Каким образом определить кадастровую стоимость, а также оспаривание её результатов.

Ознакомившись с содержанием Федерального закона относительно оценочной деятельности, можно заметить, что процедура, которая связана с установкой кадастровой стоимости, обязательно включает в себя определенные этапы. А именно:

• В самом начале непременно нужно утвердить перечень объектов, по отношению к которым устанавливается эта самая кадастровая стоимость.
• Затем необходимо заключить договор и составить положительное заключение эксперта.

Далее нужно позаботиться о нормативных актах, в которых утверждается установленная кадастровая стоимость, поскольку это не одномоментные и тем более не одноразовые акции.

Как мы видим, определение кадастровой стоимости осуществляется на стадии подготовки отчета – в момент, когда оценщик по ГКО в своем отчете пописывает итоговые величины. Само же утверждение кадастровой стоимости осуществляется лишь после того, как подготавливается нормативный акт, где эти результаты получают утверждение. Установленной же эта стоимость считается тогда, когда появляются данные в государственном кадастре недвижимости.

Также важно отметить, что понятие оценочной деятельности, которое подробно описано в ст.3 Федерального закона об оценочной деятельности, - не в полной мере отражает все те отношения, которые возникают в процессе установления стоимости. Таким образом, под оценочной деятельностью следует понимать не только профессиональную деятельность специалиста - оценщика, но и всю совокупность в целом, которая сопровождает весь процесс установления стоимости. А именно - от момента его фиксации в отчете, до его становления как правовой категории и как законного юридического факта.

Теперь можно перейти к оспариванию результатов кадастровой стоимости.

Что выступает предметом оспаривания?

Вопрос о том, что является предметом оспаривания, - является первостепенным. Однозначный ответ на этот вопрос дать сложно, поскольку вариантов может быть несколько. Давайте разбираться.

Вариант №1. Оспаривание решение комиссии.

Если вы оспариваете решение комиссии, то, что вы получаете в результате этого оспаривания? Суд не может на себя взять функции и вынести решение по существу относительно установки кадастровой стоимости, если предмет оспаривания – это решение комиссии. Дело в том, что даже, если решение комиссии и было признано незаконным, вы получите решение суда, по которому все материалы должны будут снова попасть в комиссию для повторного рассмотрения. А каков будет итог повторного рассмотрения – не известно. Нет гарантии того, что комиссия на этот раз вынесет все-таки положительное решение и установит на объект недвижимости кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости. По итогу вы можете снова получить отказ в удовлетворении заявления. Собственно говоря, выходит, что оспаривание решения комиссии может и не привести вас к тому результату, на который вы рассчитываете.

Вариант №2. Оспаривание результатов установления кадастровой стоимости Предположим, вы обращаетесь с заявлением, при этом не просите признать незаконным решение комиссии, а просите установить на объект недвижимости кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости.

Обратимся снова к ст. 2418 Федерального закона об оценочной деятельности. Обращаем ваше внимание на интересную фразу, что там присутствует: если в заявлении указано требование об оспаривание результатов по установлению кадастровой стоимости, то решение комиссии в данном случае не является предметом судебного рассмотрения.

Итак, если вы хотите максимально эффективно разрешить проблемы, которые связанны с внесением изменений в государственный кадастр недвижимости, а так же добиться того, чтоб кадастровая стоимость установлена была равной рыночной стоимости, то вам необходимо предъявлять свои требования, которые связаны непосредственно с оспариванием результатов по установлению кадастровой стоимости.

Кстати, если раньше подобные споры рассматривали только арбитражные суды, то сегодня эти споры рассматривают суды общей юрисдикции уровня субъекта РФ. Если говорить о Москве, то это Московский городской суд или же Московский областной суд. Так же хотелось бы обратить внимание на следующий момент. Слово «арбитражные» было исключено из положения ст. 2418 Федерального закона об оценочной деятельности, а в гражданский процессуальный кодекс были внесены изменения, которые определили подсудность этой категории дел. Потому без ответа остался вопрос о том, в какие суды, собственно, идти с обжалованием решения комиссии по рассмотрению споров относительно результатов установления кадастровой стоимости. По сути, это абсолютно разные споры, где предмет доказывания свой, и предмет иска тоже свой. И, увы, на этот вопрос ответ пока дать сложно. К сожалению, вы можете столкнуться с ситуацией, когда суды общей юрисдикции уровня субъекта, то есть областные или городские суды, откажут вам в принятии заявления об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров относительно результатов установления кадастровой стоимости.

Поступит ли разъяснение о том, куда вам следует обращаться, - не известно. Но факт остается фактом - арбитражные суды вам откажут. На основании какой причины? Дело в том, что они уверенны: это уже подведомственность судов общей юрисдикции. В свою очередь суды общей юрисдикции органов субъектов так же вам откажут по причине того, что к их подсудности относятся только дела по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости.

Выходит, что если вам нужно оспорить решение комиссии, то получается, что с заявлением вам нужно идти непосредственно в суды общей юрисдикции, то есть - в федеральный суд. Как уже было написано выше - это районный или городской суд.

Вопросы - Ответы Вопрос 1. Как правильно описать цель оценки?

Вопрос интересный, поскольку иногда приходится сталкиваться с ситуацией, когда оспаривается отчет, и оспаривается кадастровая стоимость и оппонент в лице ответчика. Правильно указывать цель оценки необходимо для оспаривания результатов постановления кадастровой стоимости. Но открытым остается вопрос о компетенции комиссии. Почему? Дело в том, что на этот счет есть две позиции.

Первая позиция.

Была озвучена в одном из последних постановлений высшего арбитражного суда, и собственно говоря, она озвучивается теми специалистами, которые освещают проблемы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости. Итак, высший арбитражный суд считает, что комиссия не обладает правом проверки содержания отчета. Функции комиссии ограничены тем, что если представлен отчет, если представлено положительное экспертное заключение, если по формальным основаниям, связанных с подготовкой отчета никаких замечаний к ним нет, то в этом случае комиссия обязана принять положительное решение. В тоже время комиссия считает, что это не так, поскольку, если посмотреть на пункт 20 порядка, по которым работает комиссия, то там указано, что комиссия принимает положительное решение только в том случае, если отчёт соответствует положениям ст.11 Федерального закона об оценочной деятельности. В тоже время, посмотреть на объекты аналоги, и признав, что они по каким-то характеристикам не сходятся с объектом оценки, комиссия попросту отклоняет отчет. А когда возникает вопрос о компетенции комиссии в ходе рассмотрения дела в судебном заседании, судьи обычно не придают значения тому аспекту, что комиссия превышает свои непосредственные полномочия.

Вторая позиция.

Теперь о второй позиции судов общей юрисдикции. Предположим, вы оспариваете результат восстановления кадастровой стоимости. На этом некоторые суды говорят, что они вообще трогать решение комиссии не будут, и не будут рассматривать вопрос, вправе ли была комиссия принимать подобные решения или нет. Конечно, оппоненты и ответчики по делу могут использовать доводы, которые были указаны в решении комиссии. Но в этом случае, при подготовке заявлений, вам нужно будет заранее подготовить достойные ответы на те позиции, что были указаны в решении комиссии. Поверьте, это очень важно, поскольку без заблаговременной подготовки можно снова получить отрицательный результат. Ведь суды, когда решаю задачи сохранения и пополнения бюджета, - достаточно позитивно воспринимают позицию критики отчета. Потому, если они находят какие-то замечания, понятные им, то они, само собой, будут их указывать в решении. И это послужит основанием для того, чтобы этот отчет отклонить.

Вопрос 2. Может ли комиссия принимать участие в деле, если оспаривается решение комиссии? И если да, то на основании, какого документа они могут быть представлены в суде, ведь, насколько известно, комиссия юридическим лицом не является.

Никто из членов комиссии, даже председатель не сможет представлять интересы комиссии. Дело в том, что комиссия является объектом публичных правоотношений. Комиссия не является юридическим лицом, но она вправе принимать решения, которые являются общеобязательными. Они являются обязательными для исполнения и для внесения сведений в ГКМ.

Итак, комиссия не является юридическим лицом, поэтому член комиссии не сможет придти и представлять интересы, так как для этого необходимы соответствующие полномочия. Даже председатель комиссии такими полномочиями не обладает - он не сможет явиться в суд и представлять ее интересы. Однако, если подобное будет происходить, можете ссылаться на порядок работы комиссии, и поинтересоваться – на каком основании это происходит.

Вопрос 3. Оспаривание решения комиссии областные суды принимают, и при этом тут же возникает сноска про установление рыночной стоимости одновременно с кадастровой стоимостью. Разве это правильно включать и то и другое?

Это правильно. Такой комбинированный поход может быть одним из вариантов, когда заявляются в суде сразу 2 требования. Каким может оказаться решение суда?

Можно выделить 3 основных подхода судьи к этой ситуации:

Подход первый: суд все-таки решит признать незаконным решение комиссии, установит кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

Подход второй: суд откажет в удовлетворении заявленных требований, обосновывая это тем, что избран способ защиты не соответствующий. Почему так? Дело в том, что, если вы заявляете требования, одновременно оспаривая решение комиссии, и при этом вы просите установить кадастровую стоимость, то решение комиссии само по себе для вас иметь не будет никакого правового значения. Для вас важен, в первую очередь, результат, которого вы должны добиться. А потому этап, который связан с решением комиссии, - этой лишний этап. Находится он вне правового поля. Даже в том случае, если суд все же признает решение комиссии, для вас это обернется без каких-либо правовых последствий.

Подход третий: судья оставляет требования о признании незаконным решение комиссии без рассмотрения, однако рассматривает требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. Затем выносит по одному из этих требований соответствующее решение.

В заключение: не стоит усложнять процесс, предъявляя 2 требования. Вы или оспаривайте решение комиссии по своим тактическим соображениям, или принципиально добивайтесь его отмены. Если же ваша цель - добиться в суде максимально быстрого результата, тогда оспаривайте результаты установления кадастровой стоимости.

Вопрос 4. Кто должен являться ответчиком?

Тут вариантов может быть очень много.

Дела, связанные с оспариванием результатов установления кадастровой стоимости, могут рассматриваться как.

Дела, которые возникают в личных правах отношений.

Дела, вытекающие из исковых правоотношений.

Разница этих дел заключается в том, что дела, которые рассматриваются по публичным правоотношениям, предусматривают привлечение ответчиков. Ответчиками являются люди, защищающие кадастровую стоимость, то есть, ту величину, которая была указана. Суд должен представить доказательство того, что величина, которая указана в отчете, является недостоверной.

При оспаривании результатов установления кадастровой стоимости чаще всего происходит некоторое смещение акцентов, которые связаны с предметом доказывания. Представители, которые отвечают за имущественные отношения в регионе, считают, что в своих возражениях им достаточно указать на недостатки отчета для того, чтоб добиться вынесения решения, в котором заявление не будет отклонено. И хотя эта позиция воспринимается судами, это не совсем правильно.

Дело в том, что недостатки отчета сами по себе - это еще не основание для того, чтоб итоговая величина рыночной стоимости, определенная в отчете, была недостоверной. Между недостатками отчета и итоговой величиной, определенной оценщиком стоимости, должна быть причинная связь. Эти недостатки должны повлиять на эту величину, и повлиять таким образом, чтобы быть весьма существенными. Если это влияние не будет доказано, то в этом случае будут все основания для того, чтобы говорить о том, что отчет, даже если он обладает недостатками, итоговая величина является достоверной и полной.

Если обратить внимание на содержание ст. 12 Федерального закона об оценочной деятельности, то там обозначено, что называется документ, имеющий доказательственное значение, но оспаривается итоговая величина. То есть, сам по себе отчет оспариваться не может. И это следует понимать! В случае, когда выстраивается позицию по делу, связанному с оспариванием, говорить нужно непосредственно об итоговой величине, а не о тех или иных недостатках отчета.

Что касается позиции Федерального закона об оценочной деятельности относительно лиц, которые фигурируют по делам, связанным с оспариванием результата кадастровой стоимости, то выделить можно 2. Это:

Орган, который осуществляет государственную кадастровую оценку.

Орган, который ведет кадастровый учет.

Если обратиться к ст. 2420, там можно прочесть, что в течение 10-ти дней после завершения процесса рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, орган, который осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

Орган, который осуществляет государственную кадастровую оценку - это росреестр.

Органом кадастрового учета является федеральное государственное бюджетное учреждение кадастровой палаты. В качестве ответчиков правильно будет указывать 2 эти структуры.

ФГБУ кадастровый учет важен, так как он отвечает непосредственно за ведение государственной кадастровой недвижимости, и лишь он имеет полномочия вносить соответствующие изменения, которые касаются величины стоимости.

Зачем нужен росреестр? Дело в том, что на росреестре лежит обязанность направлять сведения в области кадастрового учета о результатах рассмотрения спора. Росреестр и ФГБУ кадастровой палаты напрямую задействован в процессах, которые связанны с оспариванием, и они обязательно в качестве ответчика должны указываться.

Кто выступает в роли заказчика? Заказчиками выступают всегда субъекты. И тут важно отметить, что у субъекта есть администрация областная, есть правительство. В каждой администрации, в свою очередь, есть структура, то есть некие подразделения, которые и несут ответственность за имущественные отношения. Эти подразделения контактируют непосредственно с росреестром ФГБУ, а так же принимают участие в подготовке нормативного акта и утверждении результатов относительно восстановления кадастровой стоимости.

Но, обратите внимание на следующий момент: при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, то есть при заявлении о восстановлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, не оспариваются нормативные акты, на которых установлена кадастровая стоимость. Не подвергаются сомнению результаты государственной кадастровой оценки, не оспаривается ни среднее значение и удельные показатели. По отношению этих позиций, никакие интересы субъекта, как заказчика государственной кадастровой оценки - не затрагиваются. Тогда - почему суды иногда привлекают по этим спорам орган местного самоуправления? Дело в том, что именно органы местного самоуправления (на их территории располагается объект недвижимости), являются получателями земельного налога, налога на имущество. Выходит, что их интересы и права все-таки затрагиваются в суде.

Вопрос 5. Областной суд отправил для оспаривания кадастровой стоимости к другому ответчику росреестр. При этом росреестр не согласен, и судебное разбирательство длится уже около 6-ти месяцев.

Не совсем понятно, какому именно ответчику был отправлен росреестр. Скорее всего - ФГБУ или привлекли к участию в деле имущественные отношения. Вообще, замена ответчиков – случай редкий. Обычно суд привлекает представителя росреестра ФГБУ и имущественных отношений. Представить даже сложно, кто еще может быть по этим делам ответчиком. По сути, только представители этих структур.

Вопрос 6. Если оспаривается кадастровая стоимость на основании рыночной, то, сколько может действовать рыночная стоимость, установленная судом? Может ли случиться так, что через пять лет, даже после оспаривания,, снова произойдут изменения?

Это весьма глубокий вопрос. Если открыть положение ст. 66 земельного кодекса, в ч. 2 написано, что кадастровая государственная оценка осуществляется за исключением тех случаев, которые указанны в ч.3 этой же статьи. А в ч. 3 этой статьи написано, что в случае восстановления рыночной стоимости – оценка признается равной ей. Выходит, что, если в результате оспаривания установлена рыночная стоимость, то объект недвижимости с установленной рыночной стоимостью не должен попадать под государственную кадастровую оценку. Однако эта позиция пока что является только теоретическим выводом, которая исходит из ст.66 Земельного кодекса.

Если вы когда-то столкнетесь с такой ситуацией, начните с того, чтоб освоить нормативный акт субъекта, где указан объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, равная рыночной. И попытайтесь добиться исключения его из перечня со ссылкой на ч.2 ст. 66 Земельного кодекса РФ. Стоимость, которая установлена в результате, при оспаривании будет действовать до проведения следующей государственной кадастровой оценки. Насколько долго может длиться этот период? Сегодня срок составляет 5 лет. В Москве и Московской области этот срок составляет – 3 года. То есть, в Москве, С.Петербурге (в том числе, кстати, в Севастополе – 2 года), и на протяжении 5 лет установленная стоимость будет действовать по отношению остальных субъектов России.

Вопрос 7. Нужно физическому лицу идти в арбитражный суд или стоит обращаться в суды общей юрисдикции?

Однозначно – не в арбитражный. Вам пора уже забыть про арбитражный суд. Хотя некоторые специалисты до сих пор считают, что юридические лица должны идти в арбитраж и физические суды общей юрисдикции.

В настоящий момент это не так. И юридические и физические лица должны идти в суды общей юрисдикции. Какой-то период времени арбитражные суды принимали эти заявления. Шла некая раскачка. Но сегодня московском регионе суды утверждают, что споры, связанные с результатами оспаривания кадастровой стоимости, не подведомственны арбитражным судам. Поэтому нужно идти в суды общей юрисдикции. Нужно вначале идти в суды уровня субъекта. Если вам в этом случае откажут в принятии искового заявления, у вас будет основание обращаться в какой-то районный или городской суд с соответствующим заявлением.

Вопрос 8. Какое постановление арбитражного суда свидетельствует о том, что комиссия проверять отчет не может - не имеет право?

Данное постановление 13839 вышло еще 11 февраля 2014 года. В нём как раз и обсуждается статус комиссии. В постановлении указано, что комиссия не имеет ни каких процессуальных полномочий. Однако, перед тем, как подготавливается постановление президиума по какому-либо конкретному вопросу, судья высшего арбитражного суда, коллегия, направляет на рассмотрение президиума это дело.

Это означает, что сперва рассматривается коллегия, вынося определения, где обозначаются причины, по которым этот вопрос должен рассмотреть президиум. Данный момент был исключен не в постановлении президиума высшего арбитражного суда, а в определении - в определении этот момент есть, а в постановление не попал. Может быть, побоялись слишком радикальных решений подобных вопросов.

Вопрос 9. Если комиссия отказала в установлении кадастровой стоимости в нужном размере, можно ли повторно обратиться в комиссию? Если все замечания комиссии будут устранены, итоговая величина рыночной стоимости по отчетам изменится?

В комиссию повторное обращение практикуется, только нужно будет правильно переделать отчет, а так же необходимо будет получить на него положительное экспертное заключение. По итогу, скорее всего, это будет уже абсолютно новый отчет. И вот уже с ним можно отправляться повторно в комиссию. Конечно, нет гарантии, что устранив замечания, что были сделаны комиссией, вы получите положительное решение.

Так же важно отметить, что если вы, обратились в комиссию, например, в 2014 году, и она отказала вам в удовлетворении этого заявления, то в 2015 году этот отчет при получении на него положительного экспертного заключения, может быть пересмотрен лишь по итогам 2015 года.

В том случае, если вы оспариваете или результат на основании старого отчета, или решение комиссии, и при этом добиваетесь положительного результата, тогда кадастровая стоимость уже будет пересматриваться по итогам 2014 года. То есть, вам не придется зря терять целый год.

Итак, подчеркнем, что обращаться в комиссию после того, как исправлены недостатки отчета, - можно, но результат будет зависеть от того, какие это были недостатки, каким образом они повлияли на формирование итоговой величины рыночной стоимости.

И такой момент: если вы уверены, что ваш отчет достойный, и с этим отчетом вы сможете пройти суд и доказать, что выводы, которые сделаны относительно подходов, методов, анализа рынка - правильные. Если сможете отстоять в суде, то зачем исправлять эти недостатки, зачем испытывать судьбу повторно, тем более комиссия - это орган политический, в первую очередь. Они в любом случае будут выискивать недостатки с целью отказа в удовлетворении заявления.

Вопрос 10. Интересует судебная практика по делам о результатах определения кадастровой стоимости – может, по количеству выигранных споров имеются какие-то статистические данные?

Статистические данные есть – посмотреть можно на сайте росреестра. Судя по статистике - 50% споров все-таки выигрывается.

Вопрос 11. Можно ли оспорить результаты установления кадастровой стоимости после заключении экспертной комиссии по отчету?

В случае, если заявление вы подаете сразу в суд, а не в комиссию – тогда можно попробовать. Необходимо внести не заключение экспертной комиссии, а само заключение эксперта саморегулируемой организации. Когда заявление физическим лицом сразу подается в суд , то в этом случае положительного экспертного заключения не требуется. Является обязательным положительное экспертное заключение лишь для определенных случаев – например, при обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Вопрос 12. На какую именно дату следует проводить оценку?

Оценку проводить необходимо на дату, на которую установлена была кадастровая стоимость. Дату эту берите из нормативного акта субъекта, где были утверждены результаты. Или же берите даты с отчета по кадастровой, государственной оценке. Кстати, это указано в постановлении 12839 президиума высшего арбитражного суда.