Блог оценщика Как начать зарабатывать в сети интернет:полные пошаговые методики
Related Articles
Продолжаем разговор об оценке девелоперских проектов. Сначала остановимся на некоторых общих нюансах.
Цель и назначение оценки девелоперского проекта
Целью оценки девелоперского проекта, как правило, является определение рыночной или инвестиционной стоимости проекта.
Чаще всего, рыночная стоимость определяется для следующих случаев:
- для целей сделки купли-продажи проекта;
- для привлечения финансирования (банковский кредит, IPO).
Помимо перечисленного выше, перспективной может оказаться оценка рыночной стоимости проекта для конкретного незастроенного земельного участка с целью оспаривания его кадастровой стоимости. Дело в том, что, поскольку кадастровая стоимость рассчитывается методами массовой оценки для целого массива земельных участков (без учета индивидуальных характеристик каждого), она может быть завышена для определенного участка из этого массива. Причиной может послужить, например, наличие на данном участке каких-либо обременений или сервитутов, существенно снижающих, по сравнению с соседними участками, плотность его возможной застройки, а, следовательно, и его инвестиционную привлекательность.
Инвестиционная стоимость рассчитывается, как правило, для внутренних целей, для принятия управленческих решений в отношении оцениваемого проекта (например, для принятия решения о вхождении девелопера в предлагаемый проект).
Общие требования к использованию данных при проведении оценки девелоперского проекта
При проведении оценки нередко возникает вопрос о том, можно ли и нужно ли оценщику использовать в своей работе данные девелопера об оцениваемом проекте (например, условия привлечения заемного финансирования для проекта, планируемый график строительства и т.д.). Тут все зависит от вида рассчитываемой стоимости. Как и в других случаях, при оценке рыночной стоимости проекта необходимо ориентироваться на средне-рыночные данные по аналогичным проектам, т.е. рассматривать проект с точки зрения его «усредненного» потенциального покупателя. При определении инвестиционной стоимости, наоборот, по максимуму использовать сведения владельца проекта, т.к. такая оценка выполняется для понимания экономической целесообразности проекта с уже имеющимися возможностями. Тем не менее, обращаю внимание, при расчете даже инвестиционной стоимости проекта оценщик должен анализировать корректность предоставляемых данных и строго придерживаться рыночных реалий и требований законодательства.
Срок реализации девелоперского проекта и его влияние на оценку
Проект проекту рознь. Есть проекты, которые можно реализовать за 3-4 года (например, строительство небольшого многоквартирного жилого дома с последующей продажей квартир в нем). Оценку таких небольших проектов рекомендуется проводить с помощью метода остатка.
Но, случается, оценщику иногда выпадает счастье (или несчастье) оценивать проект комплексного развития огромной территории, предусматривающий строительство миллионов квадратных метров жилья, офисов, магазинов и прочих атрибутов города-сада. Реализация подобного проекта может занять много лет (свыше пяти). И при выполнении оценки необходимо использовать метод дисконтирования денежных потоков. В этом случае при построении расчетной модели нужно правильно определить прогнозный период. Он должен учитывать не только сроки подготовки и строительства, но и адекватный рынку график продажи или сдачи построенных квадратных метров. Последнее означает, что, как минимум, стоит обратить внимание на емкость регионального рынка объекта оценки, а именно, на максимальный годовой объем поглощения площадей, по функции аналогичных проектным.
Перейдем теперь к особенностям применения метода остатка.
Метод остатка (Residual Approach)
По сравнению с методом дисконтирования денежных потоков, в методе остатка имеют место достаточно укрупненные расчеты. Поэтому он проще и понятнее. Вместе с тем, логика метода остатка прозрачна и предъявляет жесткие требования к достоверности принимаемых в расчете данных. Здесь практически ничего не индексируется и не прогнозируется. Ниже я расскажу, на что нужно обратить особое внимание и как оценщику можно себя проверить.
Структура расчета
Надо сказать, российские оценщики не слишком любят метод остатка. А между тем, он часто используется профессиональными девелоперами, которые прибегают к расчетам для принятия решения о покупке того или иного актива.
В общих чертах, структура расчета стоимости девелоперского проекта в методе остатка предполагает следующее: из величины будущих доходов от готового объекта вычитаются все расходы, которые понесет девелопер в ходе реализации проекта (с учетом привлекаемого финансирования), а также прибыль девелопера. Остаток дисконтируется в зависимости от предполагаемой длительности реализации проекта (2-3 года) по ставке, применяемой к уже готовому бизнесу.
Финансирование проекта
При расчете в рамках метода остатка необходимо учитывать размер финансирования оцениваемого проекта. Определяя процент финансирования, оценщик может опираться на практический опыт реализации подобных проектов. Другой вариант – отдельно рассчитывать финансирование для каждой стадии реализации проекта. Если просто взять в расчет стоимость всего девелопмента целиком, то стоимость проекта получится завышенной и практически неподъемной для потенциальных покупателей.
Прибыль девелопера
Обратите внимание на такой важный показатель как прибыль девелопера. Дело в том, что эта величина довольно хорошо известна всем профессиональным участникам рынка в своем регионе. Поэтому принимаемая в расчете величина девелоперской маржи должна соответствовать среднерыночной. Прибыль девелопера можно рассчитать через процентное соотношение:
- к потенциальной стоимости готового проекта;
- к общим затратам на девелопмент, с учётом стоимости земли.
В отличие от метода остатка, в методе дисконтирования денежных потоков маржа девелопера «скрывается» в ставке дисконтирования.
Ставка дисконтирования
Расчет ставки дисконтирования производится, как обычно, методом кумулятивного построения. По сути, она должна быть равна доходности вложений в альтернативные инвестиционные проекты сопоставимого риска. При оценке инвестиционной стоимости проекта, когда известно соотношение собственного и заемного капитала, для расчета ставки дисконта допустимо использовать формулу средневзвешенной стоимости капитала WACC.
Ставка дисконтирования по реализованному проекту, естественно, ниже ставки для проекта на ранней стадии. Если, допустим, для начальной фазы она составляет 25-30%, то для готового объекта ставка дисконтирования будет порядка 11-12%, т.е. близка к ставке капитализации по нему.
О стоимости земельного участка и роли сравнительного подхода в оценке девелоперских проектов
Как я уже упоминал, метод остатка подходит для расчета стоимости небольших проектов, в идеале – на ранних этапах реализации, т.е. когда строительство на участке еще не начато. Определив стоимость девелоперского проекта методом остатка, оценщик может проверить себя, рассчитав вклад стоимости земельного участка в общую стоимость проекта. В начале проекта она, как правило, мала и продолжает уменьшаться по мере его развития. Эксперты приводят следующие цифры: на начальной стадии доля земельного участка в общей стоимости проекта, как правило, составляет от 5% (для крупных проектов) до 10-15%, редко 20% (для «точечных» проектов). Соответственно, хорошо ориентируясь в стоимости земельных участков в регионе оценки, можно прикинуть и стоимость всего проекта, реализуемого на оцениваемом участке, и сравнить ее со стоимостью, полученной методом остатка.
Вообще хотел бы отметить следующее. Несмотря на то, что применить сравнительный подход к оценке девелоперских проектов практически невозможно, оценщику можно использовать его для определения ориентиров, т.е. неких границ диапазона стоимости проектов на начальной стадии. Для этого нужно сравнить участок под оцениваемый проект с другими похожими земельными участками. Однако сравнивать их нужно через стоимость земли, приходящейся на один квадратный метр возводимых по проекту улучшений. Разумеется, нужно рассматривать проекты, аналогичные по назначению и масштабу, инженерной обеспеченности участков и их местоположению. Не стоит сравнивать, к примеру, участки под малоэтажную и многоэтажную жилую застройку. И уж совсем не стоит брать в качестве аналогов участки с недостроенными объектами, т.к. для корректности расчетов нужно будет точно знать их техническое состояние (а это требует проведения дорогостоящей экспертизы) и какой объем вложений потребуется для их достройки (если она вообще будет целесообразна).
