Вторник , Июль 25 2017
Домой / Оценка стоимости / Земельный участок: выкупаем со знанием дела

Земельный участок: выкупаем со знанием дела

Эта тема только на первый взгляд кажется несложной. А между тем здесь есть достаточно много подводных камней. Незнание всех нюансов, касающихся изъятия  земельных участков, может обернуться дополнительными проблемами.

К примеру, администрация выделила вам квартал площадью 12 га для развития застроенной территории. Но в этом квартале уже располагаются жилые дома частного сектора или, допустим, аварийное жилье и двух-, трехэтажные дома. Для потенциального инвестора это создаст ряд обременений. Ведь застройщику необходимо будет куда-то переселять этих людей.

Второй важный момент. Когда администрация города выделяет вам район для развития застроенной территории или квартал, это не обязательно будет городская земля. Возможно, частично здесь будут входить территории, принадлежащие частным собственникам. Вот, например, у нас попал частный сектор. Из 20 участок – 12 застроены жилыми домами принадлежат частному сектору. Здесь опять в отчёте у нас получается целая матрёшка: необходимо будет оценить поединично каждый дом с земельным участком, потому что это та выкупная стоимость, которую должен уплатить застройщик. Потому что, по сути, администрация производит изъятие земельного участка для своих нужд, хотя и для развития застроенной территории. Иначе говоря, застройщик выплачивает выкупную цену собственникам земельных участков вот этих частных жилых домов.

Согласно статье № 49 Земельного Кодекса, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляются в исключительных случаях. Это выполнение международных обязательств, размещение следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Сюда можно отнести объекты: энергетических систем, использования атомной энергии, обороны и безопасности, транспортных путей сообщений, информатики и связи, а также объекты, обеспечивающие космическую деятельность, статус защиты государственной границы, линейные объекты, объекты систем электро и газоснабжения, автомобильные дороги федерального, регионального и муниципального внешнего значения и иные обстоятельства, установленные законодательством. Например, для олимпиады в Сочи в 2014 году или международного форума АТЭС Владивостока в 2012 году.

 Принудительное изъятие

 В принципе, сюда же можно включить и изъятие земельных участков для развития застроенной территории. Так как городская территория имеет плотную застройку то, в принципе, администрации ничего другого не остается, как перенести строительство нового жилого фонда в другое место. Поэтому они уже просто вынуждены изымать у собственника земельные участки частного сектора.

В соответствии со ст. 55 принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только по условиям предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

 Чем выкупная цена отличается от рыночной стоимости?

 Из чего обычно складывается выкупная цена? Во-первых, из рыночной стоимости, которую считают оценщики. Под равноценным возмещением понимается выкупная цена, которая включает рыночную стоимость выкупаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки причиненные собственнику изъятием земельного участка. Включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств или третьими лицами в т.ч. упущенную выгоду. Отвечая на вопрос, чем выкупная цена отличается от рыночной стоимости, подчеркнем, что в рыночную стоимость мы посчитали только стоимость земельного участка и дома, а в выкупной стоимости – должны учесть все убытки.

В целом изъятие земельных участков, говорится в официальных документах, происходит при условии предварительного равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Т.е. по закону рыночную стоимость должен определить оценщик.

Здесь у нас возникает вопрос. Государство говорит о том, что оценщик должен определять стоимость. Он выигрывает торги на право заключить контракт. В свою очередь, собственник участка точно также привлекает своего оценщика. Обращается в экспертизу или делает заключение эксперта по суду.

Получается, вроде бы как, правда и на стороне оценщика, который заключил контракт. Потому что он был выбран среди многих по каким-то лучшим характеристикам. К примеру, как оценщик, имеющий большой стаж работы, проводивший аналогичные виды работ. С другой стороны – собственник участка, который точно также привлек оценщика. Обратился в экспертизу и предоставил в суд свою оценку. Какой здесь исход событий?

Однозначным ответом тут не обойдешься. Многое будет зависеть от обстоятельств.

При изъятии или реализации земельных участков необходимо точно оценить их стоимость, потому что это влияет на размер компенсации при изъятии, а также это необходимое условие при назначении цены передачи прав на владение участком. По закону стоимость участка должен определять оценщик, который представляет отчёт и выносит заключение о стоимости. И оценка таких участков всегда сопряжена с рядом специфических особенностей.

Перечислим самые частые и основные особенности, которые могут ввести в заблуждение оценщика.

1 – выкупная цена отличается от рыночной стоимости. Выкупная цена учитывает не только рыночную стоимость участка, но и те расходы, а иногда и моральный ущерб, которые несёт владелец данного участка при его изъятии. Но и это не всё. Есть такое понятие как упущенная выгода. То есть, владелец уже почти заключил договор аренды с арендатором его участка, как вдруг выясняется, что его участок подлежит изъятию. В этом случае владелец теряет деньги, которые он мог бы получить при удачной аренде участка и которые он потерял из-за его изъятия. Это значит, что упущенная выгода (в данном примере плата за аренду) также должна быть учтена при оценке участка.

2 – при учёте в оценке участка такого фактора, как обременение этого участка правом аренды, следует помнить, что этот фактор (обременение) занижает стоимость оцениваемого участка. Это актуально в тех случаях, когда арендатор собирается выкупить арендуемую им территорию.

3 – при покупке (этот пункт касается покупки, а не изъятия участка) участка, следует внимательно ознакомиться с характеристиками участка, которые прописаны в договоре и реальными характеристиками участка, что называется де-факто, а также особо внимательно следует сравнить описанные в документе и реальные характеристики участка. Почему такое внимание следует уделить этому пункту? Потому что, при наличии каких-либо неоговорённых документально негативных характеристик участка, стоимость его занизится. Этого понижения будет вправе требовать покупатель, и закон будет на его стороне.

4 – НДС при реализации участка. Операции, связанные с реализацией земельных участков не признаются облагаемыми НДС по 6 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса. Почему так происходит? Дело в том, что под реализацией участков понимается не переход самого участка от одного лица к другому, а переход прав владения участком. Таким образом переход прав на владение участком является операцией, которая не облагается НДС, а значит и при оценке такого участка НДС не учитывается. Здесь действует исключение при продаже прав аренды. Продажа права аренды не является реализацией, это не переход прав на собственность и поэтому при продаже, либо при переуступке прав на сдачу участка в аренду обязательна уплата НДС.

5 – вопросы, связанные с сервитутом. Наиболее этот вопрос актуален при выкупе земельных участков, потому что сервитут подразумевает захват государством части территории под свои какие-либо нужды (строительство дорог, магистралей, ЛЭП и т.д.). Дело в том, сервитут полностью ограничивает владельца в возможностях пользования  участком. По факту, участок выходит из собственности владельца, хотя формально и остаётся во владении. Здесь оценка такого участка – вопрос каждого конкретного случая. Сколько будет стоить такой участок? Можно рассчитать стоимость, просто вычтя стоимость захваченной сервитутом части. Но в таком случае правомерно считать, что этой части нет у владельца вообще, и это противоречит формальному наличию этой части земли в собственности владельца. Но и игнорировать сервитут нельзя, потому что полноценное использование захваченного участка невозможно. Правильнее всего считать сервитут обременением, и понижать стоимость по этому принципу. Но всё равно, вопрос о том, каково понижение цены вследствие данного обременения остаётся открытым.

6 – подбор аналогов оценки. Этому вопросу должно быть посвящено целое руководство, но вкратце можно сказать, что аналогом считается тот объект, который максимально схож по оцениваемым параметрам. Набор же оцениваемых параметров является базовым знанием каждого более-менее профессионального оценщика.

Это далеко не полный перечень аспектов оценочной деятельности, на которых можно «споткнуться» при оценке земельных участков, но владение этой информацией вполне достаточно, чтобы оградить себя от грубейших ошибок в этом нелёгком деле.

 

Смотрите также

Как правильно продавать оценочные услуги и выжить в кризис оценщику?

В данной заметке я затрону важные вопросы, которые почему-то большинство оценщиков стараются не замечать. И …

Один комментарий

  1. Валентина

    Работаю в земельной сфере много лет, хочу сказать, что ваша статья очень полезная. Даже для себя я выявила несколько моментов, о которых даже не догадывалась. Действительно, в выкупе участка столько подводных камней, что порой хочется это все бросить. Дело это очень тонкое и кропотливое. За моими плечами собственный опыт выкупа, и от себя добавлю, что много зависит от оценщика.

    Ответить

Добавить комментарий