Вторник , Июль 25 2017
Домой / Оценка / Какие существуют типичные ошибки при оценке для целей залога.
Типичные ошибки при оценке для целей залога

Какие существуют типичные ошибки при оценке для целей залога.

Здравствуйте, уважаемые читатели блога, с вами на связи Евгений Кержаев. Сегодня мы поговорим на тему того, какие наиболее частые ошибки допускают оценщики при оценке объектов для целей залога. При этом хочу сказать, что не стоит думать, что ошибки проскакивают из-за того, что оценщики глупые или некомпетентные. Дело в том, что есть проблема, которая «подрезает» даже очень квалифицированных, опытных и умных оценщиков. И её понимание важно для того, чтобы в дальнейшем у вас выработалось «правильное» отношение ко всем оцениваемым объектам.

Самая главная проблема при оценке объекта – неочевидность подавляющего большинства характеристик этого объекта. В качестве самого удачного сравнения сюда подходит айсберг, у которого 90% составляет подводная часть. Точно так же, у многих объектов оценки 90% характеристик сильно неочевидны даже для опытных оценщиков.

Поэтому при оценке объекта важно понять то, что из себя представляет объект, какие существуют риски при его оценке, какие возможности он открывает перед покупателем, какова его прошлая и вероятная будущая история и т.д. Только после его полной и детальной идентификации можно будет определить его стоимость.

В данном случае под идентификацией объекта понимается установление всех его значимых характеристик, и отнесение его к той или иной категории (не путать с идентификацией, которая заключается в присвоении объекту ПИН-кода).

Дело в том, что посчитать стоимость объекта при помощи всевозможных оценочных подходов (затратного, доходного, сравнительного и т.д.) – дело нехитрое, поскольку это вопрос техники. Самое сложное в данном случае – нахождение детальной и достоверной информации об объекте оценки.

Одним из факторов сложности идентификации объекта является неполнота информации об актуальном состоянии. Причина в том, что многие характеристики объекта принадлежат либо его прошлому, либо его предполагаемому будущему, а установить их необходимо «здесь и сейчас». При этом, фактор времени часто бывает существенным, поэтому любые погрешности могут привести к сильным искажениям реальной цены.

Идеальная картина стоимости

Идеальная картина стоимости объекта (особенно, если это бизнес-объект, например, предприятие) такова, что со временем его стоимость начинает постепенно увеличиваться, за счёт того, что объект становится более стабильным, более прибыльным, и всё меньше подвергается всевозможным рискам (например, риску банкротства). Но в реальности, почти всегда картина бывает другая, поскольку до какого-то периода стоимость проекта действительно растёт, но впоследствии она либо выравнивается, либо падает. Особенно часто такое происходит с интернет-проектами (например, интернет-магазинами), которые перестают отвечать ожиданиям рынка.

Более того, зачастую путь стоимости объекта резко меняется. То есть, сначала стоимость предприятия росла сообразно его прибыльности, но потом предприятие резко стало банкротом, и теперь его продажа направлена на то, чтобы покрыть кредиты. В таком случае, расчёт стоимости будет вестись по совершенно другим алгоритмам.

Хотя некоторые акции на фондовых рынках ведут себя именно таким образом (то есть, изменение их стоимости соответствует идеальной картине).

Этапы исследования объекта

Исследование объекта оценки включает в себя три этапа:

  • изучение очевидных характеристик. Это самый лёгкий этап, поскольку область исследуемых характеристик задаётся изначально всевозможными предписаниями. Кроме того, при правильном подборе методов идентификации объекта (например, создании корректных опросных форм для экспертов), а также при грамотной работе с ограничениями и допущения в ходе работы этот этап является совершенно беспроблемным. О том, какие очевидные характеристики объекта необходимо изучать мы поговорим чуть позже.
  • изучение неочевидных характеристик. Этот этап является достаточно проблематичным, поскольку предполагает, что на объект оценки влияют не только его собственные характеристики, но и внешние факторы (окружение, например, построенные рядом дома, или проведённая ветка метро), рыночные условия, динамика изменений рынка во временном континууме. Кстати, именно из-за этого настолько важен правильный анализ рынка, о котором я говорил в своих предыдущих статьях.
  • выводы и заключения исходя из результатов изучения всех характеристик. На этом этапе вы уже подытоживаете полученную информацию, проверяете наличие возможных ошибок, в расчётах и в изучении характеристик и т.д. Также вы даёте обоснование того, почему ваш случай является именно таким и т.д.

В общем виде проблемы оценки объекта сводятся к двум их основаниям:

  • неполный учёт характеристик объекта, искаженное представление сведений, в общем, неправильная идентификация самого объекта
  • не учёт внешних факторов оценивания.

Очевидные факторы и характеристики объекта оценки

При оценке объекта в первую очередь необходимо обращать внимание на такие параметры объекта, как:

Инфраструктура объекта, которая включает в себя:

  • подведённые коммуникации (снабжение горячей/холодной водой, канализационные системы)
  • энергоснабжение объекта (подведённое электричество и газоснабжение объекта, а также возможности по их проведению к объекту)
  • связь (наличие телефонных линий, интернет-соединения, а также возможности по их проведению в случае отсутствия)
  • транспортное и дорожное сообщение (здесь учитывается удалённость объекта от дорог, в том числе от главных дорог, станций метро, наличие/отсутствие железных дорог, обслуживающих объект и т.д.)
  • наличие внутренних средств связи (например, доступ в интернет с разных точек объекта)
  • окружение объекта оценки (находящиеся рядом другие коммерческие и жилые объекты недвижимости, парки и т.д.)
  • инсоляция (освещенность солнечным светом), видимость объекта издалека/загороженность его другими объектами

К инфраструктуре объекта предъявляются основные требования в виде работоспособности и отсутствия каких-либо проблем (технических, юридических и т.д.).

Наличие/отсутствие правоустанавливающих документов. К таким документам для объектов недвижимости относятся (согласно статье 17 Закона о государственной регистрации прав):

  • договоры купли-продажи, мены, дарения, приватизации и т.д. Все такие сделки об отчуждении недвижимости должны быть надлежащим образом оформлены, и зарегистрированы как сделки
  • документы о вводе строения в эксплуатацию
  • свидетельства о правах вступления в наследство
  • судебные решения в отношении прав на недвижимость, а также решения кассационной и апелляционной инстанций. Таким документом может быть и мировое соглашение сторон, утверждённое решением суда
  • свидетельства о полной выплате пая в случаях, когда собственник объекта состоит в кооперативе. В свидетельстве должны быть указаны: членство собственника в кооперативах, размер и дата полной выплаты паевого взноса, информация по недвижимости, за которую пай выплачен, и печать кооператива и подпись с инициалами председателя этого кооператива

При этом следует помнить, что не являются правоустанавливающими, такие документы, как свидетельства о внесении в реестр собственников, о правовой регистрации. То есть, это документы, которые выдаются местными самоуправления, БТИ, фондами имущества и т.д.

Для земельных участков правоустанавливающими документами являются:

  • права собственников, землевладельцев и землепользователей (как целого участка, так и доли земельного участка). Документами, представляющими права собственников, землевладельцев и землепользователей являются свидетельства о праве собственности, свидетельство на право собственности, а также свидетельства на права пожизненного владения и пользования землёй
  • договоры и решения судов о переходе прав на владение участком, а также документы, подтверждающие переход прав на земельный участок по наследству
  • решения Советов народных депутатов о предоставлении земельных участков. Если такие решения были приняты после 29.10.1993г, их необходимо регистрировать в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству

Категория объекта оценки. Обычно категория объектов оценки (особенно, если это земельные участки) является далеко не самым сильным решающим фактором, однако учитывать этот параметр также важно. Относительно земельных участков, существуют следующие категории:

  • земли сельскохозяйственного назначения. Находятся за чертой населенных пунктов, и предназначены для удовлетворения сельхоз нужд (о чём и говорит их название). Это значит, что их можно использовать для выращивания культурных растений, лесных насаждений, проведения научно-исследовательских работ, направленных на удовлетворение сельхоз запросов, а также строительства сооружений под нужды хозяйства (склады, ангары, коровники и т.д.). Помимо этого, на них возможно строительство жилых объектов и прописка.
  • промышленные земли. Предназначены для нужд предприятий, а также для объектов, обслуживающих эти предприятия, либо для добычи полезных ископаемых. Участок государственной земли может находиться во владении, как у государства, так и у физического или юридического лица (то есть, в государственной, коммунальной, либо частной собственности).
  • земли поселений. Предполагают возможность строительства домов, коттеджей и иных объектов недвижимости, служащих для проживания. Помимо этого, в объектах недвижимости, построенных на территории земель поселения, существует ещё и возможность прописки. Территория поселения очерчивается согласно градостроительному плану. Земли этого типа могут быть изъяты государством для удовлетворения муниципальных нужд.
  • территории лесного и водного фонда. Находятся исключительно в федеральной собственности и используются с учётом назначения лесного и водного хозяйства. На землях лесного и водного фонда разрешены свободное перемещение и деятельность, не вредящая ущерб объектам, находящимся на данных территориях.
  • особо охраняемые территории. К таким территориям относятся земли, имеющие особое культурно-историческое, природоохранное, эстетическое, оздоровительное или иное значение. Такие земли не предназначены для использования в целях, отличных от прямого назначения. Например, на них недопустимо выращивание сельхоз культур или строительство домов.
  • земли запаса. Территории, не имеющие целевого назначения, и находящиеся исключительно в государственной собственности. Такие земли не могут быть проданы/куплены, на них не допускается строительство каких-либо объектов, проведение каких либо работ до тех пор, пока им не будет присвоен иной юридический статус.

Строительные сооружения подпадают под следующие категории:

  • жилые строения (дома, коттеджи, коммуналки и т.д.).
  • коммерческая недвижимость (офисы, магазины, частные клиники и т.д.)
  • муниципальные постройки (государственные образовательные учреждения, здания органов местного управления и т.д.).
  • сельскохозяйственные строения (ангары, загоны для скота, фермы и т.д.).
  • объекты специального назначения (церкви, школы, храмы, музеи и т.д.).
  • объекты незавершённого строительства

Наличие или отсутствие обременений

К наиболее частым обременениям относятся:

  • право пользования третьими лицами. То есть, после приобретения такого имущества помимо собственника им могут пользоваться третьи лица. Например, если предыдущий владелец сдал объект в аренду, и срок аренды не истёк до момента покупки, то арендатор имеет право продолжать пользоваться объектом до окончания договора.
  • право безвозмездного пользования. Обычно это связано с договором ссуды, то есть, после продажи имущества собственником, ссудодатель может бесплатно пользоваться объектом согласно заключённому договору до истечения срока действия этого договора.
  • сервитут. Представляет собой право ограниченного пользования участком. То есть, получая участок с сервитутом, покупатель получит его с тем, что третьи лица будут им распоряжаться в рамках разрешённого пользования. Например, на участке с сервитутом может проходить строительство дороги или прокладка газовой магистрали.
  • право пожизненного содержания (рента). Здесь покупатель в обременение получает необходимость пожизненно содержать на иждивении хозяина объекта.
  • право доверительного управления объектом. В данном случае обременением выступает наличие доверительного управляющего объектом.
  • наличие залога. В данном случае при покупке такого объекта залогодатель передаёт право залога покупателю. То есть, залогодержатель вполне может погасить долги предыдущего владельца частью имущества залогового объекта.
  • арест имущества. Здесь арест приведён просто как пример одного из обременений, поскольку он предполагает запрет на совершение каких бы то ни было сделок.

Узнать о наличии обременений на объект недвижимости можно в органе юстиции, получив специальную справку (справка выдаётся через центр занятости населения). Для её получения достаточно предъявить документ, удостоверяющий личность, и назвать адрес объекта недвижимости.

Помимо вышеуказанных очевидных параметров необходимо обращать внимание и на такие параметры, как физические характеристики объекта оценки и доходность (касательно коммерческих объектов). Если производится оценка оборудования иди транспортных средств, необходимо ещё знать и специальные характеристики (например, производительность того или иного станка). Для прояснения информации по поводу таких свойств стоит проконсультироваться у специалиста.

Примеры оценки объектов

Для наглядной демонстрации очевидных и неочевидных характеристик приведём несколько примеров оценки объектов.

Ситуация №1 – цоколь и подвал. В данном случае произошла путаница в оцениваемых объектах между цокольным этажом здания и подвальным помещением. Дело в том, что оценку проходил цокольный этаж, который отличается тем, что пол находится ниже уровня грунта, а потолок и окна – выше. По факту же проводилась оценка подвального помещения, которое находилось под цокольным этажом. Причиной тому послужила неправильная идентификация объекта оценки, поскольку оценщики просто не удосужились внимательно изучить заказ и идентифицировать объект оценки.

В данном случае, цокольный этаж и подвал кардинально различаются по характеристикам, так как цоколь находится под солнечным освещением, имеет подъездные пути, а кроме того, не затоплялся в отличие от подвала. То есть, в данной ситуации был реальный риск сильного занижения стоимости цокольного помещения.

В этой истории произошла совсем грубая ошибка, поскольку в здании было два свободных этажа, и несведущие люди пришедшим оценщикам показали подвал.

Но когда вы будете браться за оценку, ошибки других людей (заказчиков и их сотрудников) вы контролировать не сможете, поэтому вам важнее всего научиться чётко идентифицировать объект оценки, дабы чужие промахи не повлекли ваши собственные.

Ситуация №2 – объект и земельный участок. Здесь произошла следующая ошибка: для передачи в залог нужно оценить объект коммерческой недвижимости с земельным участком вокруг него. А земельный участок помимо самого объекта располагает ещё и парковкой. На деле была проведена оценка объекта коммерческой недвижимости с земельным участком, но по бумагам всё выглядело так, как будто оценён был лишь объект недвижимости. В результате чего стоимость этого объекта оказалось резко завышенной. При этом, такие объекты недвижимости отдельно (без участка вокруг) в залог не принимаются.

В такой ситуации важно понять то, каким образом осуществляется взаимодействие между земельным участком и объектом недвижимости. Например, бывают случаи, когда у объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, разные собственники. Этот момент в обязательном порядке нужно отображать в отчёте.

Кроме того, на оцениваемом участке находилась парковка (элемент инфраструктуры), поэтому в случае оценки объекта недвижимости отдельно необходимо сделать корректировку и на эту парковку. Есть ещё один нюанс с парковкой: если она платная (то есть, не только для служебных машин), то корректировку нужно делать по доходной части объекта, учитывая доход, приносимый парковкой.

Ситуация №3 – проблемы с коммуникациями. В этом случае, объект был достаточно интересен, поскольку:

  • расположен в центре мегаполиса
  • имеет общую площадь 1500 квадратов
  • находится у дороги, около станций метро, остановок общественного транспорта и легкодоступен по возможности проезда к нему
  • имеет отличный панорамный вид
  • территория рядом с объектом здорово приспособлена для парковки

Тем не менее, ни арендаторы, ни покупатели не торопятся этот объект брать по той причине, что там нет канализации. Проведение же канализационной системы не представляется возможным в силу ряда причин. В результате всего этого, данный объект с большим трудом пойдёт в качестве залогового обеспечения. Поскольку его ценность, как объекта залогового имущества резко снижается, то и максимальная величина ссуды также резко снижается.

Стоит отметить и то, что бывают случаи, когда коммуникационные системы принадлежат другому собственнику. Это обстоятельство поднимает вопросы о том, как данный объект будет отапливаться, освещаться, снабжаться горячей и холодной водой и получать другие блага инфраструктуры.

И хотя наличие/отсутствие каких-либо элементов инфраструктуры – очевидный фактор, его стоит изучать тщательно и с особым пристрастием.

Ситуация №4 – часть объекта или его целое. Часто бывает такое, что к основному строению пристраивается новый объект недвижимости. В таких случаях беспроблемными являются те ситуации, когда у объекта и у пристройки один общий собственник. Бывают, однако, и такие случаи, когда собственников два и более, что значительно усложняет оценку. Ещё больше оценка усложняется тогда, когда собственники пристроек ведут в них бизнес, повышая тем самым доходность объекта.

И в таких объединениях (пристройка – основной объект) есть одна маленькая хитрость: в большинстве случаев, пристройки подключены к коммуникациям основного объекта. А основной объект зачастую требует ремонта. И это означает, что при проведении ремонтных работ в отношении этого основного объекта коммуникационное обеспечение пристроек будет нарушено, что негативно отражается на их стоимости. при составлении отчёта данный фактор стоит отнести к категории рисков или возможных потерь в стоимости объекта.

В то же время, есть и пристройки с отдельным входом (имеют свою собственную коммуникационную систему), и они гораздо более ликвидны, а следовательно и стоимость их выше.

Поэтому такие объекты важно чётко идентифицировать, и указывать все особенности (инфраструктура, обременения, физ. характеристики и т.д.), о которых было сказано выше. Также следует чётко отображать в отчёте то, что оценивается (весь объект целиком или же его часть).

Как не допустить ошибку на начальной стадии?

Первое, что стоит запомнить – важно корректно идентифицировать объект. В первую очередь, необходимо запомнить всё те параметры, по которым проводится идентификация объекта. Ещё лучше будет прописать шаблон процедуры оценки каждого параметра (желательно для каждой категории объектов прописать свой шаблон, дабы повысить точность). Затем по данному шаблону проверяете объект. При этом, после проверки по шаблону стоит провести дополнительную проверку для того, чтобы увидеть детали, могущие быть упущенными или неохваченными шаблоном.

Бывают случаи, когда границы строения выходят за пределы земельного участка. В таких случаях, необходимо провести уточнение границ этого участка, получить новый кадастровый план и выписку из ЕГРП.

По идентификации объектов оценки часто встаёт вопрос: как его идентифицировать, если он видоизменяется на момент проведения оценочной деятельности, и его реальное состояние не соответствует заявленному в документации?  Решается такая ситуация достаточно просто: вы оцениваете текущее состояние объекта и отображаете его в своём отчёте. В то же время владелец объекта обязан привести все правоустанавливающие документы к тому, чтобы они отображали актуальное состояние объекта оценки.

Подытоживая всё вышесказанное, стоит отметить два момента:

  • важно предельно тщательно изучать инфраструктуру объекта. Главное требование – инфраструктура должна быть в наличии, работоспособной, и не должна иметь каких-либо технических, юридических и иных проблем.
  • необходимо обращать особое внимание на окружение объекта.

Второй пункт примечателен тем, что сам по себе без адекватного окружения объект почти что «недееспособен». Например, если рядом построен второй объект такого же назначения (прямой конкурент), то возникнут сложности с привлечением арендаторов, поэтому и заложить такой объект за некоторую кредитную сумму владельцу будет гораздо сложнее.

Подбор аналогов

Одна из наиболее частых ошибок оценщиков – неправильный подбор аналогов.  Для того, чтобы наглядно увидеть эту ошибку разберём следующую ситуацию.

Ситуация №5 – торговые центры. В качестве объекта оценки был выбран торговый центр «Vegas». В качестве аналогов были выбраны магазины и гипермаркеты, встроенные либо пристроенные к жилым домам. Нелепость такого подбора аналогов очевидна, поскольку торговый центр «Vegas» – организованный объект (вмещает несколько типов учреждений). Подобранные же магазины являются не только пристройками но и монообъектами, поэтому в качестве аналогов их использовать нельзя. Это тоже грубейшая ошибка, которая говорит о том, что к объектам, выбираемым в качестве аналогов, следует относиться более внимательно. Главное правило в таких ситуациях следующее: аналог по своим характеристикам должен быть сопоставим с объектом оценки. Особо следует уделить внимание такому параметру объекта оценки и его аналогов, как арендопригодная площадь.

Ситуация №6 – парковки не стало. Речь идёт о магазине «Азбука вкуса», к которому изначально была пристроена парковка, но затем её убрали и заменили площадкой с газоном. Дело в том, что, во-первых, этот магазин регулярно снабжается продуктами, которые привозятся на машине. Во-вторых, покупателям удобно сделать покупки в магазине, быстро припарковав машину рядом. То есть, замещение такой парковки газоном невыгодно магазину, потому что:

  • число покупателей сократится в разы
  • разгружать машины с завозимым товаром станет проблематично.

А это всё приведёт к тому, что доходность магазина упадёт. То есть, в данном случае чётко видно, что наличие парковки является критическим фактором при определении стоимости объекта.

Однако не всегда наличие/отсутствие парковки так сильно меняет положение дел. В случаях с другими объектами оценки возможность припарковаться мало влияет на стоимость. И такие моменты важно улавливать и отражать в отчёте.

И здесь по таким объектам, как торговые центры чётко прописана специфика того, как наличие парковочного места влияет на стоимость. В то же время, по таким объектам, как встроенные помещения необходимо самостоятельно смотреть на то, как возможность парковки влияет на стоимость объекта. Для этого, нужно отталкиваться от того, какие существуют требования к данному конкретному объекту (например, нужно ли туда привозить и отгружать товары).

Важность наличия/отсутствия парковки можно проследить и в динамике рынка за прошлые годы, если смотреть по аналогам. Например, в условиях кризиса некоторые объекты не потеряли в доходности (и в своей стоимости соответственно), а наоборот прибавили за счёт того, что были легкодоступны для транспорта. А их аналоги, которые не были так доступны для транспорта, наоборот потеряли в доходах. То есть, здесь вопросы парковки и близости к путям транспортного сообщения оказались критичными.

Поэтому важно идентифицировать объект также и с точки зрения возможных рисков, которые он несёт. Также важно в отчётах подобного толка грамотно формировать ограничения и допущения. Но здесь нет каких-либо готовых рецептов, поскольку каждый случай уникален, и просчитывать его максимально близко к реальности возможно лишь тогда, когда у вас есть опыт (свой или чужой) и примерное понимание специфики рынка. Хорошее понимание специфики рынка даёт добросовестное проведение рыночного анализа, о котором я говорил ранее.

По возможным рискам есть ещё и такой момент: дело в том, что после формирования стоимости объекта каждые три месяца происходит проверка и пересмотр его стоимости, оценивается то, насколько изменилось его окружение, оказали ли какие-то изменения негативное влияние на стоимость объекта и т.д. Всё получаемые сведения заносятся в акт мониторинга, что влияет на дальнейший пересмотр стоимости. Именно поэтому формирование перечня возможных рисков так важно – находя своё отражение в акте пересмотра, оно позволяет корректировать стоимость в том объёме, в котором необходимо, не вызывая каких-либо эксцессов.

Здесь стоит привести одну фишку, которая позволит быстро прикинуть то, какое направление нужно взять в оценке того или иного объекта. Вы строите в экселе таблицу, где по вертикальным столбцам прописываете, например, факторы снижения размера арендной ставки (риски, отсутствие инфраструктуры и т.д.), а по горизонтали – факторы повышения операционных расходов. Затем в ячейках прописываете возможную стоимость объекта по сочетаниям «Если это так (по горизонтали), а это так (по вертикали), то стоимость такая». Такая наглядная картинка здорово проясняет ситуацию с возможной стоимостью объекта.

Неочевидные факторы

С ними ситуация гораздо более сложная, поэтому этой части поста стоит уделить больше внимания. Помимо этого, рекомендую почитать в интернете как можно больше дополнительной информации именно по неочевидным факторам.  Их можно разделить на три большие группы:

  • строящиеся объекты. Спрогнозировать то, какая судьба ждёт оцениваемый объект (находящийся на стадии строительства) с вероятностью хотя бы 90% невозможно, поскольку есть масса неочевидных факторов, сильно затрудняющих правильный прогноз.
  • возможные изменения окружающей среды
  • тенденции рынка

Рассмотрим всё это на примерах.

Ситуация №1 – провальный объект и жемчужина рынка. Здесь два похожих случая с диаметрально противоположным исходом. В первом случае, в городе с населением в полмиллиона человек был построен торговый объект площадью 15000 квадратных метров, который ввели в эксплуатацию в начале 2007 года. До стройки этого торгового комплекса место под ним представляло собой пустырь. Данная торговая точка расположена прямо у окружной трассы, а расстояние от неё до ближайших домов составляет около километра. Около этого объекта предусмотрена крупная парковка.

Во втором случае в другом городе с населением в полмиллиона человек был построен торгово-развлекательный центр «Фантастика», площадью 160 тысяч квадратных метров. Этот комплекс введён в эксплуатацию в конце 2006 года. Он также располагается около окружной трассы, а ближайшие дома отстоят от него на расстоянии километра.

Но истории у этих объектов совершенно разные. В первом случае, торговый центр не нашёл своих арендаторов, строящийся микрорайон так и не был заселён, в результате чего владельцы этого объекта постоянно несут издержки, себя не окупающие.

Во втором случае, микрорайон около торгового комплекса «Фантастика» стал активно развиваться параллельно со строительством комплекса. В результате этого на данный момент ТРЦ «Фантастика» загружен на 97%. Кроме того, жители близлежащих домов – небедные люди, поэтому в данном случае торговая точка является источником высоких прибылей.

Эти две ситуации изначально были очень похожи, но в конечном итоге всё получилось совершенно по-разному. Поэтому, когда вы производите оценку строящихся объектов, старайтесь по максимуму оценить всё возможные риски (например, в данном случае решающую роль сыграло то, что в первом примере жилой район так и не был построен). Поэтому важно проводить оценку строящихся зданий с точки зрения их назначения и рисков, связанных с окружающей ситуацией. Для того, чтобы грамотно оценивать возможные риски в подобных ситуациях, необходимо максимально подробно изучить тему оценки девелоперских проектов. Ну и о тщательном изучении строительных планов тоже не стоит забывать.

Ситуация №2 – свободное место для застройки. В данном случае речь идёт о торговом центре, который построен на Московском шоссе. Около этого здания находилась большая парковка, которая затем была уменьшена за счёт строительства на её площадке ещё одного торгового центра. Строительство ещё одного здания было допущено тем обстоятельством, что парковка была в муниципальной собственности. После того, как строительство было завершено произошёл плавный переток арендаторов из старого здания в новое. До строительства загруженность первого ТЦ составляла 92%. После распределение арендаторов составило: 76% в первом здании и 20% – во втором. причиной тому послужило то, что новых парковочных место больше не появлялось. Как дальше будет обстоять дело с этими зданиями пока что можно лишь предполагать.

Зато можно отметить, что фактором обеспечения в данном случае является возможность строительства некоего инвест-объекта, под который и была использована часть муниципальной парковки. И риски здесь представлен сочетанием того, что:

  • парковка находится в муниципальной собственности
  • на её территории есть возможность постройки объекта обеспечения

Однако просчитать то, будет ли действовать данный риск в полную силу невозможно. Можно лишь построить таблицу изменения стоимостей первого объекта, в случаях, когда риск будет действовать на 20%, 40%, 60%, 80% и 100%. Определить то, как реально пойдёт ситуация с рисками невозможно. Но факт того, что риски есть, а также влияние этих рисков на стоимость зафиксировать в отчёте необходимо в обязательном порядке.

Ситуация №3 – зарождающиеся конкуренты. Такая ситуация часто происходит, когда неподалёку от оцениваемого объекта начинает строиться объект такого же типа и назначения (грубо говоря — конкурент). В данном случае недалеко от торгового центра был построен не просто другой торговый центр, а объект со значительно более выгодными для арендаторов параметрами. Во-первых, он располагался прямо у дороги, и около остановок общественного транспорта. Во-вторых, неподалёку от него находилась станция  метро, в-третьих, парковочная площадь у нового торгового центра была больше, в-четвёртых, арендопригодная площадь самого объекта больше. То есть, по всем параметрам он гораздо более привлекателен для арендаторов. Для первого объекта риск в данной ситуации выражается в том, что часть арендаторов (причём, весьма немалая, со временем может перейти на другой объект).

Из этого всего следует, что судьба первого объекта крайне неоднозначна. Но вместе с тем, спрогнозировать точную величину рисков, которые последуют за строительством нового объекта невозможно, ведь вполне возможно, что у новостройки могут появиться проблемы с коммуникациями, что не сделает его более привлекательным для арендаторов. Поэтому в этой ситуации оценщику нужно поступать так же, как и говорилось ранее: вывести перечень предполагаемых рисков в таблицу (по горизонтали), а затем в ячейках сообразно этим рискам вывести динамику возможного изменения стоимости оцениваемого объекта.

То есть, здесь главное указать то, что объект имеет такие-то возможные риски, и продемонстрировать картину изменения стоимости в случаях выполнения этих рисков. В противном же случае, в отчёте получится лишь цена объекта на текущий период, а через два-три года она станет совершенно неактуальной.

Обратите внимание на то, что в первом примере приводился случай со строящимся объектом, а во втором и третьем – с возможными изменениями окружающей среды.

Покупатели меняют привычки

Эту ситуацию можно подогнать под категорию «изменения окружающей среды», но я считаю, что она заслуживает отдельного рассмотрения.

Начнём с того, что в штатах в последнее время многие крупные торговые центры оказываются заброшенными, а торговля всё больше ведётся либо через мелкие магазинчики, либо через интернет. Начинается с того, что полностью загруженный торговый комплекс постепенно опустошается, и, в конце концов, становится убыточным. В России, Европе и СНГ такого пока не наблюдается, но вполне возможно, что следуя западным тенденциям, поведение покупателей приведёт к тому, что и наши крупные ТРЦ постигнет та, же участь (хотя я думаю, что это начнётся не раньше чем через 5-7 лет). Тем более, что в России также наблюдается постепенный уход торговли в сторону интернет-покупок.

Поэтому, я ещё раз рекомендую проводить тщательный анализ рынка, и, в частности, рассматривать текущее положение дел именно с этой точки зрения. Вполне возможно, что таблицу изменения стоимости сообразно рискам в скором времени придётся делать и по причине снижения актуальности крупных торгово-развлекательных центров.

В следующей статье вы узнаете то, что такое проблемный актив, каков его жизненный цикл, в каких случаях актив переходит в разряд проблемных, а также ещё много чего интересного.

Благодарю что дочитали заметку до конца, от меня бонус самым любознательным :) В течение трёх дней сможете воспользоваться скидкой в 25 % на приобретение книги «Оценка специальных объектов для целей залога». Для этого кликните на изображение ниже.

 Какие существуют типичные ошибки при оценке для целей залога.

Оценка для целей залога

Смотрите также

Как правильно продавать оценочные услуги и выжить в кризис оценщику?

В данной заметке я затрону важные вопросы, которые почему-то большинство оценщиков стараются не замечать. И …

Добавить комментарий