Пятница , Июль 21 2017
Домой / Оценка / Проведение рыночного анализа на прошедшие даты. Анализ неразвитого рынка, анализ рынка с учетом специализированных объектов.
Анализ рынка

Проведение рыночного анализа на прошедшие даты. Анализ неразвитого рынка, анализ рынка с учетом специализированных объектов.

Эти темы выбраны в силу того, что большинство отчётов, как показывает практика, оказываются абсолютно некорректными. Да и часто происходит следующее: люди без опыта — оценку делают правильнее, чем ребята с опытом работы в других компаниях. Поэтому складывается впечатление, что в процессе практики оценщик по какой-то неизвестной причине отучается производить анализ рынка. Да, не каждый опытный оценщик безнадежен в плане оценки рынка. Однако большинство из них, особенно, если оценка осуществляется валом, подают однотипный анализ – будто используют какой-то шаблон, просто скорректировав его нужными фразами. И результат таков, что анализ рынка невозможно даже читать, так как понять в нем что-то весьма сложно, если не сказать — невозможно.

 Анализ оценивания рынка: общие сведения

Рассмотрим анализ рынка в общих чертах. Давайте вспомним ФСО, ведь как бы это не смешно звучало, но именно ФСО знает (как показывает практика) каждый 3-й оценщик РФ.

ФСО № 3. П 8 ж. повествует нам, что в обязательном порядке должен проводиться анализ рынка. Два основных пункта, которые учитываются:

  1. Влияющие на рынок внешние факторы, которые напрямую не относятся к рынку.
  2. Ценообразующие факторы.

Оценочное сообщество давно негласно приняло решение, что внешние факторы — это макроэкономический анализ. Макроэкономический анализ, по сути, существенно не влияет на реальное оценивание рынка. Поэтому делать макроэкономический анализ лучше максимально коротко – в форме выжимки. Чаще всего в такого рода анализах присутствует сводная таблица. Можно ставить её, к примеру, на РФ. Или просто можно брать одну таблицу на интересующий регион – тут уже решать непосредственно оценщику. В этом случае используется макроэкономический анализ больше при оценке того или иного бизнеса. А если производится оценка недвижимости или земельного участка, что нынче весьма актуально, то макроэкономический анализ – это не больше, чем просто формальность.

Что касается непосредственно анализа рынка. Первоначальная задача оценщика – это сбор и грамотное отражение сведений, необходимых ему для дальнейших расчётов. Для этого нужно произвести следующее:

  1. Проанализировать внешние факторы.
  2. Найти информацию о ценах, а именно – о предложениях и сделках.
  3. Описать публичную оферту, проще говоря – описать средние цены с учетом влияющих на них факторов.
  4. Далее необходимо произвести анализ всех прочих факторов — тех, что способны повлиять на стоимость. В первую очередь, это факторы, связанные непосредственно с объектом оценки, к примеру, со специализацией или с какими-либо ограничениями.

Судя по вышеперечисленным целям и задачам, понятно, что в каждом отчёте анализ рынка должен подаваться отдельными блоками. Шаблон здесь не допустим. В силу того, что объектом оценки может стать любое имущество, важно понимать, что готовый анализ рынка нельзя просто взять в Интернете и применить для оценки того или иного объекта. Увы, но для большинства оценщиков это, скорее всего, покажется удивительной вещью.

В отчётах об оценке должен присутствовать не общий обзор ситуации на рынке, а детальный анализ рынка непосредственно оцениваемого объекта. Но, почему-то, оценщики занимаются анализом всего, чего только можно, кроме объекта оценки. И в 30% случаев в их отчетах нет нужной информации. А ведь для анализа рынка нужно всего лишь собрать сведения о сделках/предложениях, сделать анализ этой информации,  с структурировать данные, и изложить в общих чертах. В самом начале, может быть, будет не просто. Однако, получив опыт на практике, это уже не будет казаться трудным и затратным по времени делом.

Структура анализа рынка.

   1. Макроэкономический анализ.

Берется Россия и регионы. Или же только один регион.

Можно начать анализ таким образом:

В силу того, что динамика рынка недвижимости зависит непосредственно …. (тут можно писать общими фразами). По статистике, в России … — тут делается две таблицы. И все. Если есть желание что-то добавить, то подавайте информацию по макроэкономическому анализу максимально кратко.

     2. Определение сегмента рынка оцениваемого объекта.

Это то, что большинство оценщиков делать забывают. Просто упускают этот момент.

Теперь подробнее рассмотрим сегментирование на примере. Давайте возьмем такой пример, как оценка земельного объекта — участка, категория земли населённого пункта для дальнейшего использования, предположим, под постройку производственной базы. Вам нужно определить право собственности.

Что вам нужно указать в отчете? Во-первых, что объект оценки — земельный участок, затем указываете его категорию и, соответственно, его назначение. Далее производится оценка права собственности. И нужно рассмотреть первичный и вторичный рынки относительно земельных участков. Плюс необходимо произвести анализ недвижимости, а именно – недвижимости производственно – складского типа. В том случае, если сведений у вас много про рынок производственной – складской недвижимости, то вы можете упомянуть про рынок продажи и рынок аренды, а подать эти сведения в виде дополнительного подраздела.

Затем нужно провести анализ последующих сегментов. Записывайте их себе сначала вкратце. Потом по этой своей записи вы сможете уже составлять анализ рынка. Так вы в результате поймете, что конкретно вам нужно анализировать и писать в отчете по каждому сегменту. Вы будете наглядно видеть, какие сведения у вас уже есть, и что еще нужно найти. Плюс вы увидите, по каким пунктам у вас имеются готовые источники информации, и по каким вам придется писать с листа.

      3. Описание продавцов по оцениваемому сегменту рынка.

Описание продавцов – это не только информация о продавцах. Сюда входит так же описание источников.

Важно описать, какие на этом рынке могут быть операторы, какие встречаются печатные материалы, и какие можно посетить Интернет ресурсы для получения сведений.

       4. Описываем покупателей по оцениваемому сегменту рынка.

Этот раздел анализа/отчета больше гипотетический. Однако, если вы располагаете реальными сведениями, то, безусловно, можно прописать их в данном пункте. Как правило, указывается, кто может выступать в роли покупателей. Предположим, данный пункт весьма важен при оценивании для РЖД, так как именно там может быть ограничен круг покупателей такой недвижимости. Еще в этом подразделе вы можете сделать вывод относительно ликвидности.

Теперь о том, как делается вывод о ликвидности. Если оценщик лично для себя описывает потенциального покупателя, то сможет составить анализ ценообразования. То есть, ответьте себе на вопрос — что может стоять на первом месте для того или иного покупателя? Так выясняются факторы, влияющие на стоимость. Покупателей важно проанализировать хотя бы лишь для себя, чтоб выявить ценообразующие факторы. В анализе рынка такое описание должно присутствовать, даже одного единственного предложения вполне хватит.

        5. Перечень анализа рынка (сюда входят: цены предложений вторичного и первичного рынков).

Итак, у вас перечислены источники, перечислены продавцы. Затем вам нужно их структурировать, чтобы преподнести в отчете в сжатом и понятном виде. В том случае, если цен мало, к примеру, вы анализируете до 20-ти объектов, то можно и все цены показать в отчете. Возможно, цены не совсем будут отвечать действительности, и потом вы не станете брать их для расчётов. Тут главное не расчеты с этими цифрами, а то, что вы показали примерные цены, отразив тем самым в отчете объём рынка. А вот в последующем разделе вы сможете на основании этих цифр сделать анализ факторов, которые влияют на цену. Вы отобразите их — просто дадите ссылки на тексты объявлений. И не забудьте отобразить их в приложениях – это требование ФСО. Ну а после можно приступать к анализу ценообразующих факторов.

     6. Описание влияния параметров объектов на его стоимость (описываются ценообразующие факторы). 

Тут цель оценщика — проанализировать колебание цен. Дополнительно можно сделать анализ затрат, в крайнем случае — стоимости, если вы в качестве источников пользуетесь отчётом об оценке. Только следует понимать, что заходя на рынок, как бы там ни было, она превращается в цену. А стоит оценщикам начать анализировать стоимость, как они допускают эту тотальную ошибку — в отчётах она наблюдается регулярно. Не следует допускать такой ошибки – это во-первых. А во-вторых, не делайте никакие расчёты в анализе рынка. Стройте отчет таким образом: входная информация, ваши выводы, а все расчёты отмечайте сноской, ссылаясь на то, что формулы и методика всех ваших расчёты описаны непосредственно в пункте с расчётами. Не нужно смешивать это всё в одну кучу.

Важно отметить, что в ФСО предусмотрены разделы, которые являются обязательными. Так же в ФСО прописан общий шаблон описания процесса оценки. То есть то, что оценщик в любом случае должен проанализировать, и что он должен сделать. Так вот, если вы берёте все имеющиеся объекты аналоги, предложения и сделки на дату оценки на рыночном сегменте, вы должны проанализировать всю найденную информацию о ценах относительно объекта вашего сегмента. Вот это можно считать достаточностью. Когда в отчёте присутствует анализ достаточности, и при этом он достоверный, то он в результате сводится к тому, что специалист — оценщик указывает следующее: сведения достаточно достоверны. Итог таков, что появляется лишний раздел, а это не всегда правильно.

         7. Выводы на усмотрение оценщика.

Непосредственно в ФСО указано, что критерием достаточности считается тот объём информации, при которой все дополнительные сведения с анализа рынка не ведут к каким-либо весомым изменениям конечной стоимости. Например, у вас остается восемь аналогов, вы берете из них 3 наиболее дешевых по цене, показываете все остальные, составляете выводы относительно объектов аналогов, и поясняете, по какой причине эти 3 были взяты вами. При этом другие аналоги уже не могут вами включаться в расчёт, так как вы дали объяснение тому, из-за чего вы их исключили. Итог: серьезного изменения стоимости наблюдаться не будет. Однако, если вы просто исключаете все другие аналоги, и берёте, как было написано выше, лишь 3 наиболее низких, анализ достаточности будет недостоверным. Проверьте сами. Делается это просто кликом, обычным просматриванием отчёта — там выбираются другие объекты, то есть по имеющимся другим объявлениям подставляются, и получается, таким образом, стоимость на 30% больше. Вот и выходит, что анализ достаточности проведен неверно.

Проводить анализ достаточности в рыночном анализе важно! И в отчете имеется место для этого. Но писать фразы, типа: анализ, достоверность, достаточность – этого не нужно. Вы же делаете просто рыночный анализ. Вам нужно лишь написать, каков объём рынка, сколько чего представлено, ну и указать, какие проанализированы источники.

Теперь о том — почему они должны быть вами проанализированы. Нужно не только анализировать их, но и описывать процесс — как вы это делаете. Бывают случаи, когда оценщик на самом деле ответственно прорабатывает рынок. Он ищет объекты, используя огромное количество источников. В результате у него выходит, предположим, два объекта, которые он еле-еле нашел для анализа рынка, а нашел на рынках, сделок на которых нет. Но он ничего не пишет о проделанной работе, он пишет о двух этих объектах, при чем по какому-то шаблону. И, когда такой отчет начинаешь читать, то кажется, что оценщик вообще ничего не проработал. Но при этом человек, по сути, сделал то не много. То есть, если вы действительно трудились, то так и пишите – куда звонили, что искали, какими архивами пользовались. Написать эту информацию можно в 2 абзаца, и анализ рынка, отчет, уже будет выглядеть иначе — лучше.

Теперь о ссылках. Они стали ВИЧ-ем каждого отчёта, и по этой причине на них стоит остановиться.

ВИЧ 1 – анализ стоимости места цены.

ВИЧ 2 – неверная подача источников.

Раздел 10-ый ФСО №3. Повествует о следующем: в обязательном порядке должны в отчёте быть ссылки на источники, а так же на авторство. Еще нужно указывать даты — когда подготавливалась информация, или можно прикладывать копии материалов в форме распечаток. Плюс в виде копий должны быть приложены сведения с Интернета по соответствующим материалам. На самом деле все это – не сложно, но вот для оценщиков чаще всего почему–то не выполнимо. Первый раз, прочитав текст ФСО, можно испугаться всех этих 519-ти стандартов. Может показаться, что требования эти выполнить невозможно. Но практика показывает, что все это сделать действительно можно. Поэтому ссылки на источники — это красиво и правильно. Чтобы пользователю было удобно использовать отчет, источники  нужно указывать так, дабы он понимал, что это за сведения, что это за источник, какого уровня информация, когда ее опубликовали, кто и где. То есть, пишется так: что за информация, кем подготовлена, когда, и прикладываются ссылки на источники. Указывать необходимо абсолютно все источники.

Рыночный анализ на даты в прошлом.

Для проведения оценки, а так же при составлении отчётов об оценке в прошлом, относительно пункта 19. ФСО № 3, оценщики не могут брать для анализа информацию, в которой отражены события, произошедшие уже после даты оценки.

План отчета при отражении информации: подаются документы на оцениваемый объект, производится анализ рынка на дату оценки ранее, используются методы и публикации статей на дату оценки и, соответственно, более ранние даты. При этом, если статьи размещены в Интернете или газете после даты оценки, но сведения в них содержатся непосредственно на дату оценки, можно смело брать такой материал для анализа и отчета.

Вопросы, которые могут у Вас возникнуть.

Пункт 19-ый – гласит о том, что оценщик должен анализировать сведения для анализа достаточности. Что же такое анализ достаточности? Если можно, поясните простым языком.

Анализируйте и сегментируйте тщательно рынок, максимально узко. Предположим, на вас один — два объекта. На таком узком сегменте вам нужно забирать все сделки/предложения. Это и будет вся ваша информация, при чем не совсем достоверная. Для достаточной информации нужно учесть все факторы, в том числе новые факторы, пусть они и не приведут к значимому изменению результата. Так как вы берёте все сведения, что у вас имеются, вы показываете их полностью, соблюдая тем самым условия. Вся информация должна анализироваться. В действительности, рыночный анализ зависит больше от рыночной информации, и в меньшей мере от документов заказчика. На основании лишь документов заказчика, без рыночного анализа, нельзя произвести оценку объекта.

Лично я не сторонник того, чтоб анализ достоверности был размещён в виде отдельного подраздела в отчёте об оценке. Мое мнение — можно так и писать: используемая информация – это то, что было найдено и проанализировано. Ведь нередко бывает так: у оценщика есть 12-ть аналогов. Затем выясняется, что по 2-ум из них, к примеру, сведений нет, то есть 2 выходит, по двум другим что-то не подтверждаются, или о них найдена двоякая информация. Так, остаётся уже 8. Оценщик выбирает из них 3 наиболее значимых по цене, или наоборот – 3 самых дешевых, или средних, и начинает считать. Все остальные оценщик не вписывает в отчет. А ведь найти их на самом деле совсем просто, даже в газетах, что он подкрепляет к отчету. И тут становится ясно, что несколько объявлений с этого же рыночного сегмента оценщик упустил. Это и называется нарушением достаточности.

Как правильно пояснить, что на ретроспективную дату есть объявления с общей информацией аналога, но отсутствует информация детально?

Для анализа рынка объект надо указывать в любом случае, а вот что качается расчётов, то, если у данного объекта будет отсутствовать информация по каким–то основным ценообразующим факторам, которые в расчёт входят, — вы, не можете опустить расчёт. И корректировки по данному фактору вы брать не можете. Дело в том, что информация в таком случае не будет достоверной. Но, если это какая–то не очень важная информация, например, вы пишите: под строительство торгового центра, и вы понимаете, что в диапазон цен она не попадает, то как аналог вы можете использовать эту информацию. По сути, цена аналогов складывается в некую систему, структуру. Если цены объектов на рынке начинают выбиваться, то это является основанием предположить, что есть какие–то невидимые ценообразующие факторы. Эти объекты всегда можно убрать, просто пояснив, что это выброс, типичная следка. Это допускается и в математических методах, и в статистических методах, так как это выброс. Но, также это может для вас стать основанием для того, чтобы задуматься – а ничего ли вы не упустили, все ли проанализировали? Еще раз просто подумайте — есть ли выброс или нет.

Если выбросов нет, то, в принципе, нет основания полагать, что информация какая–то недостоверная. Принимайте ретроспективы. Вы когда вы анализируете рынок, помните о том, что если вы честно анализировали, искали, смотрели, для себя разобрались, то никакую другую информацию вы просто найти не сможете. Ведь вы же уже всё сделали. Человек, который возможно будет вашим оппонентом, к примеру, на комиссии, или в суде в противной стороне, будет лишь пользователем отчёта. Он будет использовать те источники, которые указали вы, или который он нашел сам. А найдёт он приблизительно те же сведения. Возможно, он сделает несколько иные выводы, но отличаться от ваших выводов они существенно не должны. Поэтому, если никакой другой информации вы не нашли, анализируйте то, что имеете, и пишите то, что у вас есть. Ведь другого человек, соответственно, то же ничего не найдёт.

Какие вопросы обычно задаёт комиссия? Можно ли убедить комиссию, что там на самом деле такой рынок?

Можно просто написать, сколько есть сделок за тот или иной период. Нужно просто показать, какие источники вы проанализировали. Например, вами был произведён поиск объектов на определенном ресурсе, и взята информация за 3 года, но вами не было найдено ни одного аналога. Если вы напишите, что на таком–то ресурсе вами не было найдено ни одного аналога, это будет звучать резко. Лучше писать в форме вывода, мол, производила поиск на таком-то ресурсе, в результате аналоги не были обнаружены.

Что касается комиссии, то тут разбирать ситуацию нужно в целом исходя из того, что говорит комиссия, и по какой причине члены комиссии не принимают отчет. Дело в том, что они, как правило, смотрят на цены, на полученную стоимость, и их часто что-то не устраивает.

Что лучше делать — анализ сделок или анализ объявлений. И если речь идет об открытом рынке – лучше использовать газеты или сайты?

Анализировать нужно все. И предложения и сделки. Использовать информацию нужно всю — всё, что нашли в Интернете и в газетах.

Вперёд – индексация разрешена, назад – запрещена – где тут логика, если и все индексы являются результатом анализа цен на рынке?

Вполне возможно, что логики нет, но так составлено ФСО. Но многие уверенны, что такое ограничение скоро сниму. Однако, пока оно еще снято. При этом вы правы. На самом деле допустимо корректировать вперёд и назад. В особенности, если на рынке не было каких-либо серьёзных колебаний. Например, до и после не было кризиса. Так, приведёт изменение рынка математически всё равно к той цене, что предполагала цена оценки, и пригодной для расчётов на рынке.

Когда индексы взяты по фактам, то тут можно очень много импровизировать. Только пока что смысла нет, так как есть ФСО, а  там прописано однозначно и чётко, что оценщики могут использовать информацию о событиях, о цене, о датах.

Как корректно можно учесть корректировку на отличие права собственности на недвижимое имущество непосредственно от права долевой собственности? Если рынок не имеет вообще предложений по продаже долевой собственности (речь идет о коммерческой недвижимости).

На самом деле влияния нет. И вы это должны увидеть. Вам не нужно делать корректировку на каждое отличие, не нужно делать корректировку между объявлением и описанием в отчете вашего оцениваемого объекта. Это просто не обязательно, так как влияния вовсе может не быть. Чаще всего оценщики считают, что нужно взять анализ рынка и анализировать объекты, при этом они не понимают, что площадь никак не влияет. Бывает, что на большие участки цены стоят дороже, чем на маленькие. Все объекты схожи, однако однозначная зависимость отсутствует. Поэтому, если нет оснований для утверждения, что это оказывает влияние на цену, то не нужно и вносить корректировку.

Очень часто в объявлениях показываются самые важные факторы, а именно — ценообразующие факторы, а менее весомые — просто не указываются. Так, если собственность долевая, могут быть не указаны оценки при описании объекта, — в том случае, если это на данный момент не цена образующий фактор.

По какому периоду до даты оценки можно брать аналоги в случае, если дата оценки ретроспективная?

Брать можно до любой даты. Просто корректируйте и всё. Это не сложно. Главное — помнить, что делать корректировку нужно на срок экспозиции. При этом цена, чаще всего, вообще не изменяется. Предположим, есть сроки экспозиций, оценщик анализирует объекты, листает газету по времени задом на перёд, то есть с конца года в начало. И видит, что один и тот же объект выставлялся по той же самой цене и в декабре, и в ноябре, и в сентябре, и даже в апреле. Тут и одного объявления хватит, чтоб сделать соответствующий вывод. Так же нужно помнить, что согласно ФСО — использовать сведения о событиях произошедших дат запрещено. При этом сама информация вполне может быть датирована прошедшей датой.

Бывает, что некоторые оценщики пишут следующие: публикация было такой-то датой, а объект был выставлен впервые тогда–то, или же его выставили в тот или иной период. По сути, это событие уже произошедшее, то есть, до даты оценки. Но, если, по мнению оценщика, эта информация достоверна, он может проверить и использовать.

 

Что писать, если есть два аналога, и при этом голые рынки?

Можно так и писать, что рынки голые. Но нужно будет доказать, что это действительно так. Нужно брать два аналога, и считать.

На сегодня всё. Благодарю что дочитали заметку до конца :)

Вам добра и успехов в работе!

Рекомендую посмотреть

Кадастровая оценка городских земель

Смотрите также

Анализ рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости при проведении оценки

С появлением федерального стандарта оценки № 7 появилась и необходимость подробного проведения анализа рынка недвижимости …

Добавить комментарий