Продолжаем отвечать на вопросы по предыдущей теме.
Вопрос 13. Если оспаривается федеральное имущество, федеральная собственность - какова процедура обращения в комиссию, при этом заказчиком оценки был арендатор.
Суть процедуры не меняется. И значения не имеет, кто именно выступает в роли инициатора оспаривания. Будь то арендатор, или собственник - путь только один. И это положение 24.18. Это порядок. Поэтому процедура, по сути, будет та же самая. Готовится отчет, положительное экспертное заключение, кадастровая справка, свидетельство о собственности. И потом можно обращаться в комиссию.
И важно отметить следующее относительно постановления 13.839: оно расставило все на свои места. Арендаторами являются заинтересованные лица, и поэтому они вправе оспаривать отчет. Практика по Москве меняется, и можно заметить, что меняется она в положительную сторону.
Вопрос 14. На какую дату устанавливается рыночная стоимость по вновь учтенным земельным участкам?
На сегодняшний день у многих может возникнуть недопонимание сути этого вопроса. И это в свою очередь приводит к отказу в удовлетворении установки рыночной стоимости. Дело в том, что происходит непонимание со стороны оценщика и со стороны тех, кто защищает интересы титульных владельцев объектов недвижимости. С чем связано это недопонимание? Итак, для постановления рыночной стоимости по вновь учтенным земельным участкам берем положение ст. 2420 Федерального закона об оценочной деятельности. Казалось бы, что черным и по-русски тут написано о том, что кадастровая стоимость должна определяться на дату внесения средней государственной кадастровой недвижимости. Но есть одно «но», и оно связано с позицией президиума высшего арбитражного суда, которая была высказана с учетом постановления 10761 25 июня 2013 года.
Президиум высшего арбитражного суда попытался провести дискуссию на тему соотносимости и сопоставимости результатов определения кадастровой стоимости. И высказал следующее: кадастровая стоимость вновь образованного земельного участка формируется на основании базовых удельных показателей, которые утверждены непосредственно нормативным актом. По сути, неважно, когда именно были внесены сведения об этом земельном участке, важно то, что, если кадастровая стоимость формируется на основании удельных показателей, (а удельные показатели были сформированы по состоянию на дату, на которую устанавливалась кадастровая стоимость), то именно это и должна быть дата, на которую устанавливается рыночная стоимость.
Да, получается какая-то неразбериха, связанная с тем, на какую дату устанавливаться! Либо на дату установления кадастровой стоимости (она указана в нормативном акте субъекта об утверждении результатов установления кадастровой стоимости, и в отчете по государственной кадастровой оценки) либо на дату внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.
В случае, если вы поступите в соответствии с рекомендацией президиума высшего арбитражного суда - не факт, что эта позиция будет воспринята судами общей юрисдикции. Почему? Во-первых, правовые позиции президиума высшего арбитражного суда вовсе не являются обязательными для судов общей юрисдикции. Все они будут смотреть на объединенный верховный суд, позиции которые будут высказаны экономической коллегией этого объединенного верховного суда. Поэтому раньше между верховным судом и высшим арбитражным судом были некие требования в подходах, связанных с оценкой доказательства. Некоторые противостояния, конечно же, были. Не факт, что позиция, которая изложена в постановлении президиума 10761 будет воспринята судами общей юрисдикции. Скорее всего, они вообще будут ориентированы на четкое и неуклонное выполнение положения ст. 2420. Поэтому, когда проводится оценка, то датой определения кадастровой стоимости должна быть дата внесения сведений в ДКМ о вновь учтенном земельном участке. Если же в суде возникнут возражения по этому поводу, и кто-то из ответчиков будет ссылаться на позицию, которая отмечена в постановлении президиума, то можно будет возражать. Говорить следует о том, что позиции президиума не соответствуют положению ст. 2420, то есть не являются обязательными для судов общей юрисдикции. Но, если противостояние будет жестким, если будете чувствовать, что суд склоняется в эту сторону, то в данной ситуации выход только один - нужно подать ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы. Поверьте, только так может решиться эта проблема. По-другому никак, к сожалению. Иначе можно получить отказ в иске по той причине, что удельный показатель - это база, причём удельный показатель берется на 1 января года, по нему же и устанавливается кадастровая стоимость.
Относительно ретроспективной замены очень важна дата обращения, но нужно будет посмотреть ст. 2420. Поэтому очень важен год обращения. Если вы обращаетесь в комиссию в конце 2014 года, а результаты рассмотрения переносятся на 2015 год, то по итогам, если вы получаете положительное решение, вы сможете пересмотреть кадастровую стоимость за 2014 год. Делается это путем подачи декларации по земельному налогу. Если вы подали ее в 2014 году, то уже 1 января 2014 года можно пересчитать земельный налог и налог на имущество.
Вопрос 15. Может ли заказчик подать свое заявление заново, если действие отчета уже истекло. Ситуация была следующая: отчет создан в июне 2014 года, срок действия отчета составлял 6 месяцев. Отказ от комиссии бы получен в январе 2015 года, оставался месяц до окончания действия отчета. Заявление снова можно подать в марте 2015 года?
Положение ФСО №1 свидетельствует о том, что для целей совершения сделки отводится 6 месяцев. Но ничего в этом положении не говорится об оспаривании результатов кадастровой стоимости. Поэтому в отношении отчета по истечению 6 месячного срока заявления по оспариванию результатов кадастровой стоимости не применяется. Это просто невозможно. Но ситуация может иметь и другой оборот. А именно: кадастровая стоимость отдельная, к сделкам никакого отношения не имеет. Если будет возникать такая ситуация, можете смело говорить о том, что пункт о 6 месячном сроке действует только для целей совершения сделок. Сам же отчет может быть рекомендован. Ведь в отношении кадастровой стоимости таких сроков нет.
Вопрос 16. Как проходит процедура возврата налоговых сумм, если они уже перечислены по результатам кадастровой государственной оценки?
Процедура проходит шаблонно.
Подаете уточнённую налоговую декларацию.
Заполняете новую налоговую декларацию. Далее указываете налог, рассчитанный на основании величины, которая установлена по вступившему в законную силу решению суда, или решению комиссии. Под решением комиссии подразумевается заключение, которое нашло свое отражение в государственном кадастре недвижимости. Эта процедура бухгалтерам известная, поэтому более подробно говорить о ней нет смысла.
Конечно. под вопросом следующий момент - нужно ли оценщику заниматься этими делами? Но только так может быть уточненная налоговая декларация по земельному налогу и налогу на имущество.
Вопрос 17. Комиссия отказывается принимать повторно документацию по одному и тому же объекту. Новая экспертиза мотивируется тем, что инструкция, по которой повторная подача документов возможна только в случае недокомплектации пакетов, допускается при обращении в первый раз. В случае, если в первый раз вопрос был по существу рассмотрен, то повторное рассмотрение невозможно. Предлагают обращаться в суд. Можно ли как-то попробовать доказать, что обращаться повторно в комиссию все же актуально?
На сегодняшний день такой инструкции нет, и единственный документ - это порядок формирования работы комиссии 2012 года. И в данном документе по этому поводу ничего не сказано. Про повторное обращение там тоже нет информации. А потому, если возникает необходимость повторно обратиться в комиссию, нужно подготовить все документы, исправить недостатки отчета (в том случае, если уже был получен отказ от комиссии в принятии этого заявления) и нужно обращаться в суд. Цель в данном случае - обжалование действий комиссии с отказом в принятии вашего заявления. В таком случае вы 100% сможете добиться результата и заставите комиссию все-таки рассматривать эти материалы. Только каковы будут эти результаты рассмотрения – предугадать невозможно. То ли комиссия будет напугана судебным решением, то ли обозлится и напишет такие замечания на ваш отчет, что потом и в суд идти будет с заявлением проблематично.
Вопрос 18. Интересует затягивание судебных разбирательств и установление препятствий - до какого момента это будет происходить? Росреестры отправляют в районные суды, а областные суды вовсе не удосужились использовать практику арбитражных судов по оспариванию. Было бы неплохо, если б они вместе выступили на верховном суде и разобрались окончательно относительно алгоритма оспаривания?
Как правило, затягивание подобных дел - это в интересах бюджета. Дело в том, что чем дольше тянется такое дело, тем больше денег работает на этот бюджет. Почему все-таки суды идут на поводу у росреестра? Проблема в том, что суды – это, по сути, часть нашего государственного механизма.
Итак, суть вопроса - до какого момента? К сожалению, ответить на данный вопрос сложно. Наверное, потому, что суды несколько халатно относятся к срокам при рассмотрении подобных дел.
В настоящее время суды общей юрисдикции придерживаются мнения, что дела по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости должны рассматриваться как дела, вытекающие из публичных правоотношений. Срок на рассмотрение такого дела должен составлять 10 дней. В то же время в ГПК вообще ничего конкретного не сказано о сроках, отведенных на проведение подготовки по подобным делам. В результате подготовка длится достаточно долго. Как известно, длиться она может вплоть до 2 месяцев, а то и дольше.
Вопрос 19. Какие нормативные акты, на основании которых результаты не должны включаться в массовую кадастровую оценку?
Это ч.2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации - именно там об этом все сказано. Вы можете смело на него ссылаться.
Вопрос 20. Есть вопрос по поводу оспаривания кадастровой стоимости. Земельные участки приняты во внимание довода ответчика о некорректности положения отчета в оценке. Не нарушает ли процессуального права в данном случае суд, который не обладает специальными знаниями в области оценочной деятельности. Если суд не учитывает аспекты, в частности не назначает экспертизу. Ст. 2418 в деле не применялась. Действовало лишь правило о распределении кадастровой стоимости деления участков.
Право на это он имеет. Потребность назначения экспертизы, привлечения специалиста к участию дела - это осуществляется исключительно по усмотрению судьи. Когда судья считает себя компетентным в деле, где производится разбирательство в вопросах, связанных с использованием объектов аналогов, он может это сделать. Зачем? Для того, чтобы правильно дать оценку того, правильно ли применены корректировки. Жаловаться потом на то, что суд без назначения экспертизы не мог принять верное решение, и то, что он не обладает специальными знаниями, - бессмысленно. Эти доводы не пройдут в качестве основания жалобы. Но можно пойти другим путем.
Предположим, суд начинает задавать вопросы относительно корректности применения объектов-аналогов, и поводу того, что в своем отчете оценщик берет объекты-аналоги, которые существенным образом по своим экономическим, материальным, и физическим характеристикам отличаются от объекта оценки. Судья - это юрист, который обладает опытом, может сделать вполне обоснованный логический вывод. О том, что в отчете есть недостатки, и эти недостатки повлияли существенным образом на формирование итоговой величины – судья будет в любом случае знать. Но отклонять собственное решение без проведения экспертиз станет не каждый. Да, суд вправе давать свою оценку содержания отчета. Но, уровень погружения суда в содержание отчета напрямую зависит от компетенции самого судьи, который ведет дело.
Конечно, есть судьи, которые весьма хорошо разбираются в сути дела. Но нужно иметь в виду, что суды с большим удовольствием будут воспринимать любую критику отчета. Адекватную критику, которая будет озвучиваться для того, чтоб стоять на защите первостепенных интересов бюджета. То есть, суд заинтересован в том, чтобы отклонять отчет. Выверенный отчет и безупречная работа в судебном заседании - это те, задачи, которые стоят не перед каждым судьей, а лишь перед теми, кто собирается добиваться положительного результата.
Вопрос 21. Какая экспертиза отчета обычно проводится - нормативно-методическая или с подтверждением стоимости? И может ли быть достаточно проведения только нормативно-методического заключения?
На самом деле, не важно, какая будет проведена экспертиза. В действующий Федеральный закон пока еще не внесены изменения, в том числе осталась без изменения ст. 17.1. Поэтому вполне можно проводить нормативно-методическую экспертизу. На суд положительное экспертное заключение сильного впечатления не производит, они оценивают его лишь как одно из доказательств. То есть, как достоверное письменное доказательство. Но оно не является экспертизой по смыслам гражданского процессуального кодекса. Потому что экспертиза не назначается на основании определения суда, и нет предупрежденья об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Был интересный случай. Вместо положительного экспертного заключения представлено было некое консультационное заключение, которое подготовлено было каким-то специалистом. Судья отклонил это заключение, ссылаясь на то, что:
- Это не экспертное заключение, это не заключение эксперта, а некое консультационное заключение.
- Что выполнено заключение не экспертом саморегулируемой организации.
- Оно не утверждено в установленном порядке. Даже в качестве письменного доказательства они его не понимают.
Нормативно-методического заключения вполне достаточно, ведь судам трудно понять, в чем принципиальная разница. Комиссия же принимает решение и признает отчет недостоверным. Но в тоже время признает достоверным относительно законодательства положительное экспертное заключение по поводу этого отчета. Это является дополнительным аргументом, показывающим как не должна работать комиссия. Ведь нельзя отклонить отчет, признав соответствующим законодательству положительное экспертное заключение на него. Тогда, в общем, нужно говорить, что экспертное заключение вовсе не может быть достоверным, потому как не может достоверное положительное экспертное заключение подтверждать недостоверный отчет.
Вопрос 22. При заявленном оспаривании кадастровой стоимости, на какие аспекты судьи в большей степени обращают свое внимание? Рассматривают ли судьи в деталях математический аппарат, и смотрит ли подробно на выбор аналогов?
Обычно судьи сразу занимаются изучением и анализом того, что им понятно. Чем проще объяснение сюжетов, связанных с недостатками отчета, тем позитивнее оно воспринимается судами. Это можно считать в некоем роде банальным психологическим фактором, когда в анализ берутся вначале самые понятные моменты. Что касается объектов-аналогов и их характеристик, то суду их можно наглядно показать. Вот объект оценки, вот его характеристики, одно местоположения, рельефность. А вот объект-аналог, который взят для того, чтобы определять стоимость земли другой категории. Нельзя брать этот аналог для того, чтобы при его использовании формировать рыночную стоимость. Чем проще будут ваши объяснения относительно содержания отчета, тем позитивнее оно воспримется судьей.
Что касается непосредственно математического аппарата, то судья вряд ли будет глубоко погружаться в содержание. Дело в том, что если будут формулы - судам объяснить их будет очень трудно. У каждого судьи задача одна: упростить по максимуму ситуацию, то есть сделать задачу для себя максимально понятной для того, чтобы потом на основании упрощения сделать выводы относительно решения и содержания отчета.
Итак, чем проще аргументация, тем позитивнее она воспринимается судами.
Вопрос 23. Была установлена для земельного участка рыночная стоимость, но сейчас участок необходимо разделить. Интересно, какая же стоимость должна быть после разделения? Которая уже оспорена? Или все же придется оспаривать?
Когда судебное решение уже состоялось, и решение вступило в законную силу, то это решение является основанием для внесения сведений об изменении стоимости земельного участка в государственную кадастровую недвижимость. Поэтому стоимость земельного участка рассчитывается пропорционально той, которая была внесена в ГКМ на основании судебного решения. В этом случае, когда устанавливается эта стоимость, на индивидуальную рыночную стоимость перестают действовать удельные показатели относительно этого земельного участка. То есть, стоимость должна теперь рассчитываться на основании судебного решения.
Вопрос 24. В нашем городе обязательно требуют положительное экспертное заключение на отчет. На какой из законодательных актов можно ссылаться, ведь на самом деле он не требуется при подаче документов физическим лицом в суд?
Ссылаться можно на ст. 24.18. Там по этому поводу все сказано: положительное экспертное заключение является обязательным только для обращения в комиссию.
Вопрос 25. Физические и юридические лица в настоящий момент могут обращаться сразу в суд? Или сразу в суд могут обращаться только физические лица? Просто было так, что суд отказал в принятии заявления от юридического лица и направил в комиссию.
Так и есть. Запомните, что для юридических лиц является обязательным предварительное обращение в комиссию. Для физических лиц такой порядок обязательным не является. Физические лица могут обращаться непосредственно в суд. И при обращении в суд они могут не нести туда положительное экспертное заключение. Юридическим лицам нужно идти сразу в комиссию, физическим – либо в комиссию, либо в суд.
Вопрос 26. Можно ли самому выбрать суд - Или арбитраж или общую юрисдикцию. Если да, то куда лучше обращаться?
Что касается выбора, то выбирать тут нельзя. Здесь очень четкая привязка и подведомственность. Альтернатива может быть только у физических лиц, потому что физические лица могут обратиться не по месту нахождения ответчика, ее органа, который принял решение (этим органом являются росреестры), а по месту своего жительства. И это единственная возможность.
Вопрос 27. Как нужно вести себя ответчику, которого вызвали в суд в качестве эксперта, если на суде рассматривается его отчет и положительное заключение нормативно-методической экспертизы.
Когда рассматривается отчет в суде, подготовленный оценщиком, и положительное экспертное заключение на него, то оценщик в качестве эксперта по данному делу вызван быть вообще не может. Он может быть вызван только в качестве специалиста, который ответит на вопросы, что возникают у суда, либо же просто в качестве свидетеля.
Теперь о том, как ему следует вести себя. Естественно, ему нужно всеми силами поддерживать свой отчет и постараться максимально полно и точно ответить на вопросы, которые будут возникать у суда по содержанию этого отчета. Отвечать нужно таким образом, чтобы сомнений у суда относительно правильности выводов никаких не было.
Если оценщик представляет суду отчет в судебном заседании, ему задается вопрос относительно содержании этого отчета. И нужно четко представлять уровень нормативной регламентации, в положениях, связанных с подготовкой отчета. Потому что ссылаются на достоверность, достаточность, обоснованность - это основные принципы. Это не формальное основание. Это оценочная вещь.
Вопрос 28. По земельному участку относительно ст.66 все ясно, а как быть с объектом капитального строительства?
Относительно объектов капитального строительства нигде не прописаны нормы о том, что кадастровая стоимость должна устанавливаться в районе рыночного. Исходить следует из содержания ст. 24.18, где говорится о том, что в отношении объектов недвижимости она должна устанавливаться именно такой и именно комиссией. И суды должны придерживаться этого правила.
Судья в свою очередь может написать, что в статье 24.18 он не видит требований относительно объектов капитального строительства. И поэтому кадастровая стоимость должна устанавливаться рыночной. Но таких решений суд не выносит. Если б такое решение было бы вынесено судом, то это была бы катастрофа. И тогда срочно нужно было бы вносить изменения в Федеральный закон об оценочной деятельности.
Вопрос 29. В процессе дела выясняется, что физическое лицо должно пройти комиссию росреестра. Сам же Верховный суд не принимает отчет без экспертного заключения срока. Правомерно ли это?
Тут сразу 2 правонарушения, так как ни то, ни другое не правомерно. Не вправе они отклонять отчет только потому, что на него нет положительного экспертного заключения. Это требование актуально только для комиссии. Но, если у суда возникают вопросы относительно содержания отчета, он может назначить экспертизу. В 913 постановлении говорится о проведении экспертизы отчета. Но о проведении повторной оценки не сказано ничего. В постановлении сказано непосредственно о проведении экспертизы отчета. И все же, эта аргументация не совсем правильна, потому что провести экспертизу отчета путем решения судьи невозможно. Тем более, если такая экспертиза уже была проведена экспертом в срок. Ее можно провести только в порядке, о котором гласит ст.171. И провести ее может только та самая регулировочная организация, членом которой является оценщик. Если суд будет принимать решение о назначении экспертизы отчета (не повторной оценки, а именно экспертизы отчета), то агрегатом этой экспертизы может быть эта саморегулируемая организация.
Если же будет возникать вопрос относительно повторной оценки, то, давайте разберемся - что она вам даст? Вы получите еще одно субъективное мнение оценщика. Оно в соответствии с положением ГПК и АПК преимущественного значения иметь не будет. Потому что для суда нет доказательств заранее установленной силой. Есть отчет, есть положительное экспертное заключение на него. Будет проведена экспертиза, и вы получите новый отчет и новую величину, и суду все равно нужно будет принимать решение.
Вопрос 30. На какую дату по оспариванию делается отчет об оценке?
Необходимо смотреть сперва нормативные акты, которые утверждены результатом государственной кадастровой оценки. По Москве указано, что стоимость устанавливается по состоянию на 1 января каждого года. Если такого нормативного акта нет, то необходимо добиваться получения информации от росреестра, и о том, какая дата указана в отчете о государственной кадастровой оценке. Только в этом случае вы не ошибетесь.