Воскресенье , Июль 23 2017
Домой / Оценка / Оценка девелоперских проектов: метод дисконтирования денежных потоков. Часть 2
Сдача объекта в аренду.

Оценка девелоперских проектов: метод дисконтирования денежных потоков. Часть 2

Перехожу к рассмотрению метода DCF с точки зрения отдельных составляющих расчета. Сразу уточню, что обсуждению будут подлежать лишь некоторые конкретные параметры, на которые хочу обратить особое внимание.

Формирование доходной части проекта при сдаче объекта в аренду

Точнее, хотел бы поговорить о структуре арендных ставок. Имеется в виду, что при планируемой сдаче объекта в аренду нужно определиться с эксплуатационными и коммунальными расходами, с их учетом в арендных платежах. Нужно четко понимать, что включено в закладываемую в расчетах ставку. Например, для объектов высокого класса в эксплуатационные расходы, помимо затрат на клининг, вывоз мусора, обслуживание коммуникаций и т.п., арендодатели иногда могут включать налоговые платежи (налог на землю, на имущество), оплату страховки. При оценке таких объектов, используя в расчетах базовую арендную ставку, очищенную от эксплуатационных расходов, не нужно из денежного потока вычитать затраты на налоги и страховку.

Коммунальные расходы редко включаются в арендную плату (обычно арендатор оплачивает их сам), однако встречаются объекты, где в ставку аренды они входят. Тогда при расчете нужно учитывать расходы собственника, связанные с оплатой коммунальных услуг.

Вообще, из своей практики хочу посоветовать при прогнозировании доходов от проекта (будь то сдача в аренду или продажа площадей) проявлять консервативность. Никогда не закладывайте большой и продолжительный рост и всегда останавливайте его, как минимум, последующей стабилизацией до значений инфляции. Что касается текущей ситуации на рынке, то сейчас о росте, по-моему, не может быть и речи.

Управление затратами на строительство

Везде, где можно, придерживаемся среднерыночных данных. Однако бывает так, что проект уже реализуется, стройка девелопером начата, поэтому приходится учитывать его конкретные условия (например, стоимость работ нулевого цикла зафиксирована в договоре с генподрядчиком стройки). Тогда в отчете об оценке необходимо обязательно указывать это в особых допущениях.

Ставка дисконтирования

Величина ставки дисконтирования зависит от многих факторов и, прежде всего, от стадии, на которой находится оцениваемый проект. Например, еще совсем недавно для столичных и подмосковных проектов на нулевой стадии ставка дисконта в среднем составляла 25%, для проектов, когда получено разрешение на строительство, это было 20%, на стадии строительства и окончания проекта ставки колебались в диапазоне 12-20%. Для других российских регионов эти величины, естественно, отличались.

Я уже говорил в одном из своих постов о том, что для готового объекта ставка дисконтирования близка к ставке капитализации по нему. Однако на рынке встречаются объекты так называемого премиум-класса, данные о сделках с которыми публикуются, и рассчитанные по ним ставки капитализации получаются в размере, к примеру, 9%. Такие низкие ставки, как правило, связаны с тем, что при покупке было использовано дешевое иностранное финансирование. Поскольку мы оцениваем в России, нужно ориентироваться на российскую действительность, а у нас заемное финансирование стоит дороже, и ставки капитализации получаются не ниже 11-12%.

Помимо стадии и местоположения проекта, на величину ставки дисконтирования также влияют следующие факторы:

  • сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый проект (жилой, офисный, торговый, производственно-складской, многофункциональный);
  • технические и юридические возможности земельного участка, на котором реализуется проект (обеспеченность инженерными мощностями, градостроительный статус участка и т.п.);
  • масштаб проекта;
  • другие факторы.

При не слишком благоприятном сочетании названных выше обстоятельств (начало многофазного проекта, огромная территория, наличие непереведенных земель сельскохозяйственного назначения, неясность с коммуникациями и т.п.), ставка дисконтирования может быть и 35%.

Факторы, которые корректирует ставку дисконтирования вниз:

  • наличие у девелопера контрактов с генподрядчиками, в которых зафиксированы цены на СМР и условия которых сохраняются при продаже проекта девелопером;
  • наличие у девелопера письменных соглашений с какими-либо арендаторами (о намерениях снять площади в готовом объекте);
  • форвардные сделки по передаче прав на объект по окончании строительства, заключенные девелопером на начальном этапе проекта.

В последнем случае, когда еще до начала стройки известны покупатели площадей в готовом объекте, доходность деятельности девелопера будет совсем небольшой и фактически сведется к доходности управления строительством объекта. Нетрудно догадаться, почему проекты со столь определенными параметрами уже неинтересны для потенциальных покупателей-девелоперов.

Кстати, обращаю внимание: названные выше ставки дисконтирования взяты из прошлого опыта оценок и приведены лишь в качестве ориентиров, их нельзя брать вслепую. Учитывайте, что сейчас рыночная ситуация существенно изменилась.

Финансирование проекта

Этого вопроса я уже коснулся выше. Повторюсь: при проведении оценки важно ориентироваться на местные условия заемного финансирования.

Учет НДС в расчетах

При определении рыночной стоимости проекта рекомендую все параметры, закладываемые в расчет, очищать от НДС, поскольку нельзя точно сказать, как девелопер будет его возмещать. Если оценка проводится для инвестиционных целей или строится бизнес-план проекта, то расчеты выполняются с НДС, с учетом специфики конкретного инвестора.

Смотрите также

Стартовый капитал. Нужен ли? И если да, то сколько?

Стартовый капитал. Нужен ли? И если да, то сколько?

Приветствую вас, дорогие читатели. Сегодняшний пост (впрочем, как и последующая серия) будет посвящён теме стартового …

Добавить комментарий