Вторник , Июль 25 2017
Домой / Оценка / Оценка девелоперских проектов: метод дисконтирования денежных потоков. Часть 1
Оценка девелоперских проектов.

Оценка девелоперских проектов: метод дисконтирования денежных потоков. Часть 1

Метод дисконтирования денежных потоков (Discounted Cash Flow (DCF)) – один из самых популярных и широко применяемых в российской оценке.

Думаю, нет смысла подробно описывать технику расчета данным методом. Сосредоточу свое внимание на особенностях его применения для оценки девелоперских проектов.

Метод DCF подразумевает детальное рассмотрение развития проекта. В нем есть возможность учесть и график строительства (в т.ч. отдельно – предварительный период подготовки проектной и разрешительной документации), и график заполнения или продажи готовых площадей. Поэтому этот метод наилучшим образом подходит для оценки, например, планируемых торговых центров и вообще любых крупных, долгосрочных проектов, т.к. позволяет учесть не только стадию развития проекта, но и факторы, изменения которых существенным образом влияют на оценку.

Для начала рассмотрим эти самые факторы, а потом перейдём и к тонкостям расчетов.

К основным факторам относятся:

  • правовые и градостроительные;
  • маркетинговые.

Правовые и градостроительные факторы

Прежде чем приступить к расчетам, необходимо тщательно проанализировать юридическую, градостроительную и техническую документацию по оцениваемому проекту.

Часто оценщики имеют дело с оценкой проектов на стадии, когда выполнены лишь предпроектные разработки, поэтому при расчетах в рамках DCF обязательно нужно учитывать время и затраты, которые потребуются для подготовки проекта строительства улучшений и получения полного пакета согласовывающей  документации по нему. Результатом этого этапа является выдача девелоперу разрешения на строительство.

Согласовать проект строительства можно только при том условии, что запланированный объект отвечает градостроительным нормам и правилам. Возводимый объект должен соответствовать функциональному назначению участка, на котором он строится, а тот, в свою очередь, общему функциональному зонированию территории (оно отражено, например, в генеральном плане любого населенного пункта, в правилах землепользования и застройки). Также регулируются плотность застройки участков и высотность строящихся зданий. Поэтому при оценке нужно обязательно ориентироваться на соответствующие законы и нормативные акты.

При создании проекта планировки участка учитываются проходящие по нему (или под ним) коммуникации, рассматривается возможность их переноса. Бывает так, что их перенести нельзя, тогда плотность застройки ограничивается. Это как раз тот случай, когда, к примеру, из-за прохождения на участке магистральных сетей на площади в 10 Га можно застроить лишь 3 Га.

При реализации жилых проектов нужно помнить, что создание социально-бытовой инфраструктуры для будущих жилых домов, как правило, ложится на плечи владельца участка будущей застройки. Даже если это не предусмотрено планами девелопера, необходимость строить детские сады, школы или поликлиники и условия их передачи закрепляются инвестконтрактами или другими договорами с местными властями.

Бывает так, что участок под проект на момент оценки относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и не переведен в нужный для начала строительства статус. Этот непростой случай, как правило, дополнительно осложняется неясностью с будущей инженерной обеспеченностью участка. И здесь нужно смотреть: вполне может оказаться, что тянуть сети к этому участку либо неоткуда (инженерные мощности у ближайших централизованных источников исчерпаны), либо это будет очень дорого стоить.

Все вышеперечисленное, несомненно, отражается на стоимости девелоперского проекта.

Маркетинговые факторы

Речь пойдет о построении плана продаж (сдачи в аренду) площадей построенного объекта и  прогнозировании изменения цен (ставок аренды).

Кстати, сразу уточню: индексации подлежат не только цены продаж (ставки аренды) будущего объекта, но и расходы по нему.

Как я уже упоминал в предыдущем посте, для построения графика продаж или заполнения площадей объекта обязательно нужно анализировать не только аналогичные проекты, но и спрос, существующий на локальном рынке объекта оценки. Величина прогнозного периода реализации площадей должна быть четко обоснована.

На рост или падение цен (ставок) влияют многие факторы. Однако если оценивается небольшой (короткий) проект, то можно ограничиться анализом ценовых тенденций на ближайшую перспективу. В качестве источника информации используйте, например, аналитику солидных агентств недвижимости. Также можно проконсультироваться у брокеров по аренде на предмет того, какой рост закладывают собственники и арендаторы при заключении договоров.

Для долгосрочных проектов прогноз строится с учетом стадий развития девелопмента. Если предполагается сдача объекта в аренду, помимо анализа прописываемых в договорах аренды темпов роста ставок, обращаем внимание на то, на какой срок стандартно заключаются договоры на текущем рынке для данного сегмента недвижимости.

В целом же, если оценивается крупный проект, то правильнее использовать многофакторную модель изменения ценовых показателей и учитывать циклы развития рынка. Для этого существуют специальные методики построения моделей, в которых прогнозируется будущее рынка, т.е. выводится формула зависимости интересующего нас показателя от нескольких факторов. Здесь я не буду рассматривать математическую сторону этих моделей, остановлюсь лишь на самих факторах.

Основные факторы, используемые для построения моделей изменения цен (арендных ставок)

Итак, для построения модели роста рынка (как положительного, так и отрицательного) основными факторами являются:

  • цены на нефть;
  • динамика ВВП;
  • динамика цен (ставок аренды) в сегменте недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый проект.

Эта модель лучше всего применима к рынку, на котором нет перенасыщения. К примеру, очень хорошо коррелируют между собой цены на жилье и на нефть. Цены на нефть также отражаются и на ставках аренды, однако если, например, на рынке офисной недвижимости наблюдается перенасыщение, то дальнейшее развитие этого сегмента недвижимости в большей степени будет ориентировано, так сказать, на самое себя. Т.е. к данной факторной модели нужно будет добавить анализ динамики спроса и предложения в рассматриваемом сегменте рынка.

Использование многофакторной модели – довольно сложная задача, поэтому для оценки особо крупных проектов стоит привлекать аналитические компании, которые смогут построить модель и обосновать ее.

Циклы развития рынка недвижимости

Как известно, рынок недвижимости цикличен. Известны четыре стадии:

  • спад;
  • восстановление;
  • экспансия;
  • насыщение.

Если рынок находится на стадии восстановления, то строим прогноз роста цен (ставок) на 5 лет. На стадии экспансии рост ценовых показателей лучше прогнозировать на 2-3 года. На стадии рецессии закладываем отсутствие увеличения цен или ставок, а начало их постепенного роста переносим не менее чем на 5 лет (если рассматриваем очень длинный проект).

Таким образом, ориентируясь на текущий цикл рынка, можно попытаться поиграть с моделью его развития, посмотреть на результаты. В любом случае, математические выкладки не должны затмевать логику и здравый смысл, поэтому, прежде всего, необходимо анализировать спрос и предложение на рынке.

Хотел бы обратить внимание на следующий интересный момент в оценочной деятельности. Когда оценка проводится на стадии роста рынка, оценщики, как правило, склонны недооценивать проект. Происходит это потому, что они должны опираться в своих расчетах на подтвержденные данные, т.е. на цены или ставки, которые существуют на текущий момент или существовали незадолго до него. Т.е. получается, что в условиях растущего рынка оценщики ориентируются на ценовые показатели, которые уже «отстают» от реальных, и, таким образом, занижают настоящую стоимость оцениваемого проекта.

Обратная ситуация происходит в условиях спада на рынке недвижимости. И она становится особенно опасной на рынке, близком к падению, поскольку оценщики, ориентируясь на показатели прошлого периода, таким образом, склонны завышать стоимость объекта оценки. Думаю, нет нужды объяснять, чем это чревато.

В своем следующем посте я расскажу о конкретных аспектах расчета методом DCF.

Смотрите также

Как правильно продавать оценочные услуги и выжить в кризис оценщику?

В данной заметке я затрону важные вопросы, которые почему-то большинство оценщиков стараются не замечать. И …

Добавить комментарий