйте, уважаемые читатели блога. В прошлой статье говорилось о том, какие существуют видимые и невидимые факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Сегодня же мы поговорим о том, как себя вести оценщику, когда все невидимые факторы выявлены. Очевидные свойства объекта оценки, влияющие на стоимость объекта оценки, составляют гораздо меньшую часть, чем не очевидные. Поэтому выявление всех ключевых факторов составляет основную часть работы

Также мы детально рассмотрим возможные варианты последствий, наступающих при невыплате заёмщиком кредита.

Жизненный цикл проблемного актива

Залоговый объект проходит четыре этапа:

  • оценка и выдача кредита;
  • мониторинг объекта;
  • переход в стадию проблемности;
  • реализация проблемного актива.

Оценка и выдача кредита.

Как уже говорилось в предыдущей записи блога, оценка включает в себя корректную идентификацию объекта, предвосхищение всех возможных рисков и выведение конечной стоимости объекта. Поскольку вопрос идентификации обсуждался ранее, подробно остановимся лишь на рисках.

Для того, чтобы оценивать риски, вы можете просто составить чек-лист проверки возможных рисков залогового имущества. К наиболее распространённым  рискам относятся:

  • Риск обесценивания имущества или части имущества. Например, в случае с объектами недвижимости с пристройками, коммуникации основного объекта через небольшой промежуток времени могут прийти в негодность. При этом пристройки снабжаются коммуникационной системой именно основного объекта, то есть. Это значит, что их полезность также резко снизится, а значит и цена объекта, в общем, упадёт (причём, снижение цены будет гораздо большим, чем то, которое обычно предусматривается амортизацией).
  • Риски юридического характера. Этот тип рисков связан с возможными трудностями при оформлении документов, подтверждающих право передачи объекта в залог. Также сюда относятся риски последующего взыскания на заложенное имущество со стороны третьих лиц, риски признания недействительности сделок с заложенным объектом и т.д. Как правило, подобные риски бывают вызваны недобросовестными залогодателями.
  • Риски утраты, либо повреждения объектов залогового обеспечения. В большей степени это относится к оборудованию и транспортным средствам, оставляемым в залог. Данная категория включает все риски, связанные с возможными потерями, либо повреждением объектов залога, либо их частей.
  • Риски, связанные с возможным снижением доходности в перспективе. Например, к таким рискам относится то, что объект оценки может располагаться на муниципальных землях, на которых может быть построен конкурирующий объект с характеристиками, выгодно отличающимися от свойств объекта оценки. Естественно, это способно спровоцировать резкое снижение доходности оцениваемого объекта.
  • Риск потери ликвидности. Бывает такое, что по прошествии некоторого периода, рыночные условия меняются так, что продажа объекта залогового обеспечения по его реальной становится невозможна. Например, появилась новая более дешёвая система постройки магазинов – магазины стали массово строить именно по этой технологии – помещения старой схемы строительства, несмотря на свою реальную цену, сильно потеряли в спросе – единственным способом продажи такого помещения стало снижение цены.
  • Сложность контроля сохранности имущества. Некоторые объекты (или их отдельные части/свойства) трудно поддаются контролю, обеспечивающему их неизменное состояние.

Основываясь на понимании возможных, вы легко можете создавать опросные формы для специалистов соответствующего профиля, знакомых с объектом оценки, которые помогут вам прояснить картину того, какие последствия могут ожидать объект оценки.

Ещё раз стоит напомнить про ограничения и допущения в отчётах. Не стоит писать общие и стандартные фразы в соответствующих разделах отчётов, поскольку в каждом конкретном случае допущения и ограничения бывают весьма своеобразны. Формировать список ограничений и допущений необходимо, предварительно определив факторы, влияющие на стоимость.

Например, вы проводите оценку автозаправочной станции, где по документам имеется четыре колонки. По факту же колонок уже стало шесть. Значит, в допущения и ограничениях вы отражаете то, что объект оценки обладает таким-то правоустанавливающим документом, но на данный момент проходит переоформление, поскольку по факту его характеристики не соответствуют информации, заявленной в том документе. И дальше вы отображаете реальное состояние объекта оценки.

Есть ещё один момент относительно бизнес-проектов. При оценке и выведении стоимости проекта не нужно опираться на бизнес-планы, в которых прогнозируется дальнейшее увеличение прибыли и рыночной доли предприятия, а также имеются нереализованные инвестиционные проекты. Хотя отразить эти моменты в отчёте, безусловно, стоит.

Перед выдачей кредита залогодателю, банк проверяет заложенное имущество на предмет того, что:

  • его стоимость полностью покрывает сумму выданного кредита и другие возможные издержки, которые банк понесёт в результате заключения кредитного договора;
  • в случае не возврата кредита банк сможет реализовать заложенное имущество по стоимости, покрывающей сумму всех издержек банка, связанных с выдачей кредита.

Кстати, для проведения качественной оценки залогового имущества, специалист должен проявить некоторое хладнокровие и предельную объективность, поскольку существуют факторы, сильно мешающие трезвой оценке объекта. К таким факторам относятся:

  • Давление со стороны собственников, либо манипуляции с предоставляемой оценщику информацией. Часто залогодатели пытаются утаить от специалиста некоторые свойства оцениваемого объекта, либо путём психологических уловок пытаются убедить оценщика в том, что тот или иной фактор, снижающий стоимость, можно проигнорировать.
  • Нечёткость определения самого объекта оценки, либо его подмена (см. предыдущий пост: ситуация «Цоколь или подвал»).
  • Давление со стороны отдельных сотрудников или служб банка, ставящих целью предельное занижение стоимости объекта оценки (например, если они уверены, что клиент не сможет вернуть кредит, и хотят фактически заполучить объект с целью выгодной реализации).

Кроме того, при оценке закладываемых бизнес — объектов и выведении их стоимости необходимо делать допущение того, что сам бизнес прекращён, складские запасы отсутствуют, связи с поставщиками и покупателями разорваны, а всевозможные лицензии, разрешения и сертификаты аннулированы. То есть, оценщику необходимо ориентироваться на худший сценарий развития дел в бизнесе, предоставляемом в залог.

К чему быть готовым при работе с банком?

Многие банки сильно затрудняют проведение оценки, поскольку на территории Российской Федерации пока не сложилась культура взаимодействия банка с оценщиком. Трудности эти вызваны несколькими причинами. Во-первых, факт оплаты услуг оценщика часто зависит от того, выдаст ли банк кредит. Во-вторых, со стороны банка нередко наблюдается давление на оценщиков с целью искажения результатов и значения итоговой стоимости. В-третьих, у банков нет единых правил и требований к методологии проведения оценки. В-четвёртых, требования многих банков не соответствуют стандартам оценки и законодательным актам в данной области, а также вступают в противоречие с требованиями ФСО. Кроме этого, часто сотрудники банка проявляют непрофессионализм и пренебрежительное отношение к оценщикам, навязывают своё мнение в отношении проведения оценки и иными путями пытаются негативно повлиять на объективность конечных результатов.

Мониторинг объекта оценки.

После того, как вы выявили возможные риски, снижающие стоимость объекта оценки в перспективе, залоговая служба начинает заниматься их мониторингом. В задачу данного этапа также входит и обнаружение новых рисков, ранее не выявленных оценщиком. То есть, мониторинг в данном случае является средством минимизации рисков.

Частота проведения подобных проверок варьируется в промежутке от одного раза в три месяца (квартальные проверки) до одного раза в полтора года. Кроме этого, существует практика внепланового мониторинга в произвольно выбранные дни.

Внеплановый мониторинг также может быть проведён в случаях, если:

  • имеется информация о наличии угрозы залоговому имуществу (то могут быть, попытки совершения мошеннических действий в отношении имущества, посягательства на целость и сохранность предметов залога);
  • в банк и/или оценочную компанию поступила информация о действиях мошеннического или вредительского характера в отношении залогового имущества, об утрате имущества, либо его части, а также о снижении доходности предприятия, либо его отдела (если залогом является бизнес-объект);
  • имеется информация о банкротстве предприятия, либо иные сведения об объекте залога, носящие негативный характер.

После проведения мониторинга в случае выявления нарушений, появившихся недостатков залогового обеспечения, или иных последствий подобного рода, служащий кредитного подразделения обязан предпринять возможные меры для устранения подобных нарушений.

Результаты проведения мониторинга оформляются двусторонним актом, где указываются сроки устранения нарушений (оформление результатов проверки возлагается на плечи залоговой службы, либо оценочной компании). Ответственность за устранение этих нарушений лежит на кредитном подразделении. При этом, сведения о результатах проверки доводятся до руководителей подразделений и до залогодателя.

Специфика мониторинга различных типов объектов залогового обеспечения:

  • Объекты недвижимости. Проверяются не менее одного раза в шесть месяцев, и данная проверка включает в себя три этапа. На первом этапе происходит осмотр объекта. Второй этап являет собой анализ информации о праве собственности на объект и имеющихся обременениях. Информация берётся из выписок из ЕГРП. На третьем этапе оценщик или залоговый специалист производит экспресс-анализ рыночной ситуации по объектам, аналогичным оцениваемому, а также проверяет наличие внешних изменений, могущих повлиять на стоимость залогового обеспечения. Например, строительство аналогичного объекта поблизости может снизить стоимость объекта залога. Если в результате проверки выясняется, что текущее состояние залогового объекта изменилось (например, требуется капитальный ремонт), то эта информация направляется в кредитный отдел. При влиянии изменений на стоимость, по которой в конечном итоге может быть реализован объект, поднимается вопрос о внесении дополнительного обеспечения залога, либо введении доп. обязательств перед банком.
  • Транспортные средства и тех. оборудование. Проверяются не реже одного раза в три месяца (за исключением случаев, когда условиями договора предусмотрена иная периодичность). Мониторинг направлен, в первую очередь, на проверку наличия оборудования/транспортных средств, их состояния и работоспособности. Для транспортных средств, при этом важно наличие действующего талона о прохождении техосмотра, а для оборудования – документа о допуске к эксплуатации. В случае несоответствия состояния техники паспортной документации, возникновения поломок, утери комплектующих, а также появления обременений оценщик/залоговик обязан отобразить это в акте мониторинга и немедленно уведомить об этом кредитное подразделение. В результате подобных происшествий могу вноситься некоторые изменения в кредитный договор.
  • Товарный залог (в качестве объектов обеспечения залога выступают товары, как составная часть капиталооборота). В данном случае мониторинг проходит в несколько этапов. Не позднее, чем за два дня до проверки залогодатель по запросу предоставляет выписку из книги записи залогов (это понятие будет раскрыто в конце данного раздела). На основании данного документа формируется выборка товаров, подлежащих мониторингу. Затем залогодатель уведомляется о проверке не позднее, чем за один рабочий день до её проведения. Проверка в первую очередь подразумевает отслеживание того, поддерживается ли предпринимателем достаточное количество товара на складе. Затем проверяется объём товара, находящегося в обороте, и наличие возможных обременений. Осматривая склад, а также работая с документами предпринимателя, оценщик должен обращать внимание на следующие детали:
    • имеются ли значительные изменения в показателях товарооборота;
    • изменился ли товарный ассортимент фирмы;
    • сменились ли основные поставщики и покупатели;
    • не появились ли проблемы с таможней и правоохранительными органами;
    • имеется ли на складе товар, не принадлежащий залогодателю;
    • не произошло ли резкого сокращения штата сотрудников;
    • участились ли случаи появления неликвидного товара и возврата товара покупателем.

Данные признаки являются индикаторами появления негативных тенденций в бизнесе залогодателя, и требуют повышения внимания, дабы кредитор смог предпринять необходимые меры, в случае ухудшения положения дел. Акт, содержащий результаты мониторинга подписывается залогодателем (либо его доверенным лицом) и сотрудником банка (а также оценщиком, если тот проводил мониторинг).

Мониторинг объекта может проводить не только залоговая служба банка, но и оценочная компания (данный пост как раз и посвящён тому, что именно оценщик и проводит мониторинг). В любом случае, здесь выделяется три этапа такой проверки:

  • подготовка к мониторингу и сбор комиссии;
  • собственно проверка (если оценивается объект недвижимости – производят его визуальный осмотр, если оценивается оборудование – могут провести также и проверку работоспособности);
  • оформление результатов проверки в отчёте.

На последнем этапе вы в отчёте отображаете запись примерно такого толка: «Данная стоимость достоверна лишь на актуальный момент лишь в случае соблюдения тех-то и тех условий». Естественно, эти условия вы перечисляете. И здесь важно писать поменьше общих фраз типа «Данная стоимость является действительной лишь при условии стабильного положения на рынке в ближайшие десять лет» и т.п.

Например, вы провели оценку и мониторинг объекта 60-х годов строительства, рядом с которым имеется пристройка. И основное здание требует капитального ремонта. И в отчёте вы и отображаете то, что выведенная  стоимость сохраняется при отсутствии изменений, либо прекращения функционирования основного объекта. Но при этом основной объект требует капитального ремонта, что влечёт за собой такие-то риски.

В данном случае, действия банка примерно таковы: если собственник основного объекта и пристройки – одно и то же лицо, то банк попросит либо дополнительное обеспечение со стороны собственника, либо внесёт в договор дополнительные обязательства со стороны  залогодателя. Если же у объектов разные собственники, то те же самые действия со стороны банка будут направлены в сторону именно залогодателя. То есть, самое важное – фиксация в отчёте того, что допущения и ограничения характерны лишь для данного объекта, и приведены исходя из вашего частного случая.

Немного о книге записи залогов.

Она представляет собой, журнал, состоящий из документов, которые ведёт залогодатель, отражая в них наименование и состав закладываемого имущества, а также своевременно внося информацию о всех операциях, влекущих изменения состава и характеристик заложенного имущества. Ответственность за своевременное заполнение книги, а также за точность вносимых сведений полностью лежит на залогодателе. В случае, если от несвоевременного или некорректного заполнения книги записи залогов банк, или иное лицо (юридическое, либо физическое) понесёт убытки, залогодатель обязан их возместить. Книга хранится у залогодателя, либо у ответственного лица, и при оформлении в обязательно прошивается и нумеруется по страницам. Бланки документов, составляющих книгу легко найти на многих сайтах, введя соответствующие запросы (для каждого типа залогового имущества предусмотрен свой бланк).

 Переход актива в стадию проблемности

Этот этап начинает действовать в том случае, когда залогодатель не смог погасить кредит, и имущество отошло залогодержателю, или выставлено на продажу. Часто бывает такое, что заложенные объекты оказываются невостребованными, и уходят по ценам, гораздо ниже рыночных. Именно поэтому ранее говорилось о том, что  оценщику необходимо рассмотреть как можно больше рисков, и вывести ту конечную цену, которая соответствует стоимости данного имущества при наихудшем раскладе. Залоговое имущество продаётся через специальные аукционы, онлайн — аукционы и специальные сайты, специализирующиеся на продаже залогового имущества. Кроме того, на сайтах некоторых банков есть отдельный раздел, посвящённый именно реализации залоговых объектов. Например, у Сбербанка есть специальный реестр заложенного имущества, на котором можно найти  объекты, выставленные на продажу.

Рассмотрим порядок действий, предшествующих реализации залогового имущества:

  • Подготовка документов для обращения в суд. После того, как заёмщик не погасил кредит в оговоренные сроки, банк начинает готовить документы для обращения в суд, а также уведомляет залогодателя о намерении обратиться в суд. Все эти действия осуществляются юридическим подразделением банка.
  • Арест имущества. Если после уведомления заёмщик не стал ничего предпринимать, дабы погасить кредит (хотя бы частично), на имущество накладывается арест. Данный этап реализуется судебными приставами по согласованию этих действий с судом, в который направляется иск.
  • Решение о реализации. После искового обращения и проведения судебного процесса выносится решение о реализации залогового имущества. Стоит отметить, что решение о реализации имущества не так легко вынести, поэтому банки зачастую пытаются использовать внесудебные способы реализации имущества.

Для обращения взыскания на предмет залога, необходимы следующие исполнительные документы:

  • исполнительные листы, предоставляемые на основании решений, принятых арбитражными судами, либо судами общей юрисдикции;
  • исполнительная подпись нотариуса, заверяющая внесудебный порядок взыскания, который оформлен в виде договора сторон, либо включён в имеющиеся договора.

К злостным неплательщикам, а также к залогодателям, определить местонахождение которых длительное время не представляется возможным, применяется метод реализации имущества «с молотка». Такая мера не может быть применена в случаях, когда долговые нарушения незначительны (сума не возврата составляет менее 5% конечной стоимости залога, а длительность просрочек – менее 3-х месяцев). Также при незначительном размере просрочек по обязательствам недопустимо обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке. Обратите внимание на то, что злостными неплательщиками могут быть признаны лица, не исполняющие долговых обязательств (более трёх месяцев), но при этом не имеющие каких-либо серьёзных финансовых проблем по результатам мониторинга.

Если торги не принесут никаких результатов в виде продажи заложенного имущества, банк может это имущество приобрести себе в собственность. В таком случае, долги по кредиту будут считаться погашенными. Имущество может быть и снято с залога, в случаях, когда торги несколько раз не приносят никаких продаж, а банк не желает приобретать его.

Бывают случаи, когда цена, по которой было продано залоговое имущество, сильно отличается от суммы долга. Если продажная цена значительно выше суммы долга, то имеет место быть не только погашение кредита, но разница, но и выплата заёмщику этой разницы. Если же продажная цена значительно меньше суммы долга (и для оценщика это очень плохой вариант), то заёмщика обязывают предоставить банку другую часть имущества. Кстати, именно с этой точки зрения наём профессионального оценщика уберегает залогодателя от дополнительных издержек. При этом, заёмщик всегда может погасить свои обязательства (и вернуть имущество из залога), возвратив недостающую сумму.

У кредитозаёмщика есть возможность и самостоятельной продажи залогового имущества с последующей выплатой вырученных денег. При этом обязательно разрешение банка на продажу объекта залога. При этом деньги от продажи сразу же направляются на специальный банковский счёт, с которого и происходит погашение кредитных обязательств. Этот способ используется в случаях, когда отсутствуют другие методы погашения кредита, но его применение возможно лишь до ареста за неуплату долга.

Продление кредита.

Заёмщик может обратиться в банк с требованием о пролонгации кредита. В таком случае, ему необходимо обосновать причины, по которым банк может ему продлить кредит, а также предоставить доказательства, согласно которым обещанная сумма будет выплачена в оговоренный срок. Если же заёмщик обратился с ходатайством о продлении срока выплат через некоторое время после истечения срока выплат (то есть, после просрочки платежа), банк отказывает в пролонгации и обращает взыскание на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества.

После вынесения соответствующих судебных решений, а также подготовки ряда бумаг, имущество переходит на стадию реализации. Также предусмотрен и внесудебный порядок реализации имущества.

Перед реализацией заложенного актива производится анализ его актуального состояния, после чего (касательно бизнес — объектов) в него включаются все имеющиеся «генераторы» дохода, а также снимаются все имеющиеся обременения и иные факторы, снижающие его цену (если их, конечно, снять). Обратите внимание на то, что реализация может начаться не ранее чем через 10 дней после уведомления об этом залогодателя.

По решению суда объекты залогового обеспечения выставляются на публичные торги, которые организуются Федеральной службой судебных приставов. Информация о проведении торгов появляется в печатном издании, а также публикуется в Интернете. При этом, необходимо указать дату, время и место проведения торгов, начальную продажную цену и ключевые параметры и характеристики объекта.

Такая форма предусматривает внесение залога за участие в торгах (сумма залога не должна быть выше 5% от стоимости имущества). Приобретает заложенное имущество тот покупатель, который предложил наибольшую цену, после чего в течение пяти дней он вносит оговоренную сумму (за вычетом залога), и становится владельцем имущества. Сведения о сделке вносят в Единый госреестр прав на недвижимое имущество.

Такие торги могут быть признаны несостоявшимися, во-первых, если на них участвовало менее двух покупателей. Во-вторых, если продажная цена не превысила начальную цену, и, в-третьих, если покупатель не внёс в течение пяти дней оговоренную сумму. После этого, в течение месяца торги должны быть проведены повторно.

Также после того, как торги будут признаны несостоявшимися, держатель залога может приобрести объект себе в собственность для пользования, либо дальнейшей перепродажи. Сделано это может быть не позднее, чем через 10 дней после «провала» торгов. В случае перепродажи, залогодержатель может сделать надбавку к начальной цене согласно своим интересам. Если и в этом случае продать имущество не удастся, то опять же в течение месяца должны быть проведены повторные публичные торги.

В случае неуспеха повторных торгов, держатель залога может приобрести имущество по цене, не ниже 75% от определённой ранее начальной цены.

Залогодержатель может воспользоваться правом оставления за собой залогового имущества, направив соответствующее уведомление организатору торгов, судебному приставу и заёмщику (точнее владельцу закладываемого имущества). Если этого не будет сделано в течение месяца после того, как торги не принесут успеха, договор залога прекращает своё действие.

Начальная цена определяется на основании решения суда (если было обращено взыскание), либо на основании залогового договора. Обратите внимание на то, что при определении начальной цены оценщиком, торги стартуют с цены, составляющей 80% от определённой оценщиком цены. Так что снижать цену в ваших отчётах ниже низшего предела не стремитесь – впоследствии её всё равно снизят.

В каких случаях определение начальной цены возможно лишь при участии оценщика?

Если держатель залога решает оставить имущество себе, либо намерен продать его третьему лицу вне порядка публичных торгов (в том числе и через посредника) начальная цена должна определяться при обязательном привлечении оценщика. Также оценщик в обязательном порядке участвует в определении цены на имущество, реализуемое на торгах, если объектами продажи являются:

  • ценные бумаги, которые находятся вне обращения на рынках ценных бумаг;
  • права на имущество;
  • отдельные драгметаллы и каменья, ювелирные изделия и лом драгоценных металлов и камней;
  • денежные знаки (рубли и инвалюта), ценные с точки зрения коллекционирования;
  • предметы, имеющие культурную ценность (памятники скульптуры и архитектуры, предметы живописи и т.д.);
  • иные объекты, стоимость которых превышает полмиллиона рублей согласно залоговому договору.

Альтернативой публичных торгов является реализация залогового имущества посредством открытого аукциона (этот способ реализации имущества относится к внесудебному порядку). В данном случае организатором аукциона может быть как держатель залога, так и лица, специально занимающиеся проведением подобных мероприятий. В данном случае, точно также происходит оплата задатка лицами (как физическими, так и юридическими), желающими поучаствовать в аукционе. Извещение о предстоящем аукционе должно появиться не позднее чем за 10 дней до его проведения в периодическом издании (номере газеты, журнала) официального информационного органа.

Реализация имущества через онлайн-биржи банков.

Таким способом продаётся имущество, которое ранее банку не удалось реализовать при помощи публичных торгов, аукционов и т.д. В таких случаях, объекты залога переходят на баланс банка, и выставляется на специальных страницах сайта банка, где даётся подробная информация по объекту.

Реализация по договору комиссии.

При такой форме реализации объект залога продаётся при помощи комиссионера, который занимается поиском подходящих покупателей. В таком случае, залогодержатель именуется комитентом, и получает сумму, за вычетом комиссии, размер которой прописывается в договоре с комиссионером. Цена реализации в таком случае должна быть не ниже той, которая определена в отчёте оценщика в качестве рыночной стоимости.

Стоит отметить и то, что возможно приобретение заложенного имущества непосредственно у должника, и тогда все обязательства по залогу переходят к покупателю. В данном случае залог выступает обременением, и эта ситуация заслуживает отдельного рассмотрения.

Как улучшить качество проводимой оценочной деятельности?

Для начал рассмотрим наиболее типичные ошибки оценщиков. К ним относятся:

  • неверная идентификация объекта;
  • не выявление проблемных зон;
  • неверное определение ликвидности объекта;

Как уже говорилось, основной причиной неправильной оценки и последующих проблем (сложностей с реализацией, отклонений отчётов, конфликтов банка, дополнительных выплат со стороны заёмщика после реализации заложенного имущества и т.д.) является некорректная идентификация объекта оценки. Можно сказать, что это самый распространённый (80% случаев неверной оценки) бич оценщиков. Причём, причиной тому является, как правило, не выявленные проблемные зоны, игнорирование элементов окружения объекта, невнимание к юридическим идентификаторам объекта (правоустанавливающим документам, обременениям и т.д.), не учёт строящихся конкурентных объектов и т.д.

Соответственно, первый принцип, который вам следует усвоить – правило целостности объекта. Это значит, что вы не можете оценивать лишь торговый центр, его коммуникации и наличие парковочной площади. Вам также следует исследовать рыночную ситуацию, близлежащие аналоги, проверить возможность постройки конкурирующего объекта, проследить тенденции строительства подобных объектов (возможно, появились более дешёвые технологии строительства).

Имеется немало примеров того, как при строительстве одного комплекса заёмщик пользовался кредитными услугами нескольких банков. В результате этого, один банк получал в залог квадратные метры и саму постройку, а другой – лифты, эскалаторы и прочее техническое оснащение. Впоследствии при реализации этого имущества (поскольку заёмщик не смог выплатить кредит) банки долго не могли договориться о порядке такой реализации, а кроме того, у них возникли проблемы при продаже, так как оценщик допустил ошибки при идентификации такого объекта.

Неверное определение ликвидности объекта – следствие неверной идентификации и невыявления проблемных зон. Вообще ликвидность залогового имущества показывает то, насколько быстро оно может покрыть долги при условии того, что залогодержатель им воспользуется по принципу максимально эффективного использования. Одним из критериев ликвидности имущества является его полезность, которая определяется тем, насколько оно удовлетворяет требования пользователя. Также ликвидность определяет то, насколько широкий спектр требований способен удовлетворить тот или иной объект.

С другой стороны ликвидность того или иного объекта тесно связана со спросом на него, и по этому параметру определяется тем, насколько быстро можно продать объект по рыночной цене, при условии того, что сделка прозрачна для обеих сторон и на неё не воздействуют какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Проблема этого пункта заключается в том, что многие оценщики стараются определить ликвидность интуитивно, либо поверхностно (глубоко не задумываясь о сути данного параметра). Чаще всего, анализ ликвидности в отчётах отсутствует вообще, вместо чего оценщик просто выдаёт «ликвидность данного объекта средняя». Вообще, определение ликвидности – тема отдельная, и именно поэтому рекомендую всем её глубоко и подробно изучить (может быть, через некоторое время у меня ей будет посвящён отдельный пост).

Кроме того, на рынке происходит следующее: многие владельцы недвижимости пытаются перевложиться и приобрести недвижимость более выгодную (с большими, по их мнению, показателями ликвидности), поэтому имеет место быть покупка виртуальных квадратных метров (ещё не построенной недвижимости, однако уже находящейся на этапе строительства). Скорее всего, это ажиотаж, который создаётся искусственно владельцами девелоперских проектов и строящейся недвижимости.

Что сделать, чтобы улучшить качество проводимой оценочной деятельности?

Достаточно будет сделать всего четыре шага:

  • Сформировать перечни возможных рисков, влекущих снижение стоимости (для каждого типа объекта такой список должен быть свой).
  • Дать детальный анализ окружения объекта, и перспектив развития района, в котором расположен объект. Также можно сделать анализ конкурирующих объектов.
  • Сформировать пул ограничений и допущений.
  • Найти ответ на важнейшие вопросы (список этих вопросов будет в подробном описании пункта).

Сформировать перечни рисков.

Здесь необходимо будет для каждого типа оцениваемых объектов сформировать свой список рисков. И затем просто прогонять оцениваемый объект по этому списку. Также у вас должна быть таблица влияния рисков (о ней  ранее уже говорилось).

По рискам вы можете заранее заготовить текст для каждого типа рисков, после чего его допустимо будет копировать в отчёт с небольшими изменениями.

Кстати, этот список вы обязательно должны предоставить специалистам залоговой службы для того, чтобы они периодически проверяли изменения по указанным рискам.

Анализ окружения и перспектив развития района.

В анализе вы расписываете то, какими постройками окружён объект, имеются ли поблизости факторы, негативно влияющие на экологическую обстановку (производство, химзаводы, заболоченная местность и т.д.). Также необходимо будет описать степень озеленения района, качества мобильной телефонной связи и интернета, подверженность возгоранию от лесных пожаров (если объект недалеко от леса) и другие технико-экологические параметры местности и окружения. По экономическим факторам необходимо проанализировать общее состояние рынка, конкурирующие объекты, положение на рынке недвижимости и ряд других параметров.

Также необходим в этом пункте и анализ юридической составляющей окружения объекта. Так, в прошлом посту говорилось, что по причине принадлежности земель расположения объекта муниципальному сектору, парковка около объекта оценки была убрана, и на её месте появился конкурирующий объект.

Желательно, как и вы пункте с рисками, прописать шаблоны с опорными точками анализа окружения, чтобы при ведении каждого нового объекта не тратить слишком много времени на этот пункт.

Формирование пула ограничений и допущений.

Этот список ограничений и допущений вы создаёте на основе уже выявленных рисков и проблемных моментов, причём для каждого случая он будет уникальным (избегайте копирования ограничений и допущений из других отчётов).

Поиск ответов на важнейшие вопросы.

К ним относятся следующие пять вопросов, ответ на которые позволяет сильно прояснить картину со стоимостью объекта:

  • Что из себя, представляет, актив?
  • В каком окружении, он функционирует?
  • Какие факторы формируют его стоимость?
  • Какой инфраструктурой он обладает?
  • Каким рискам он подвержен?

Обратите внимание на то, что техническая часть расчётов (применение формул и методик) не так сложна и выдаёт достаточно точный результат. Но если не учесть те моменты, о которых говорится, то по правильной формуле выйдет неправильный результат.

Другие же способы, призванные повысить качество оценочной деятельности в большей степени относятся к законодательным мерам, а также стандартам, стимулирующим оценщиков к более тщательному и благоразумному выполнению работы.

В качестве примера идеальной проведённой работы по оцениванию стоит отметить один кейс, где оценщик продемонстрировал не только чёткое понимание ликвидности объекта, но и определил круг потенциальных покупателей актива. Наличие круга покупателей в отчёте для любого банка является плюсом не только потому что ему их будет легче искать в случае продажи залога. Дело в том, что часто к оценщикам появляются вопросы наподобие того, оценивали ли они с учётом НДС или без. А при отражении целевых групп покупателей этот вопрос (да и ряд других подобных) снимаются.

 

Смотрите также

Как правильно продавать оценочные услуги и выжить в кризис оценщику?

В данной заметке я затрону важные вопросы, которые почему-то большинство оценщиков стараются не замечать. И …

Добавить комментарий