Среда , Июль 26 2017
Домой / Оценка / Особенности оценки торговых центров.
Оценка Торговых центров

Особенности оценки торговых центров.

Начнём с анализа рынка, существующего сейчас в неопределённом состоянии, и в условиях кризиса. Мы обращаем на это внимание, так как от этого зависит точность наших расчётов и прогнозов для использования в дальнейшем, чтобы оценить торговые центры. 

Торговый центрпрежде всего – это приносящий доход объект. Запроектированный для извлечения прибыли от аренды, или процентов с оборота торговли, а потому чрезвычайно важно иметь точное представление о ситуации, которая сложилась на рынке. 

Риэлтерские компании имеют данные оборотов торговли в нашей стране связанные с введением санкций, и отмечают снижение торговли почти на 30%. Как результат, наблюдается потеря интереса арендаторов к аренде площадей, что может вызвать отказ от их использования или другие действия. Так как до этого рынок площадей для торговли в РФ определялся сложившимися на рынке условиями хорошего динамичного развития и диктовался исходя из желаний арендодателя. Не говоря о том, что росло потребление в соответствии с покупательской способностью. Наблюдалось активное строительство торговых центров, а в заключаемых договорах аренды всегда выигрывал арендодатель. 

Сейчас же, специалисты предполагают, что будут введены налоги в соответствии кадастровыми стоимостями бремени по затратам на содержание торговых площадей. Налоги предельно скажутся на доходности торгового центра, а потому сразу, выдвинулось предложение о переносе части таких затрат на арендатора. Но если учесть длительность планирования и строительства торгового объекта с выходом на рынок, то явно видно, что эта проблема не может решиться за один или два месяца, и объекты будут появляться на рынке.

Конкуренция на рынке будет расти в борьбе за арендаторов, а значит с большой вероятностью можно предположить, что спрос и предложение в торговом сегменте рынка будет стремиться к равенству. Как следствие, наблюдается незначительный рост арендной ставки, несмотря на важность происходящих событий. И для заполнения появившихся ТЦ нужно будет арендаторам предложить новые более выгодные условия. Например, предложить выгодные льготы предоставления арендных каникул во время ремонта занимаемых площадей. Или зачисление средств затраченных на ремонт в счёт аренды будет весомее, чем первоначально обсчитывалось. 

Вывод напрашивается следующий, что торговая недвижимость на рынке, как и любая недвижимость, более инертна, а значит и более устойчива к изменению всяких экономических ситуаций, а значит, реагировать будет медленно, рост арендных ставок также будет медленным. В то же время операционные расходы и налоги будут расти. 

Преимущества в оценке ТЦ.

Сегодня, и в дальнейшем остаётся оценка объектов, которые способны приносить доход и есть ряд перспектив роста. Исходя из заключённых договоров и сделкам по ним, являются предсказуемыми. Например, цели залога на много понятнее, как и более понятная доходность, генерирующая рассматриваемый объект. Конечно, стают более ясными в плане доходности операции купли и продажи, и вложения денег в покупку любого анализируемого торгового центра. Точно также сделки купли и продажи, также понятно какие доходы можно будет извлечь, вкладывая в ту или иную покупку того или иного торгового центра. И в этом свете чрезвычайно важен выбор методов и подходов оценки приносящих доход торговых центров.

О классификации торговых центров по площади

 

Хочется начать оценивать торговые центры с их классификации, выбрать методы. Но прежде всего, всплывает наиболее адекватный метод, позволяющий оценивать предельно корректно ТЦ исходя из доходного подхода. Ранее было сказано, что это объекты приносящие доходы. И если на рынке проходят сделки по этим торговым объектам, то они выполняются с учётом оценок бизнеса. Я изначально говорила, что это доход приносящие объекты и если на рынке проходят сделки с торговыми объектами, то они, как правило, проходят в рамках оценки бизнеса. И стоимость многофункциональных комплексов для торговли в 5 тыс. квадратных метров или в 100 тыс. в реализации определятся все же, как объекты недвижимости. 

 

Тем не менее, основной подход в оценке этих объектов – доходный, и нужно определить классификацию рассматриваемых объектов. Рассмотрим следующую табличку.

Существующая классификация ТЦ:

По площади. 
По зоне охвата. 
По функциональному назначению. 

В Москве присутствует наличие разных групп ТЦ. У многих есть представление о них, так как приходилось сталкиваться и видеть. Приведённая классификация на рынке недвижимости определена не в России. Её разработали американские застройщики, и впоследствии она стала достоянием Европы, других уголков мира, и конечно, нашей страны.  

Нужно подчеркнуть, что самой простой — торговый центр микрорайона, в шаге от потребителя. Любой из них сетевой, и, как правило, там размещаются центры типа «Магнит» или «Пятёрочка». Их продажа на рынке осуществляется, как простых объектов недвижимости, помещений. Оценка любого такого центра в микрорайоне осуществляется и в сравнительном подходе, в отличие от оценки какого – угодно более крупного объекта, где основной подход доходный. 

Следующий в классификации — районный центр. Здесь и арендатор другой, и площади больше, и зоны охвата. Основным арендатором будет «якорный», который генерирует максимальный поток. Так как, посещая разные галереи магазинов, покупатель всё же устремляется сюда, как будто притягиваемый магнитом.  

Следующая классификация ТЦ это окружные торговые центры, в них возможно нахождение нескольких крупных «якорных» арендаторов. Располагаются в более, проходном месте и их площади могут быть до 10 тыс. квадратных метров. 

В следующей группе ТЦ супер окружной торговый центр, где в качестве якоря супермаркет. В качестве якорей могут позиционироваться магазины бытовой техники или спортивных товаров. Как видите, здесь основной фактор — зона охвата, место расположения, а площадь хоть и важна, но она на втором плане.

Выше рангом региональный торговый центр и супер региональный торговый центр.  Огромный объект, с зоной охвата гораздо большей. Как правило, строятся на пересечениях крупных транспортных потоков, например в столице, в районе МКАД, и такой ТЦ обслуживает не только Москву, но и всю область.

Основа создания, какого угодно ТЦ — проведение крупных маркетинговых исследований. В зависимости от месторасположения земельного участка и его характеристик изучается конкурентная среда, и продумывают концепцию. От последнего зависит успех любого ТЦ, и очень важно кого из арендаторов будут привлекать уже на стадии сооружения объекта. Так как якорные арендаторы должны привлекаться задолго до окончания строительства, чтобы было понятно, кто заедет в будущий торговый центр. Так как проектирование его основывается на размещении определённых «якорей» и переговоры проводятся с владельцами крупных торговых сетей. Под них определяются мощности проекта, с целью исключения проблем по завершению строительства.

О классификации по специализации

И последнее, это классификация ТЦ по их специализации. Вам, наверное, знакомо, и даже уверенно можно сказать, что Вы пользовались услугами таких объектов, снова же расположенных на пересечении крупнейших транспортных магистралей, например в Московской области. Они предназначены для определённой группы товаров, или это может быть, центр моды, автоцентр и т.д. Мы все, практически знакомы с такими объектами. В России недавно открыт крупный торговый центр за городом, что за границей практикуется, повсеместно и там располагаются на большой территории множества павильонов, где торгуют исключительно брендом.

 

 

 

Кроме того, есть торговые центры многофункциональные. Они включают в себя множество направлений, поэтому эта классификация, которая представлена в табличке, несколько условная и, например, застройщики и инвесторы для того, чтобы извлечь наибольшую прибыль от эксплуатации торгового центра заинтересованы в его доходности, поэтому доходы зависят от количества посетителей. Поэтому, любой инвестор, любая концепция торговых центров направлена на то, чтобы как можно дольше покупатель оставался в стенах торгового центра. Если он пришел в кино, то он обязательно посидит в зоне фастфуда  или пройдется по магазинам.

В данном случае в последние годы развитие получило, как раз строительство многофункциональных комплексов, где есть несколько якорных арендаторов. К якорным арендаторам относятся  торговые сетевики, которые занимают площадь от полутора тысяч кв.м. Это супермаркеты, это кинотеатры, это зоны развлечений.

 

Как правило, арендная ставка у якорных арендаторов гораздо ниже,  потому что они служат магнитом для привлечения покупателей и посетителей данных торговых центров. Условия аренды длительные договора от 5 до 12 лет. Арендная ставка у них невысокая — от 100 до 300 долларов, если ставить в сравнение бутиковые зоны, то там от 1000 долларов за кв.м. Значительные существенные отличия.

На сегодня всё! В следующей заметке рассмотрим с Вами оценку торговых центров в рамках доходного подхода.

 

 

Добра!

 

Смотрите также

Как правильно продавать оценочные услуги и выжить в кризис оценщику?

В данной заметке я затрону важные вопросы, которые почему-то большинство оценщиков стараются не замечать. И …

Добавить комментарий